根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微漲0.13%。從不同商圈表現(xiàn)來看，三季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占51.3%，租金環(huán)比下跌的商圈占47.5%，1.3%的商圈租金環(huán)比持平。
從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，進入三季度后，我國經(jīng)濟運行繼續(xù)保持恢復態(tài)勢，前三季度GDP同比增長9.8%，兩年平均增長5.2%。但受國內(nèi)疫情、汛情沖擊，以及上年同期基數(shù)升高影響，部分主要經(jīng)濟指標同比增速有所放緩。從三大需求來看，凈出口快速增長，消費平穩(wěn)增長，投資穩(wěn)定恢復。從服務業(yè)運行情況來看，前三季度服務業(yè)增加值同比增長9.5%，兩年平均增長4.9%，持續(xù)發(fā)揮“主引擎”作用。服務業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定向好，9月，全國服務業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長5.2%，兩年平均增長5.3%；服務業(yè)景氣回升明顯，9月，服務業(yè)商務活動指數(shù)為52.4%，重回擴張區(qū)間。
整體來看，盡管受疫情散點爆發(fā)、汛情、臺風等因素影響，部分區(qū)域租賃活動有所減弱，但經(jīng)濟穩(wěn)定恢復為寫字樓市場帶來有力支撐，三季度寫字樓市場需求繼續(xù)有序釋放，業(yè)主方預期改善，寫字樓市場整體平穩(wěn)運行，租金環(huán)比微漲0.13%。
寫字樓租金指數(shù)運行分析
1. 租金變動：2021年三季度重點城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比微漲0.13%
圖：2019年二季度-2021年三季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
根據(jù)全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微漲0.13%。近年來，寫字樓市場進入新一輪調(diào)整期，部分城市新增供應持續(xù)增加，但需求動力不足，供大于求態(tài)勢加劇。2019年三季度起，重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)六個季度環(huán)比下跌，尤其是2020年初新冠肺炎疫情爆發(fā)，經(jīng)濟下行嚴重沖擊寫字樓市場，2020年二季度寫字樓租金環(huán)比跌幅達到最大。2020年三季度起，寫字樓市場逐漸克服疫情不利影響，市場活躍度逐步恢復，租金環(huán)比跌幅連續(xù)兩個季度收窄，并于2021年一季度企穩(wěn)。整體來看，2021年前三季度，重點城市主要商圈寫字樓平均租金波動較小，市場逐漸回歸平穩(wěn)運行態(tài)勢。
2. 商圈表現(xiàn)：51.3%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，上海漕河涇、深圳前海等商圈漲幅較大
圖：2021年三季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2021年三季度，51.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)上漲，“北交所”成立、浦東“引領區(qū)”新政發(fā)布、前海合作區(qū)擴容等積極因素利好企業(yè)發(fā)展，帶動部分一線城市商圈寫字樓租金上漲。TMT、金融、專業(yè)服務業(yè)企業(yè)依舊是寫字樓市場的租賃主力，醫(yī)藥及生命科學行業(yè)也發(fā)展迅速，這幾類企業(yè)存在擴租或升級辦公條件的需求，同時相關商圈租金上漲。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，上海漕河涇商圈漲幅最大，為1.09%，深圳前海、上海虹橋、北京望京等17個商圈租金環(huán)比漲幅在0.5%（含）以上，廣州環(huán)市東、南京新街口、重慶江北嘴等23個商圈漲幅在0.5%以內(nèi)。
與此同時，47.5%的商圈寫字樓租金仍處于下跌階段，受“雙減”政策影響，在前幾季度擴張較快的以K12業(yè)務為主的在線教育企業(yè)退租較多，致使部分租戶以此類行業(yè)較多的商圈空置壓力增加，租金下跌。此外，新興商圈寫字樓新增供應增加，經(jīng)濟活動在城市和商圈間轉(zhuǎn)移等因素帶來部分商圈租賃需求降低，租金上漲壓力加大。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，南昌紅谷灘中心區(qū)商圈跌幅最大，為1.30%，成都人民南路商圈、重慶解放碑商圈租金環(huán)比跌幅亦在1.0%以上，深圳車公廟、北京麗澤橋、長沙南湖路等18個商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%-1.0%之間，南京珠江路、成都金融城、上�；春Ｖ新返�17個商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%以內(nèi)。
3. 租金趨勢：寫字樓需求繼續(xù)釋放，業(yè)主方預期增強，三季度租金微幅上漲，四季度供應加速入市，短期空置壓力將增加
2021年三季度，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)恢復，寫字樓市場需求繼續(xù)釋放，但部分區(qū)域受疫情、汛情影響，需求釋放放緩。同時，部分項目受疫情影響未能按計劃于三季度入市，部分城市供應放緩，短期內(nèi)空置壓力有所緩解，綜合因素帶動寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環(huán)比微幅上漲。總體來看，三季度寫字樓租金指數(shù)符合年內(nèi)租金保持平穩(wěn)的預期。預計四季度，供應迎來小高峰將加劇項目或商圈間的競爭并帶來空置壓力，但經(jīng)濟持續(xù)恢復疊加一系列利好因素將促使寫字樓需求繼續(xù)釋放，租金有望保持平穩(wěn)。
展望未來，國民經(jīng)濟總體保持恢復的態(tài)勢有望持續(xù)，結(jié)構調(diào)整有望繼續(xù)穩(wěn)步推進，寫字樓市場的基本面存在有力支撐。隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資逐漸放緩，未來寫字樓市場供應有望保持穩(wěn)定，同時企業(yè)對于寫字樓運營質(zhì)量、物業(yè)配置、綠色低碳水平等要求不斷提高，存量運營對于寫字樓租金的影響將更加顯著。目前寫字樓租金水平尚未恢復至疫情前水平，仍有恢復空間，預計四季度寫字樓租金指數(shù)有望保持平穩(wěn)，并在明年上半年回歸穩(wěn)定上漲態(tài)勢。
重點城市寫字樓市場表現(xiàn)
1. 供需趨勢：需求繼續(xù)釋放但部分城市速度放緩，TMT相關企業(yè)需求仍是主力
▍總建筑面積：一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積占比超五成，存量相對較大
圖：2021年三季度重點城市甲級寫字樓總建筑面積
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2021年三季度，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共17060萬平方米，占重點城市總量的54.3%，存量較多；二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共14344萬平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的45.7%，同時二線內(nèi)部不同城市存量差異較大，成都、武漢、杭州總量在2000萬平方米以上，重慶、南京、長沙在1000-2000萬平方米之間，天津、青島、蘇州、南昌在1000萬平方米以內(nèi)。
▍吸納量與空置率：三季度部分代表城市甲級寫字樓吸納量下降，空置率有所上升，需求釋放放緩
圖：2020年四季度-2021年三季度代表城市甲級寫字樓吸納量及空置率
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2021年三季度，代表城市甲級寫字樓吸納量和空置率呈現(xiàn)分化態(tài)勢。具體來看，三季度，北京甲級寫字樓吸納量為24.2萬方，較二季度增長23.5%，需求繼續(xù)加速釋放。其他代表城市吸納量均在7萬平方米以內(nèi)，較二季度均有所下降，降幅均在三成以上，盡管需求仍繼續(xù)釋放，但速度放緩。
從空置率來看，兩個一線城市甲級寫字樓空置率較上季度均有所回落，其中廣州受疫情影響，項目交付延遲，新增供應有限，空置率回落至6.8%，為代表城市中最低，北京因需求較為旺盛，空置率回落至16.2%。成都、南京、重慶甲級寫字樓空置率均有所上升，其中重慶市場受“雙減”政策影響較大，在線教育企業(yè)退租較多，空置率上升3.5個百分點，達29.5%。
▍租賃案例：三季度，TMT相關企業(yè)需求相對較多，仍是租賃市場主力
表：2021年三季度部分重點城市租賃成交案例（部分）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2021年三季度，中指數(shù)據(jù)CREIS共監(jiān)測到租賃成交案例22筆，其中TMT行業(yè)9筆，占比超四成，需求相對較多，金融業(yè)、建筑和房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)占比均在一成左右。
整體來看，三季度，國內(nèi)外風險挑戰(zhàn)增多，但我國經(jīng)濟依舊保持穩(wěn)定恢復態(tài)勢，服務業(yè)恢復穩(wěn)中向好，服務業(yè)新動能引領作用不斷增強。積極因素促使寫字樓市場需求繼續(xù)釋放，尤其TMT相關企業(yè)，三季度監(jiān)測到多筆面積較大的租賃成交案例。與此同時，部分城市受疫情、汛情以及“雙減”政策影響，需求釋放放緩，綜合因素影響下，部分城市空置率上升，吸納量下降。四季度，在經(jīng)濟企穩(wěn)的背景下，寫字樓租賃需求將繼續(xù)釋放，但受三季度散點爆發(fā)的疫情影響而延遲交付的項目或?qū)⒃谒募径燃腥胧校A計部分城市甲級寫字樓將面臨空置壓力。
2. 租戶結(jié)構：批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、科學研究和技術服務業(yè)構成寫字樓租戶行業(yè)主體
圖：2021年三季度一線城市寫字樓在租租戶結(jié)構
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從租戶數(shù)量來看，北京、上海較為接近，均在25000戶以上，深圳、廣州較為接近，均在14000戶以內(nèi)。從租戶行業(yè)占比來看，批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、科學研究和技術服務業(yè)是寫字樓租戶數(shù)量最多的三個行業(yè)，但各城市間的特征略有不同。
表：2021年三季度二線代表城市寫字樓在租租戶結(jié)構分析
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從租戶數(shù)量來看，杭州超過11000戶，略高于深圳水平，在十個二線代表城市中數(shù)量最多，成都、武漢、南京則在6100-8200戶之間，蘇州、長沙、重慶、天津、青島在2600-4200戶之間，南昌租戶數(shù)量最少，不足1000戶。
從寫字樓租戶最多的行業(yè)比重來看，各城市前五大行業(yè)占比之和均在69%-78%之間。各城市租戶數(shù)量最多的行業(yè)占比均超20%，其中杭州、南京、蘇州、重慶、青島批發(fā)和零售業(yè)租戶數(shù)量最多，成都、武漢、長沙、南昌租賃和商務服務業(yè)租戶數(shù)量占比最多，而作為京津石高新技術產(chǎn)業(yè)帶中心城市，天津租戶數(shù)量占比最高的行業(yè)則是科學研究和技術服務業(yè)，也是十個二線代表城市中該行業(yè)租戶占比唯一超過20%的城市。
3. 大宗交易：一線城市寫字樓資產(chǎn)最受青睞，前三季度錄得多筆超50億大額交易
表：2021年前三季度15個重點城市大宗交易案例（成交總價>50億元）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2021年前三季度，寫字樓租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市共監(jiān)測到大宗交易103宗。從城市等級來看，一線城市共監(jiān)測到73宗，占比70.9%，其中上海、北京、深圳、廣州交易宗數(shù)分別為30宗、24宗、11宗、8宗，上海、北京依舊是交易最為活躍的城市；二線城市中，交易相對活躍的城市有蘇州、杭州、南京，分別監(jiān)測到9宗、6宗、6宗。從交易金額來看，2021年前三季度重點城市監(jiān)測到多筆金額較大的大宗交易案例，如中國平安330億收購凱德集團6個來福士項目部分股權，泛�？毓�197億出售位于北京的民生金融中心等。
圖：2021年前三季度15個重點城市大宗交易筆數(shù)（按物業(yè)類型、買家類型分）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從物業(yè)類型來看，監(jiān)測到的103宗交易中，寫字樓占比35%，依舊是投資者最青睞的物業(yè)類型，此外物流倉儲、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)廠房等工業(yè)物業(yè)交易也較為活躍；按買家類型分，內(nèi)資買家占比最多，為61.2%，投資活動較為活躍。
總體來看，2021年前三季度，寫字樓大宗交易表現(xiàn)較為活躍，特別是一線市場的寫字樓物業(yè)價值仍然受到投資者的認可，同時，外資對于國內(nèi)大宗交易的關注度也在不斷提高。隨著寫字樓開發(fā)運營企業(yè)加快輕資產(chǎn)運營管理轉(zhuǎn)型，寫字樓大宗交易市場有望保持活躍。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
