“本季度，天津辦公樓市場需求逐漸回歸理性，中資企業成交占比上升至九成，南京路-小白樓板塊率先錄得租金正增長。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“天津零售地產市場需求穩定，升級調改依舊是現有項目的主旋律。餐飲、時尚、兒童教育類品牌表現活躍，成為市場需求的主要驅動力。本季度有兩個新項目入市開業，推高了市場空置率。”
辦公樓市場
“國內大循環”發展格局下，中資企業依舊主導天津辦公樓市場需求。坐擁眾多全國先進的制造研發基地及高科技龍頭企業使得天津在“國內大循環”發展格局中占據重要地位。因此，中資企業本季度在天津辦公樓市場上持續活躍，成交量占比升至九成。同時，相關專業服務及科技類企業也呈現出積極擴張的趨勢。
本季度無新項目入市，整體供應增速放緩。預計截至今年年底，天津全市整體辦公樓市場存量都將維持在390萬平方米的水平，新增供應的規模和增速均將低位運行。未來三年，新增供給將主要集中于海河沿線。
整體市場租金逐漸趨穩，南京路-小白樓錄得最高成交均價。上半年，衛津南路板塊曾經是天津租金最高的分市場。而在本季度，南京路-小白樓板塊以0.9%的環比增速躍升為全市租金成交均價最高的區域，也是最先錄得租金正增長的板塊。核心商務區活躍的市場需求推動整體租金逐漸趨穩。本季度整體市場平均有效租金為79元/平方米/月，同比下降3.0%，環比則基本持平。
市場需求回歸理性將推動空置率穩步下降。在因前期疫情影響而受到抑制的需求得到釋放后，天津辦公樓市場逐漸回歸理性，預計2021年全年市場租賃成交量將與去年持平。“天津辦公樓市場較低的供應增速為業主方提供了調整及去化的緩沖空間。”仲量聯行天津及沈陽商業地產部總監呂蔚然表示，“專業服務、科技及金融類企業的理性擴張將推動空置率穩定下降。”
零售地產市場
配飾品牌積極布局，生活教育類業態比重增加。餐飲、時尚和兒童教育業態表現活躍，推高了本季度的天津零售地產市場的吸納量。隨著年輕群體消費習慣的改變，源自集合店的新增需求持續增長，如飾品集合店ME+天津首店落址樂賓百貨，ACC超級飾天河城開設新店。部分項目積極融入潮玩體驗類業態，引入室內運動、密室逃脫，文化生活體驗等，實現業態特色化打造，重新定位消費客群。另外，運動服飾、電子產品、汽車展廳等品牌持續保持擴張趨勢，如安踏國旗店落址大悅城，一加手機進駐天河城，蔚來汽車選址海信廣場等。
本季度有兩座購物中心開業。全市優質零售物業總存量也由此推升至437萬平方米。位于非核心區的東麗萬達廣場，是東麗區體量最大的商業綜合體，引入超過240家品牌，其中60%為首進東麗的品牌。位于南開區的仁恒伊勢丹，原為天津仁恒置地廣場，歷經改造后于本季度末開業。該項目重點打造美妝、食品、生活方式三大業態，引入ACE影城、TSUTAYA BOOKSTORE丨蔦屋等多家首店。較大的新增供應量導致全市零售地產市場空置率環比上升1.5個百分點至16.1%，其中購物中心空置率環比上升1.6個百分點至17.8%。
租金下行壓力有所減緩。本季度市場租金整體保持平穩，環比略降0.3%至323元/平方米/月。市場氛圍持續好轉，部分項目租金跌幅出現收窄。同時，核心商圈進駐率穩定的優質項目基于強大的需求聚集效應讓業主方重拾市場信心，議價能力有所提升，因此此類項目的租金水平整體保持平穩，甚至增添了增長動力。
未來新增供應將持續下沉至新興區域。未來三年，伴隨新項目的持續入市，天津零售市場版圖將進一步擴展，但大量新增供應將使整體空置率進一步上行，租金面臨承壓。優質項目的持續入市，將在品牌、內容和場景上提升東麗、西青、北辰等近郊商圈的商業氛圍走向成熟。而在傳統核心商圈，預計將有更多老舊項目加入升級調改的行列，通過差異化定位和業態特色化打造，煥新商圈活力。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
