2021年第三季度市場錄得6個新項目入市，環比增長158.7%。凈吸納量延續上漲態勢并創下單季歷史新高，達44.9萬平方米。搬遷擴租態勢的進一步擴大，19個子市場約九成實現正增長。同時，政府政策的推動作用下，濱江板塊整體表現持續凸顯，前灘、黃浦濱江、北外灘等板塊去化加快。此供需作用下，全市空置率環比下調0.7百分點，至17.1%。
行業需求方面，TMT類包括游戲、電商等在核心拓展區升級擴張持續；傳統金融如銀行、基金、證券、私募需求活躍度再度提升，而醫藥及生命科學類更是迎來新一輪擴張布局，其中不乏擴租的大型藥企和新進如疫苗研發等企業。此外，隨著對外開放政策落地，相應的專業服務類高水準律所等需求季內增多，而全市外資需求也錄得疫情以來的首次增長。從成交類型與區位看，搬遷擴租需求占比高達70%，其中區位或品質升級的搬遷需求占近六成。前灘和南京西路等市場出現一房難求的局面，尤其是來自內外資醫藥類企業擴張需求，季內前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘；隨著主力需求活躍度的演變，除陸家嘴主要吸引金融類內部擴張選址外，人民廣場、北外灘等納入亦增多；而位于核心拓展區和新興商務區的新項目，憑借前期預租的激勵策略仍持續錄得如TMT類租戶區位和品質提升的目的地，不乏來自于商務園區及其他次級樓宇的選址案例。租金表現上，受租賃活動全面回暖的帶動，全市租金止跌企穩，報價和有效租金較上季度分別上調0.6%和0.8%，其中以前灘和南京西路回暖最為明顯。
CBRE華東區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示，2021年寫字樓需求持續升溫的表現顯示了上海作為國家對外開放的窗口城市良好的經濟基本面。在優質新增供應放量和戰略新興資本加持的背景下，各類企業在今年加速戰略性發展與房地產布局，如科技和互聯網企業持續擴張，而頭部金融、醫藥企業布局也明顯加速，進一步助力寫字樓去化。此外，浦東‘引領區’新政落地已逐步為區域市場吸引更多外資金融、專業服務等行業需求，第三季度浦東各板塊齊發力，需求實現環比上漲近90%，外資占比明顯提升。未來6個月，寫字樓市場預計將有69萬左右新增體量入市，包括期待已久的靜安合生項目MOHO和前灘信德中心，隨著即將開通的14號線帶動寫字樓板塊間通達性再升級，全市全年凈吸納量將創新高，租金有望持續提升。
第三季度市場共錄得三個優質項目入市，分別是北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮以及前灘太古里，共計43.2萬平方米。由于新項目均由成熟開發商精心打造，加上零售、娛樂、餐飲等各類品牌首店占比頗高，因此整體開業率普超70%。
餐飲依舊是當前主力需求，占比39%。從餐飲類細分品牌上看，半數來自于中式餐飲，如馬記永、松鶴樓蘇式湯面以及添好運等類擴張較快。其次，咖啡茶飲以及烘焙甜品品牌積極布點，本季多家國潮糕點品牌首進上海，如“山海茶點”與“虎頭局渣打餅行”。此外，“CITY MART 城市集市”這類新興美食集市持續為新項目打造熱點、增加線上流量。從北外灘來福士的城市集市·里弄到太陽宮的城市集市·江湖，鮮明的主題和極具特色的場景設計克服了傳統美食城的同質化缺陷，豐富消費者場景化體驗，爭相成為打卡圣地。時尚品類占比24%，其中女裝與運動品牌需求較為亮眼，如專業戶外運動品牌HOKA ONE ONE中國首店進駐靜安嘉里中心。截至季末，全市空置率環比小幅上升0.1百分點至7.0%，全市購物中心首層租金環比增長1.0%至人民幣每天每平方米34.9元。
值得一提的是，雙減政策催化教育行業洗牌，素質教育賽道迎來新機遇，線下需求較之前有所擴張。其中，需求主要集中在舞蹈、美術以及傳統國學等領域。雙減之下，校外培訓監管體系逐步完善，從學科教育中釋放的學生精力以及家庭教育資金或將持續推動素質教育發展。
CBRE華東區顧問及交易服務|商業部負責人希諾表示，優質項目的開業為市場注入新活力，各異的主題彰顯項目特色，太陽宮緊扣‘都市綠洲’概念實現都市與生態場景的融合，前灘太古里以‘Double Parks雙層開放空間’概念打造，聚焦傳遞Wellness理念。未來6個月，市場預計迎來逾83萬平方米的新增供應，逾九成項目位于非核心商圈，精準定位且因地制宜的新項目將激發寶山、大寧和蘇州河等子市場的活力。此外，將綠色自然生態場景融入都市商業的模式已受到消費者青睞，未來將積極推動綠色商業模式發展，加強城市生態環境建設。
第三季度上海物流市場無新增供應。第三方物流持續引領市場需求，松江、奉賢與金山分別錄得若干第三方物流公司的新租擴租需求。隨著制造業與零售業高質量發展，第三方物流也不斷打破地域限制，打造跨區域，多網點的縱深業務布局，成為倉儲物流強有力的支撐。同時隨著購物消費節日的臨近，大型電商的需求增速回升，部分區域錄得短租成交。從區域來看，金山、奉賢季內迎來大面積去化，季末全市空置率環比下降3.4個百分點至5.8%。在供不應求且多個子市場長期保持滿租的狀態下，全市平均租金環比增長至每月每平方米48.2元。
CBRE中國區顧問及交易服務部和投資及資本市場部產業地產負責人孫潔表示，預計未來6個月將有近126萬平方米的高標倉庫入市，供應相對集中的金山與青浦兩個子市場在短期內空置率與租金將呈現不同程度的波動，而整體租賃需求繼續放量。高標庫業主可以適當針對第三方物流企業的特殊需求加以優化調整，以迎合其未來快速增長的倉儲需求，幫助項目提前鎖定大面積客戶。同時也可將目光投向新興領域，包括食品、生物醫藥、冷鏈和新能源汽車或其他具有本地特性的需求等。未來，物流地產業主如何通過更加精準的租戶定位來進行更加有效的資產管理將變得愈加重要。隨著長期性資本的進入，倉儲物流將真正進入長跑的資管時代。
2021年第三季度，上海商務園區寫字樓市場錄得兩個新增供應交付，共計10.9萬平方米。租賃市場活躍度進一步提升，單季凈吸納量達36.5萬平方米，推升年內累計去化量僅次于2015年峰值，整體市場空置率持續下行至14.2%，環比下降2.6個百分點。
TMT (33%)、醫藥及生命科學 (24%) 及3C電子產品 (21%) 為季內租賃需求的主要來源。科技企業在商務園區各子板塊中多點開花，正值高速發展階段的游戲公司在漕河涇保持強勁擴張態勢，電商運營與直播類租戶分別選址臨空與金橋板塊，云計算與區塊鏈企業分別在張江和市北錄得大面積成交；醫藥研發租戶選擇在張江板塊內實現升級搬遷，而具備性價比優勢的浦江與外高橋板塊亦吸引部分相關企業；電子產品租戶中，半導體與手機類企業在張江與金橋完成擴租。此外，新能源汽車為主導的消費品制造業以及各類能源化工企業亦錄得新租或搬遷成交。擴張與新設仍為本季度主要成交類型，持續釋放的旺盛需求致各板塊空置率呈現不同程度的下降。租金方面，區別于上半年張江與漕河涇領漲全市租金的情況，三季度各子市場租金水平均實現正增長，推動全市平均租金報價與有效租金較上季分別上漲1.0%與1.3%。
CBRE華東區顧問及交易服務|商務園區部負責人丁竹君表示，年內頒布的關于新能源汽車、生物醫藥等行業利好政策扶持下，商務園區各類主導產業交出亮眼答卷。在近期出臺的先進制造業發展‘十四五’規劃中，再次明確重點產業的發展目標，亦對特色產業園區的建設提出新要求以推動產業集聚效應加速實現。未來6個月，我們預計將有逾70萬平方米的新增供應投入市場，除張江、金橋、漕河涇等核心板塊將迎來高品質項目外，浦江與外高橋也將錄得生物醫藥相關園區的入市。強勁的租賃需求與多元的物業供應有望持續激發市場動能。
2021年第三季度，上海大宗交易市場繼續領跑全國，共錄得25筆交易，成交總額共計218.7億元。盡管單季金額環比下降，但年內累計成交金額達678.0億元，已然接近去年全年交易水平，投資活躍度穩中有升。
寫字樓物業仍居投資物業類型的主導地位，占比48%，其中近六成為商務園區物業。自用買家需求旺盛，傳統寫字樓新興板塊的物業備受科技與制造業公司之青睞，如前程無憂與雅戈爾集團分別在晶耀前灘及虹橋匯購置總部樓宇；另一方面，得益于國內高科技行業的蓬勃發展，商務園區市場的租賃表現在疫情中率先反彈，使得其對于投資者的吸引力正在持續增強，位于漕河涇板塊的凱科國際大廈季內由內資基金完成收購。伴隨穩定的消費復蘇，酒店及零售類物業的成交也愈發活躍，分別占比16%與12%。此外，綜合體項目領航社與世紀盛薈廣場相繼由地產公司完成交易；作為另類資產的數據中心錄得本季度單筆最高成交金額，普洛斯60億收購松江互聯網數據中心50.1%股權。投資策略方面，投資者依舊偏好具有穩定現金流的物業資產，季內交易仍以核心增值型為主，占比69%；而在城市更新的加速進程下，增值型投資位居第二，占比23%。
CBRE華東區投資及資本市場部負責人王晶表示，市場基本面的長期走強有望帶動上海大宗交易市場的投資活躍度與資產多樣化水平同步提升。TMT、醫藥及制造業企業發展預期持續向好，自用買家比例或將短時間內保持高位，而寫字樓租賃市場強勁且持續的復蘇反彈也有望進一步提升投資者對于上海寫字樓物業的投資熱度。另外，公募REITS的發行推動了投資市場的流動性增強，我們將見證更多投資者布局產業園區、倉儲物流及數據中心等新經濟資產類型。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
