隨著疫情發展與復工復產的持續進行，2020上半年商業地產大宗交易市場活躍度提升。疫情對商業和產業資金鏈和產業鏈的破壞正在加速顯現，下半年商業地產的資產重組會明顯加速。未來，企業應加強抗風險意識，提升管理能力，優化運營效率，為迎接資本市場擴容和公募REITs大發展時代的到來做好準備。
突如其來的新冠疫情放緩了今年年初大部分企業的節奏，部分原本今年一季度可順利簽約或交付的項目，出現了延遲，甚至停滯的情況。
隨著疫情發展與復工復產的持續進行，2020上半年商業地產大宗交易市場活躍度提升。根據我們對大宗物業交易市場的（不完全）監測，隨著復工復產的持續進行，交易量分別在4月和6月迎來了一個小高峰。
后疫情時代，資金鏈和供應鏈的斷鏈效應正在加快顯現，諸多地產公司和實業公司已開啟資產剝離或甩賣模式。
根據上半年市場儲備的項目數量以及六月的成交情況，預計下半年會迎來一波新增入市，成交額也將大概率復蘇。
從收購方企業來看，內資投資者持續主導市場，但在2月疫情得到控制的初期階段以及六月國內疫情平穩化的兩個時間節點，外資的活躍度和實際市場參與度明顯提升，在一定程度上說明對中國商業地產長期投資價值的看好。
無獨有偶，在最新的仲量聯行和領盛投資管理聯合發布“2020全球房地產透明度指數”中，中國大陸地區（北京/上海）首次評定為“透明”。市場透明度的持續提升，也成為海外投資者參與中國大宗交易市場的信任保證。
從各城市來看，上海今年上半年錄得大宗交易11筆，交易總額223.08億元，依然保持全國大宗交易市場雙料冠軍。
一季度上海成交較少，但二季度成交量明顯上漲，這顯示出上海投資市場韌性十足，成交放緩或受疫情影響、或由于2019年末大量重要交易已完成成交。
北京市場今年上半年錄得大宗交易10筆，交易總額183.87億元，北京與上海的大宗交易項目數量及交易總額差異都在縮小。
在17年北京發布的“326”限購政策大幅抑制商辦市場個人投資的情況下，2019年北京房地產大宗商辦物業交易頻頻刷屏，總額錄得超800億元人民幣，較2018年的380億元翻倍，較2017年的250億元更是增長了3倍，創下近年新高。今年雖受疫情影響整體交易量下降，但北京在全國表現依然勢頭強勁，隨著國內投資市場的不斷成熟和資產管理能力的逐步提高，越來越多的機構投資者布局北京。
2020上半年，寫字樓依然最受機構投資者青睞，成交金額約占2020年上半年成交總額的68%。回顧2019年，辦公樓物業成交金額占全年成交總額70%，也側面體現出投資者對辦公樓物業中長期表現的信心。
下面，我們再來回顧一下2020上半年整體市場發生的商用物業大宗交易。
LG雙子座大廈
今年開年最爆炸的消息，莫過于2月7日消息，韓國LG集團出售其位于北京長安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買方為新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元。
公開資料顯示，LG雙子座大廈于2002年動工，2005年建成，其外形與首爾汝矣島的LG總部雙子座大廈相似，由兩棟建筑組成，大廈高140米，占地面積7052.40平方米，建筑面積約15萬平方米，在國內被稱為“口紅樓”，總投資4億美元。以當時的匯率計算，大廈造價約32.8億人民幣。而以目前的出售價計算，增值近50億元。
LG表示，此次出售旨在確保全球經濟不確定背景下的流動性，提高投資回報和股東價值，并為其未來的增長引擎提供資金。不過，還有媒體分析評論稱，這是繼LG手機業務退出中國市場又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優質的項目資產背后，不免發現LG難以挽回中國市場的無奈。
上海天悅濱江商業項目
2月7日，首金資本、國信易誠（均為公司全資附屬公司）與合眾人壽及龍馬資本成立合伙企業，合伙企業規模為25.36億元。該合伙企業的目的為購買位于上海的天閱濱江商業項目，產品類型為零售商舖及辦公室等商用物業。
該地塊位于上海榆林路及楊浦區景星路及北外灘交匯處，占地面積約9164.4平方米，總建設規模約50561.88平方米，可售規模約33252.01平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結構封頂，其他暫未開工。
根據協議，合伙企業規模為25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作為普通合伙人分別投資100萬元（各占合伙企業規模的0.04%），由首金資本、合眾人壽作為有限合伙人分別投資12.67億元（各占合伙企業規模的49.96%）。
合眾人壽為主要從事保險、資產管理、養老等多領域的綜合服務。而國信易誠主要從事投資管理，首金資本主要從事資產管理及投資管理，均為首創置業的全資附屬公司。
北京合生國際大廈北樓
合生創展集團有限公司出售北京合生國際大廈北樓項目予弘毅投資聯合海外地產基金，該交易由戴德梁行促成，歷時23個月，交易價格未披露。但根據此前合生創展集團有限公司公告，其擬19.5億出售北京東方文化藝術中心辦公樓。
北京合生國際大廈位于北京市東二環朝陽門北大街，分為北樓、南樓和音樂廳。其中北樓為本次收購標的，總建筑面積75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。
收購方弘毅投資的地產金融業務涉及商用物業、物流地產、特殊資產及資產證券化，地產資產規模逾200億元，管理面積逾70萬平方米，總資產管理規模超800億元。聯合體中的神秘外資機構為海外地產基金，全球資產管理規模760億美元，也是最早一批進入中國的房地產基金，在中國已累計投資近百億人民幣。
中企濱江金融中心1號樓
4月3日消息，內資保險機構大地保險從中華企業相關項目公司中收購浦東北濱江標桿定制商辦項目，該案交易歷時1年多，由戴德梁行促成，總交易金額超過30億元。
中企濱江金融中心位于浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米。中企濱江金融中心總共為四棟辦公樓，其中1號樓正是以具體30.85億元出售給大地財產保險，面積35960平方米，此外2號樓面積1366平方米，但目前只對外出租3號、4號樓，為整棟出租，出租報價9.5元/平方米/天。
北京中弘大廈
4月8日，北京植晟云廈物業管理有限公司以33.12億元競得北京中弘大廈。
自2018年第一“仙股”中弘股份退市之后，其相關資產進入拍賣流程。此次為北京中弘大廈第一次拍賣，評估價32.31億元，評估平均單價為49311/平方米，起拍價22.62億元，經歷15次競價之后，以33.12億元成交，溢價10.5億元，溢價率達46%。
北京中弘大廈顯示的拍賣標的名稱為北京市朝陽區慈云寺危改小區二期（6號樓）部分房地產在建工程所有權及其分攤國有出讓土地使用權（商業、辦公、地下車庫、地下倉儲用途）。項目由設計事務所SOM所設計，原定2018年9月交房，其中53套房產已預售，面積共計13017.64平方米。因此買方也需承擔相關續建成本，并要自行解決包括與這53套房產買方的接洽、政府相關部門的協調、施工隊的溝通，甚至施工圖紙之類的獲取等問題。
此外，買房北京植晟云廈物業管理有限公司實控人為東銀發展（控股）有限公司。據公開信息顯示，東銀發展（控股）有限公司是中國東方資產管理公司在香港設立的全資子公司，其積極在香港和內地進行多種形式的投資，包括不良資產、證券、實業和房地產等領域，是一家綜合性投資公司。
上海國豐酒店
4月16日，據新加坡證券交易所（Singapore stock exchange）公告顯示，東南亞最大的開發商之一的豐隆集團旗下子公司國浩房地產集團，出售了位于上海普陀區的一處酒店物業——上海國豐酒店（Guoman Hotel）。接盤方為上海開發商大華集團，項目交易總價達14.4億元人民幣（合2.04億美元）。
上海國豐酒店（Guoman Hotel）位于上海長豐公園附近大渡河路，高26層，共計客房442間（截至3月31日），賬面價值5.095億。據了解，交易完成后，馬來西亞豐隆集團有望從酒店出售中獲取約4.5億元凈收益。
標的物業實為長風國盛中心的一部分。長風國盛中心綜合體項目近50萬平米，包括一個大型購物中心國盛時尚、四棟甲級智能辦公樓、兩棟SOHO、一座五星級國豐酒店和一座國豐公寓式酒店。其中在2015年7月，新城控股以8.3億的總價收購了國浩長風城（長風國盛中心的前身）5號寫字樓。
上海海航大廈
今年4月，掛牌兩年的上海海航大廈終于以36億元的價格由中國信達資產管理股份有限公司接盤，交易面積4.78萬平方米。
上海海航大廈項目總建筑面積87395平方米，海航集團持有寫字樓1-5層、12-20層，全部商業面積5895平方米，產權面積3.45萬平方米。項目由上海大新華實業全資持有，項目目前出租率70%，有約55家客戶，主要為海航集團成員企業和韓國合作伙伴（三星、現代重工等），年收入約1.4億元。項目已有融資27.06億元。
買方中國信達資產管理股份有限公司的前身為中國信達資產管理公司，成立于1999年4月，是經國務院批準成立的首家金融資產管理公司。2010年6月，中國信達資產管理公司整體改制為股份有限公司。2013年12月12日，中國信達在香港聯合交易所主板上市，成為首家登陸國際資本市場的中國金融資產管理公司。根據其官網介紹， 中國信達立足不良資產經營主業，圍繞問題資產投資和問題機構救助，著力化解金融機構和實體企業不良資產風險。
上海越虹廣場
5月中旬消息，遠洋集團收購了上海中心城區的上海越虹廣場，對手方是光大資本，成交總價19.67億元。
資料顯示，越虹廣場位于徐匯區虹漕路88號，屬上海漕河涇科創園，地上建筑面積5.59萬平米。在周圍一眾上世紀老樓的包圍下，2015年開業的越虹廣場，外立面新穎，內部硬件水準高，距離兩條地鐵咫尺之遙，是漕河涇最好的樓宇之一。
遠洋集團表示：“根據漕河涇商圈近期大宗交易的價格來看，單價均在4萬-5萬之間，雖不排除有部分散售交易價格略高，但整體對標整售資產的單價均在4萬-5萬區間。本次交易為與賣方的直接交易，收購單價僅為3.52萬元/平米，且收購時該資產出租率有限，具備一定價格優勢。基于此，公司認為該資產后續有較大提升空間，可發揮遠洋集團強資管能力進行改造提升，改善租賃經營情況，該筆交易也符合公司所堅持的增值投資策略。”
綠地外灘中心T2
5月29日，據上海銀行公告稱，公司與中民外灘房地產開發有限公司于2020年5月29日簽訂了購房協議，標的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價款48.54億元（待權屬實測報告出具后按實調整）。
上海銀行購置位于上海市黃浦區小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢房產。該標的類別為商辦用房，辦公物業建筑面積約為5.29萬平方米。
公告稱，本次購置房產是上海銀行戰略發展的需要，有助于提高辦公效率、優化資源配置，促進公司長期持續穩定發展。
長城金融大廈
6月30日，高力國際披露，其促成上海黃浦地標項目長城金融大廈成功售出，買方為外資。這也是今年目前為止外資機構單體交易額最大的成交，總成交金額30.04億元。
長城金融大廈位于黃浦區打浦橋，是一個集酒店及辦公一體的超高層地標商業綜合體。項目總建筑面積9.96萬平方米，實際交易地上面積7.84萬平方米，共52層，配備191個車位。
長城金融大廈開發商為長城國富置業有限公司，為中國長城資產管理公司旗下以房地產開發經營為主業的投資運營平臺。
結語
疫情為經濟帶來了負面影響是必然的，但對于商業地產開發和運營企業來說，未來既充滿了挑戰也充滿機遇。
對于寫字樓市場來說，空置率走高，有些企業撐不下去，或許會出現一些抄底機會；對于商業綜合體來說，應該充分分化時間與空間，善以運用才能適應未來發展。
基于目前全球的疫情與經濟發展態勢，世界銀行等多家機構已預測全球經濟或將在2021年迎來較大規模的全面回暖。
企業應抓住機遇，加強抗風險意識，提升管理能力，優化運營效率，也為迎接公募REITs大發展時代的到來做好準備。
來源：投資與地產
編輯：wangdc
