近日，CBRE世邦魏理仕發布廣州房地產市場回顧與展望報告指出，第三季度廣州商業地產市場從二季度的小規模疫情反彈中逐步恢復過來，重返增長軌道。
其中，寫字樓市場季度供應量創近四年新高，珠江新城近期錄得多宗金融企業大面積租賃成交，表現亮眼。零售物業市場加速走出疫情陰霾，新項目均獲得較理想的開業率，再加上市區項目進行租戶調整后迎來新品牌入駐，助推空置去化。倉儲物流設施市場連續第二個季度錄得跨境電商的大面積吸納，空置率創近五年新低，大面積單位甚至供不應求。大宗交易市場因廣州穩步推進舊城改造迎來新商機，新興商務區錄得寫字樓成交。
優質寫字樓市場：珠江新城涌現金融業升級需求
本季度廣州共有四個寫字樓項目投入使用，分別位于珠江新城、琶洲和萬博漢溪區域，為市場帶來約19.4萬平方米的優質寫字樓面積，創下四年內單季供應新高。其中，位于萬博商務區的廣晟萬博城是目前該區域內落成的最高樓。另一個備受關注的商圈——琶洲電商區季內新增第四棟投入使用的辦公樓環球夢，預計年內還會有兩棟寫字樓項目將正式投入使用。整體市場空置率上升0.5個百分點，至季末9.5%。
受新增供應影響，凈吸納量出現環比下跌，但仍斬獲近四年來單季第二高紀錄。其中，珠江新城季內雖無新增供應，但錄得多宗金融企業大宗租賃成交，區內甲級寫字樓空置率跌至5.5%，是近一年半以來的最低值。琶洲預租樓宇成交表現活躍，現樓租金堅挺，個別樓宇在上半年錄得多宗大面積成交，并在空置率顯著降低后，于季內進行租金調升。而傳統商務區老舊樓宇的空置去化表現未算理想，部分樓宇采用更靈活的租賃策略，給予租戶租金優惠。就全市而言，寫字樓整體租金仍然保持平穩，季末平均租金為每月每平方米161.2元。
從行業需求來看，第三季度金融業需求活躍度持續提升，在眾行業中脫穎而出，占市場總成交面積的42.4%。其中，珠江新城季內金融業成交面積占比更高達67.5%，并錄得多宗超過8,000平方米以上的大面積成交，分別來自銀行、交易所和保險公司等行業。專業服務和TMT繼續穩步擴張，成交面積占比分別排列第二和第三位。
預計廣州寫字樓市場第四季度將迎來供應高峰，約有45萬平方米的新增供應陸續入市，新項目總面積中，超過六成來自琶洲。展望2022年，全市還將迎來119萬平方米的新增供應。空置率或被推高的同時，租金亦將面臨一定的下行壓力。
CBRE華南區顧問及交易服務|辦公樓部負責人程志文表示，至2022年末，廣州將面臨共164萬平方米的新增優質寫字樓入市。新增供應顯著增加，將導致空置率在短期內出現升高趨勢，租金或面臨幅度有限的下調。總體而言，廣州寫字樓市場仍將維持積極向好的態勢。隨著期貨交易所的進駐及金融業開放政策的利好持續釋放，科技創新為產業升級調整賦能，預計金融業和TMT行業將持續擴張，支撐辦公樓需求的強勁增勢。部分琶洲業主提供更加靈活的租賃條款，吸引科技企業進駐，取得良好的預租效果。廣州整體空置水平目前在全國主要城市中仍屬較低水平，相信在新的供應高峰到來時，活躍的市場需求及不斷強化的招商運營水平將有助于吸納潛力的加速釋放。
優質零售物業市場：零售市場重回正軌，租金小幅反彈
位于天河區東部的美林天地二期于本季正式開業，物業總建筑面積為12萬平方米，開業率超過九成。其中的主力租戶山姆會員店，為時隔13年后在廣州設立的第二家門店。除此之外，部分老項目開展租戶調整，效果良好，迎來新品牌陸續進駐，帶動市場吸納量環比顯著增加。空置率環比下降0.4個百分點，連續第四個季度下調至本季末的7.8%。
本季廣州的零售市場逐步走出疫情陰霾，商場人流也恢復至五月疫情小規模爆發前的水平。租金表現持續分化，老舊商場為優化租戶組合，愿意給予租金優惠，而個別人氣旺盛的商場卻錄得租金小幅反彈。全市租金環比小幅上升0.3%，至季末的每天每平方米27.8元。
餐飲業依然表現搶眼，貢獻了約40%的租賃需求。包括哈根達斯和休閑餐飲gaga，持續增加在天河路商圈購物中心的布點。另外，服飾和電子產品零售商成交分別占比15%及10%，占據零售品類的前兩位。其中，電子產品零售商擴張增速更快，包括大疆和OPPO等均于季內開出新店鋪。此前拓展態勢積極的彩妝集合店，在二、三季度出現退租現象，但國際彩妝品牌仍然對天河路商圈格外青睞，DIOR彩妝香水旗艦店于本季在太古匯圍板擴租。
預計第四季度廣州將有一個項目、約七萬平方米的新增供應入市，從而令全年供應量增至32萬平方米。此新項目將連通地鐵，成為附近大型居住社區的交通樞紐，加上業主此前街區商業招商情況良好，預計開業率較為理想，因此全市空置率將保持平穩，不會出現顯著上升，租金也將維持反彈趨勢。
CBRE華南區顧問及交易服務|商業部負責人鐘廉軍表示，季內太古與珠江實業簽署合作意向書，計劃共同打造荔灣區聚龍灣項目，極大提振了廣州西區零售物業市場的信心。該項目聚集了商業舊改所需的多種亮點資源，包括濱江、廠房、舊倉和古村等在地元素，在廣州并不多見。太古作為高品質商業地產的實力運營商，其參與將加速該項目及整體荔灣片區的升級改造，乃至改變廣州整體商業格局。芳村多個大型新社區導入的大量人口、輻射廣佛的區域優勢及萬科和珠實等知名開發商的參與建設，都令該區域的發展前景令人期待。
物流倉儲市場：空置率創近六年新低
2021年第三季度，廣州共錄得22宗、共71萬平方米的工業土地出讓，環比減少47.7%。在主要的產業發展區域中，知識城錄得三宗工業用地成交，包括創維取得的超過六萬平方米的工業用地。而廣東城市交通投資有限公司也摘得季內唯一一宗新型產業用地（M0），位于南沙慶盛片區。
廣州第三季度新增一個位于黃埔的物流倉供應，為市場提供95,000平方米的倉儲面積。該項目落成時，超過八成的面積已被提前預租，主要租戶包括電商平臺及生鮮電商。本季度倉儲凈吸納量創下5年新高。另外，來自跨境電商的需求持續活躍，在花都錄得大面積成交。季末，全市空置率僅為1.8%，環比下降5.8個百分點。花都區空置率更是下降16.8個百分點至季末的2.3%。
經過跨境電商連續兩個季度的快速吸納后，廣州市場大面積空置變得稀缺，部分需求外溢至鄰近的佛山。受黃埔租金上調帶動，廣州平均租金也有所上升，環比上漲0.9%至季末的每月每平方米38.1元。其他區域盡管租金大體平穩，但部分業主開始收窄談判空間，減少免租期。
第四季度廣州的倉儲物流市場將出現供應高峰，預計將有79萬平方米的倉儲設施新項目投入市場，供應緊缺的狀況將得到緩解，整體空置率料將回升。展望2022年，預計還有43萬平方米的新增供應入市，其中僅有一個項目位于廣州東部，其余項目均位于南沙和花都，廣州東部的租金和空置表現料將繼續領跑全市。
CBRE華南區顧問及交易服務|產業地產部負責人鄧偉表示，盡管預計四季度供應量將達到79萬平方米，但其中非保稅面積占比不到一半，且考慮到當前較低的空置水平，相信短期內非保稅倉仍將面臨供不應求的情況。另外，廣州周邊城市東莞和佛山的空置水平也較低，大面積高標倉供應同樣緊俏，部分租戶有可能選擇非高標倉項目進行升級和擴張。
投資市場：新興商務區可供整售物業貨量充裕
廣州本季度錄得金融城綠地中心一層寫字樓的轉讓。南站商務區也錄得一宗整棟交易，為一家國有企業購置以作自用。此外在琶洲，一家國有銀行也購買了某寫字樓的部分裙樓面積，用作業務擴張。
近年來，廣州的城市更新項目為知名商業運營商提供的位于城區及郊區交通樞紐為主的商業機會不斷增加。太古、新鴻基、新世界和華潤等知名商業運營開發商都加快了在廣州的拓展步伐，收獲優質區位的商業物業改造或開發良機，商業開發市場日趨活躍。同為城市更新的舊廠改造也迎來蓬勃商機，近期廣州發布《廣州市舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引》，對于舊廠房的改造的申請流程和方式給予了規范。
未來半年，廣州的寫字樓大宗交易成交呈增長態勢。伴隨著更多知名開發商涌入廣州市場，廣州商業地產市場品質有望獲得提升，為民眾帶來更為多樣化的零售體驗，同時也為投資者打造更多優質投資標的。
CBRE廣州投資及資本市場部高級經理宋濤表示，盡管廣州核心區可作投資的辦公樓及商場較為稀缺，大宗物業投資市場的活躍程度仍有提升空間，但廣州的投資機會正在日漸增多。近年來，得益于政府不斷出臺、完善城市更新政策，舊廠改造的投資機會進一步涌現。雖然這些舊廠大多并不在城市傳統核心區，但是作為人口超過1,800萬、位列國家超大城市之一的廣州，在軌道交通和其他基建項目加速建設的推動下，當前舊廠片區的通達性和增值空間也將逐步提升。投資者可加大關注此類舊廠區的‘工改’機會及廣州新型園區的發展前景。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
