CBRE世邦魏理仕發布三季度成都商業地產回顧及展望指出，2021年第三季度，行業調整衍生新賽道辦公需求，成都優質寫字樓市場產業化運營邁入新臺階；零售物業市場各商圈差異化定位愈發清晰，多元、本土化成為品牌運營及選址新考量；更多外來投資者入蓉，并給予成都投資機會更多關注和研究。
優質寫字樓市場：行業調整衍生新賽道需求 產業化運營邁入新臺階
2021年第三季度，成都優質寫字樓市場僅錄得西部文化產業中心交付，該甲級樓宇為中海商務輕資產運營，新增供應面積4.2萬平方米。值得關注的是，純地產商背景的業主因行業調整對市場持更加審慎的態度，導致本季度新增供應出現數宗延遲交付。
著眼需求端，季內市場活躍度有所放緩，優質寫字樓凈吸納量錄得12.1萬平方米，環比下降40.1%；其中甲級寫字樓凈吸納量約8萬平方米，環比下降27.0%。究其原因，一方面絕大部分疫情積壓的需求已于上半年得到充分吸納，另一方面季內包括“教育雙減”、科技行業反壟斷以及房地產行業調整等政策及事件集中落地，對核心需求短期內造成一定影響。統計數據顯示，全市主要在線品牌的承租辦公面積約15.7萬平方米，其中63.4%于季內退租、33.2%轉租，其余保持穩定；季內房地產新增需求占比僅為8.8%，環比下降5.2個百分點。
盡管如此，科技行業仍居季內新增需求首位，占比26.9%，主要是因為熱門板塊可租賃面積有限，部分頭部企業借行業調整窗口期提前大面積擴張布局；同時，巨頭積極逐鹿ToB端（產業互聯網）的細分新賽道，亦衍生出強勁租賃需求。統計數據顯示，季內TMT新增需求中的產業互聯網占比高達71%，較上半年顯著提高20.6個百分點，矚目的細分需求來自于企業服務（39.5%）和金融科技（12.9%）。
同期，專業服務業和金融業的活躍度顯著提升，分別占比新增需求的14.0%、13.6%，環比上漲4.9、1.2個百分點，居季內第二、三大需求來源，矚目的細分行業有咨詢服務、保險等。此外，生命科學及消費零售的需求亦不斷增長，其中值得關注的是，隨著交子公園商圈的不斷成熟，市場見證零售商辦公選址從市中心開始溢至城南的案例。
分區域看，南延線板塊持續主導市場去化，占比60.8%，故金融城、大源空置率環比分別下降1.5、2.4個百分點至季末13.7%、12.2%的歷史新低，并拉動全市平均租金延續上漲態勢，環比微漲0.1%。就市中心而言，隨著新增供應的集中放量，更多業主通過輕資產輸入來提升樓宇產業化運營水平，以期吸納南延線因短期內供應缺失而外溢的需求。盡管引導效應尚需一定的探索，但隨著經濟新周期下產業結構升級的迫切，市中心充裕的樓宇將是重要的經濟孵化器，從而也推動樓宇產業化運營邁入新臺階。
展望未來，成都優質寫字樓市場還將迎來2個新增項目交付。各行業調整已逐漸步入尾聲，預計需求將呈上升態勢，而TMT、金融等行業將持續活躍。
CBRE成都顧問及交易服務|辦公樓部負責人黃璐表示，本季度，各行業調整給成都優質寫字樓市場帶來更多的是機遇。首先，鑒于在線教育在成都有限的規模，以及部分企業的承租面積得到有效轉租，故此輪波動并未給市場帶來巨大的影響；同時，亦有部分企業積極轉型尋找新賽道，故保留一定辦公面積。而就房地產而言，盡管季內新增需求占比有所下降，但市場仍可喜地見證部分穩健房企的新業務板塊的擴張或升級需求。我們相信，未來各行業積極開拓新賽道，將有望進一步支持寫字樓市場發展。
優質零售物業市場：商圈差異化定位愈發清晰 多元、本土化成品牌新考量
2021年第三季度，成都零售物業市場無新增供應。盡管如此，供應端仍有兩大趨勢值得關注。首先，市中心項目活化，季內歷經1年改造的項目“天府紅”亮相，同期仁恒置地廣場也啟動開業11年來最大規模的改造，并引入日本蔦屋書店中西部首店。此外，開發商持續發力輕資產賽道，季內中海商業正式與鐵像寺二期簽約，負責該項目的招商運營。
著眼需求端，在核心商圈春鹽，由于可租賃店鋪極其稀缺，業主非常謹慎甄選新進品牌，一方面加碼奢侈品牌，另一方面青睞引入中西部首店，核心商圈的持續活躍也帶動全市首層平均租金環比上漲0.1%。在城南，歷經數年發展，新南天地、交子公園、大源三個商圈已從早期快速開發的階段過渡至逐步明確各自差異化定位的階段，季內差異化調整愈發明顯。其中，新南天地以輻射周邊居民為主的區域型購物中心為主，季內加碼兒童、生活體驗、餐飲等業態；交子公園作為新晉城市級核心商圈，時尚潮流影響力不斷攀升，季內繼續拔高定位，引入奢侈品、設計師服飾、高端餐飲、電子產品、電動車等品牌；而大源則陸續涌現頗具話題性的小體量社區或公園商業，旨在打造城南小資生活之地，購物中心亦發力于此，季內加碼外資美妝、異國料理、年輕體驗、運動品牌等。
按品牌看，季內活躍品類為設計師服飾、新能源汽車、兒童體驗和本土火鍋、川菜及外來網紅咖啡品牌等，且呈現三大趨勢：其一，“教育雙減”催化教培行業洗牌，素質教育賽道迎來新機遇，季內新增教培租戶主要為早教、籃球、舞蹈、繪畫等品牌即為佐證；其二，咖啡品牌選址外溢至購物中心“后街”，季內部分網紅咖啡品牌因開放式場景或“日咖夜酒”的運營模式，選址外溢至購物中心外圍的街鋪，如Double Win等，未來隨著品牌需求端的不斷變革，街鋪、社區商業、公園、街區等多元化載體將愈發重要；其三，外來品牌的本地化結合成為潮流，收獲消費者共鳴，季內Delicates西南首店以“融城”概念呈現成都專門店，并聯動9家本地老牌餐廳，創新詮釋城市文化與現代時尚交融的“煙火氣”。
展望未來，成都零售物業市場仍將有2個新增項目預計于第四季度開業。隨著年末各個購物高峰，預計需求將保持穩定，而內資及本土品牌的持續擴張將持續被關注。
CBRE西南區董事總經理謝凌表示，在消費人口、開發運營、空間場景、文化表達、品牌發展及運營策略這六大方面的多元化發展趨勢之下，成都零售商業市場結構性演變正在孕育，并將形成新的商業生態。而這一變化，既是煥新的根基，也是商業迭代的核心，最終將激發經濟增長的新動能，推動成都零售商業市場發展邁向新臺階。
投資市場：更多外來投資者入蓉 并給予更多關注和研究
2021年第三季度，市場錄得一宗甲級寫字樓的整棟交易，成交金額約5億元。投資者持續活躍，仍最為關注核心區域寫字樓，特別是金融城板塊。但由于城南寫字樓房源目前非常緊張，促使個別本地投資者尋求非辦公物業，以便后期改為辦公用途。同期，國資背景買家亦保持活躍，尋求寫字樓大宗交易機會以作為產業招商載體。
值得關注的是，季內首進成都市場的投資者的目的性相較過去更為清晰，其對市場細分板塊的發展預判、交易物業類型及后期如何獲得收益都很明確，這也折射出外來投資者對成都的投資機遇給予更多的關注和研究；另一方面，部分有運營特色優勢的外資投資者也開始進入成都，想通過自建或改造現有項目做智慧化的租賃性公寓。
CBRE成都投資及資本市場部負責人金靈表示，受益于以寫字樓為代表的業態供求關系的影響，本季度投資者對成都的關注度明顯提升，且投資者的背景及其關注的業態也愈發多樣化。部分新進或待進成都的投資者有著清晰的資產運營計劃，并將在成都投資作為明確的發展戰略，但另一方面也受制于當前房源供求關系，投資者需要在少數可選機會間做出選擇。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
