近日，CBRE世邦魏理仕發布報告，對2021年第三季度北京房地產市場進行回顧及展望。報告指出，近期北京證券交易所、高精尖產業發展規劃和國際消費中心城市建設政策的落地，將為北京商業地產未來發展進一步開創新局面。
報告顯示，第三季度，北京寫字樓凈吸納量創歷史新高，CBD租金止跌企穩；“年輕，生活”屬性零售物業項目體現活力，業主品牌甄選和租金策略依舊謹慎；倉儲物流市場，倉儲物流空置小幅波動，業主更趨重視優化組合結構和倉儲效率；高精尖產業政策引導商務園區區域布局，泛中關村區域以外的其他子市場去化壓力猶存；休整期內商業地產投資市場交易量短暫回調，新基建成為市場亮點。
優質寫字樓市場
凈吸納量創歷史新高 CBD租金止跌企穩
2021年第三季度，位于CBD和麗澤區域的四個新項目交付，新增辦公建筑面積共計28.3萬平方米，自此CBD和麗澤區域本輪供應高峰已接近尾聲。
TMT頭部企業經營賽道多元化為市場不斷注入新動能，使得行業新租需求占比高達43%，并完成多起大面積租賃交易。金融占23%緊隨其后，其中基金，保險，證券為主力。專業服務業的律所擴租和搬遷依然活躍，且需求主要集中在CBD。此外，第三方辦公運營商抓住市場契機擴張。
全市季度凈吸納量創歷史新高達35.3萬平方米，環比增長18%。其中CBD和麗澤凈吸納量總量占全市83%。在強勁需求的推動下，全市空置率連續第四個季度下降，環比降0.9個百分點至16.1%。除金融街因需求外溢空置率持續走高，以及中關村受雙減政策影響，可出租面積小幅增加外，其余主要商務區空置率均出現不同程度的下降。
整體租金降幅縮窄，寫字樓平均租金報價同樣本比環比下降0.3%至每月每平方米395.9元。子市場表現分化，望京在低空置率的助推下，租金繼續上行；CBD在強勁需求帶動下租金止跌企穩，其中甲級租金近三年首次環比上漲；中關村租金保持平穩；其他子市場仍有不同程度的跌幅。
CBRE華北區顧問及交易服務|辦公樓|租戶部負責人張冀蘇表示，市場機會窗口帶來了今年新租需求集中釋放和本季凈吸納量創出歷史新高。未來北京證券交易所的落地還將強化北京對科技和金融兩大行業競爭力，帶動創新型企業、投資機構及相關專業服務機構在北京集聚。隨著新增供應量和空置率的回落，預計有更多子市場租金將觸底，租戶應一方面抓緊把握有限的租賃機會，另一方面洞察市場長期發展，提前規劃布局。
優質零售物業市場
“年輕，生活”屬性項目體現活力，業主品牌甄選和租金策略依舊謹慎
2021年第三季度，位于房山區的龍湖熙悅天街以100%開業率入市，為零售物業市場增加10.5萬平方米的新增供應。新項目定位陽光生活新空間，輻射房山區大學城商圈的青年客群和年輕家庭，并引入30家區域首店，為區域注入了更多新鮮活力。新項目的市場反響也反映了當前運動潮流、精致零售、親子互動、流量餐飲、沉浸式體驗等帶有“年輕、生活”屬性業態和定位的市場活力。
餐廳、咖啡茶飲的熱度不減，不少購物中心通過引進西餐、酒吧，打造夜經濟場景，滿足年輕人群消費需求。以THE WOODS CAFé、Seesaw coffee、cococean椰子水為代表的網紅咖啡茶飲店，加速在核心以及人氣較旺的區域型購物中心布局。兒童娛樂親子互動類需求回暖，尤其是兒童才藝、素質教育類表現活躍。演出小劇場、影院也開始在購物中心開店，豐富了區域的娛樂消費內容。傳統的服飾鞋包品牌更關注對現有店鋪進行升級迭代，打造體驗感和概念性更強的店鋪空間。
整體市場空置率環比下降0.6個百分點至7.9%。疫情后成熟的購物中心業主在招商時更關注新品牌經營表現的穩定性和與自身定位的適配性，以及業態配比的均衡性，在品牌甄選和租金策略上依然謹慎。購物中心首層租金報價同樣本比環比僅上漲0.1%至每天每平方米35.7元。
CBRE華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕表示，北京國際消費中心城市建設具體政策陸續出臺，包括首店政策再放寬，對積極參與北京消費季并成效顯著的城市商業綜合體、實體零售和餐飲企業給予資金支持，打造‘老字號+國潮’文化時尚標地等，有望推動相關品牌加速布局。
物流倉儲市場
空置小幅波動，業主更趨重視優化組合結構和倉儲效率
2021年第三季度無新增供應交付，現有存量的租戶更替是當前主要的市場活動。盡管電商和第三方物流均錄得大面積成交，但部分小型租戶騰退，而釋放的可租面積短期內未敲定新租戶，導致近六個季度空置率首次出現環比小幅上升，但仍位于1.5%的低位。
年末電商購物節鄰近，市場問詢量未見明顯減退，但近期生鮮電商和社區團購等行業的整合傳聞，使得部分項目業主對市場潛在退租風險和新租需求量有所擔憂，因而對漲租金持謹慎態度，平均租金同樣本比環比僅上浮0.6%至每月每平方米53.4元，漲幅環比有明顯放緩。未來六個月預計將迎來順義及大興京南兩個新增項目入市，帶來共計11.7萬平方米的可租面積，現有項目業主短期策略更傾向鎖定優質穩定的租戶，保證入駐率，預計對疫情后租金的快速增長有一定平抑作用。
環京的天津和廊坊市場共入市六個項目，其中天津新增30.3萬平方米，廊坊新增24.4萬平方米，致使兩地空置率皆有上升。天津新租需求尤為突出，其中87%來自電商及第三方物流，同時錄得冷鏈類運營商的租賃成交，使得凈吸納量達19.8萬平方米。除了憑借租賃成本優勢承接北京外溢需求，本地制造業和居民消費也顯著推動了天津倉儲物流需求的增長。
CBRE華北區顧問及交易服務|產業地產部負責人李虹表示，北京物流專項規劃近期提出打造‘智慧物流體系’的發展目標，以解決北京物流節點用地稀缺，而現有存量使用低效粗放的發展瓶頸。未來大幅提高土地兼容性、集約性、靈活性及智慧性，通過建設多層庫、立體庫等方式提高倉儲效率，以及不斷更新和優化租戶結構，是北京市場不斷上漲的倉儲成本下，業主運營策略的發展趨勢。
商務園區寫字樓市場
高精尖產業政策引導區域布局，泛中關村區域以外的其他子市場去化壓力猶存
2021年第三季度，北京商務園區市場三個項目共計建筑面積59.4萬平方米交付使用，分別位于中關村軟件園，亦莊以及豐臺科技園子市場，其中中關村軟件園的新項目已接近滿租，其余兩個項目則仍處于完全空置的狀態，亦反映三個子市場之間的需求面差異。
TMT行業依舊是整體市場租賃需求的主引擎，除了互聯網企業，集成電路行業亦表現活躍；醫藥健康和傳媒行業延續上季度的活躍態勢。分區域看，泛中關村區域盡管受雙減政策影響的教育類企業退租明顯，但作為新一代信息技術、集成電路設計重點布局區域，頭部TMT企業的擴租和新成立科技互聯網、芯片制造相關公司的新租需求有效消化可租面積，使得區域內所有子市場空置率均保持在個位數的低位；定位國際創投集聚區域的電子城TMT和文化傳媒類企業的青睞，帶動子市場凈吸納量環比提升140%；亦莊和大興則進一步成為生命科學產業布局的重點目標。
受新項目入市和教育行業騰退影響，整體空置率環比上升4.3個百分點至21.3%。全市平均租金同樣本比環比下降0.3%報每月每平方米159.9元。北清路子市場表現突出帶動整個泛中關村區域租金環比上漲0.1%，而電子城、亦莊、豐臺科技園和順義等子市場均小幅下調租金以緩解去化壓力。未來六個月，北京商務園市場預計會迎來186.2萬平方米的新增供應，還將推升多個子市場的空置水平。
CBRE華北區董事總經理劉煥麗表示，《北京市“十四五”時期高精尖產業發展規劃》近期出臺，重點提出‘新一代信息技術’和‘醫藥健康’兩大支柱產業，主打北部圍繞海淀朝陽等區研發創新與信息產業聚集帶以及南部以亦莊為依托的先進制造產業帶，各區域的產業定位的細化有助推動新租需求的落地。
投資市場
休整期內商業地產投資市場交易量短暫回調 新基建成為市場亮點
2021年第三季度，北京物業投資市場共達成十一筆大宗交易，由于全部為20億元以下的中小體量成交，且其中八筆不足10億元，交易總額環比回落，但前三季度總額仍超去年同期。在前一階段密集的投資活動之后，商業地產交易進入短暫的休整期，復雜多變的市場環境也使得買賣雙方的價格博弈在短期內陷入焦灼。但考慮到不少賣家仍在積極地把優質物業推向市場，且近期物業租賃基本面尤其是寫字樓的強勢復蘇有望提振買家信心，這些有利因素構成當前投資者布局北京的機會窗口，有望促進未來交易的達成。
與此同時，風險承受能力較高的投資者則在承受債務壓力的資產中尋求機會擴張，法拍日益成為此類投資者獲取收購目標的常用渠道。本季度通過法拍途徑完成兩宗同為從終端使用企業到境內地產基金的物業交接，交易標的分別為一座位于三里屯核心商圈的購物中心，以及一宗位于石景山的產業辦公物業。
辦公類產品占總成交額的51%，仍坐交易物業的頭把交椅。北京國際消費中心城市建設具體政策陸續出臺下，零售物業也逐漸受到投資者的關注。新基建題材的物業成交異軍突起，占總成交額的21%，成為本季度的市場亮點。三家新基建頭部運營商分別購入位于通州的一座成熟運營的物流園，位于房山的一個數據中心資產包，以及位于順義的一座可改造為冷鏈物流的廠房。
CBRE華北區投資及資本市場部負責人紀綱表示，隨著北京在新經濟和新基建發展的戰略實施和優勢強化，以及公募REITs和北交所等融資通道的完善，未來在大宗物業的需求側將引入更多元的交易主體；而在供給側，物流地產、醫藥地產、數字地產等新興板塊將為投資者輸送更優質和豐富的可投資產。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
