9月29日，第一太平戴維斯2021年第三季度深圳媒體見面會于深圳市卓越世紀中心舉行。活動上，第一太平戴維斯權威發布《2021年第三季度深圳房地產市場回顧與展望》報告。
甲級寫字樓——TMT的頭部企業需求增長顯著，帶動全市凈吸納量創歷史新高
· 2021年上半年，深圳市地區生產總值同比增長9.7%至約人民幣14,324.5億元，兩年年均增速為4.8%，較一季度加快0.2個百分點，經濟復蘇成果得以鞏固。其中，第三產業增加值同比增長10.5%至約人民幣9,253.8億元。
· 2021年第三季度，招商前海灣B座以及中國人保金融中心交付入市，為市場帶來10.6萬平方米新增甲級寫字樓面積。截至季末，全市總存量上升至885.3萬平方米。
· 季內，TMT行業頭部企業帶動全市租賃需求顯著增長，租賃面積逾過萬平方米之交易若干;同時，金融與房地產行業亦表現活躍，租賃面積逾數千平方米之交易為數甚多。因此，全市單季凈吸納量創下歷史新高——首次超過30萬平方米(30.7萬平方米)，環比增長86.5%。各子市場來看，南山區凈吸納量仍居全市首位，季內凈吸納量達17.2萬平方米，占全市總量的56.0%。
· 季內，在租賃需求持續釋放的背景下，大部分子市場空置率環比下降，羅湖區由于新增供應入市，空置率環比上升4.3個百分點至23.7%。截至季末，全市平均空置率環比下降2.6個百分點，至23.9%，系過去兩年內最低值。
· 本季度，市場情緒顯著改善，業主信心普遍增強，尤其在樓宇品質較高、地理位置優越的項目中表現更為突出。繼前兩季度全市平均租金降幅持續收窄，本季度租金指數三年內首次錄得正增長，環比上升0.7%，全市平均租金上漲至人民幣每平方米每月184.4 元。
· 2021 年第三季度，深圳寫字樓銷售市場錄得一宗交易公布。某世界500強金融機構以超過人民幣32億元的價格從新世界集團購得前海周大福金融大廈南塔。
展望
· 2021年第四季度，新增供應仍較為充足，六個新項目預計將竣工入市，合計可租賃面積約55.6萬平方米。
· 鑒于下季及來年皆有大量新增供應入市，同時龍頭企業需求擴大的持續性亦有待觀望，市場去化壓力或將再度增大，全市空置率預計有所上升。
· 隨著租賃市場競爭的加劇，預料業主將重新采取以價換量策略，令全市租金再度下降。但品質高、地理位置優越的部分項目或受影響較小。
零售——多商圈租賃需求增長明顯，餐飲業態表現活躍
· 2021年1-7月，全市社會消費品零售總額人民幣5,302.94億元，同比增長20.1%，較疫情前的2019年同期增長5.3%。總體而言，市場銷售快速恢復，分消費類型看，餐飲收入同比增長26.6%，商品零售同比增長19.3%;其中，網上零售持續快速增長，限額以上單位通過互聯網實現商品零售額同比增長67.0%。
· 2021年第三季度，全市錄得一新項目開業入市，為市場帶來30.5萬平方米新增供應。因此，全市優質零售物業總存量擴容至約563.0萬平方米。與此同時，部分存量優質零售物業持續進行品牌煥新升級計劃。
· 第三季度，多數商圈租賃需求增長明顯，疊加大體量新項目均以較高入駐率入市，帶動全市凈吸納量大幅上升至約32.4萬平方米，較2021年上半年總吸納量高出3.4倍。
· 季內，餐飲類業態租賃需求旺盛。多個現存項目完成調改，引入多個餐飲新店。例如，南山萬象天地原誠品生活區域部分調改為MIXC Food Lab餐飲主題區，引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爺咖啡等品牌華南首店及全新形象店。此外，時尚、配飾及汽車等業態需求保持活躍。
· 本季，鑒于大體量新項目開業入駐率表現優異，且各商圈存量項目空置率均有小幅下降。因此，全市平均空置率繼續環比下降0.8個百分點，至8.5%。
· 季內，多數商圈租金指數多表現平穩，受部分存量項目租金略微下調的影響，全市租金指數環比微降0.1%。截至季末，全市平均首層租金下跌至人民幣每平方米每月647.9元。
展望
· 2021年第四季度，全市預計迎來三個總建筑面積合約18.3萬平方米的優質零售項目開業，其中兩個位于前海片區，包括萬象前海及前海K11。
· 深圳仍將繼續吸引新品牌進駐，需求預計保持活躍。鑒于同期新增供應相對有限，屆時全市空置率料將維持穩定。
· 新進駐中高端品牌助力提升其所在項目的資產表現之余，有望持續促進市場消費力釋放。此外，城市標桿項目在吸引奢侈品牌方面仍具明顯的競爭優勢，隨其不斷強化奢侈品牌陣容，其租金有望保持增長態勢。
住宅——需求依然暢旺，成交量價齊升
· 8月6日，深圳第二批住宅用地集中出讓宣布中止。隨后，在 8月29日，相關部門重新發布出讓公告。與此前相比，新規下調了地塊溢價率及住宅銷售限價，并通過限制企業地塊競買數量、以搖號確定競得人、提高企業信用準入門檻等方式進一步優化土拍市場，從“穩地價”、“穩房價”等方面促進本地房地產市場健康發展。
· 截至2021年9月16日，深圳一手住宅銷售市場供應面積約達184.3萬平方米，環比上升98.6%，同比下降28.0%。其中，光明區供應面積達56.9萬平方米，為全市最高，約占總量三分之一。
· 同期，市場需求保持旺盛，全市成交量環比上升13.5%，至125.9萬平方米。其中，南山區為本期一手住宅市場成交的熱點區域，成交面積達35.6萬平方米，占全市成交總量的28.2%。
· 季內，由于部分位于核心片區的優質項目在本季度悉數完成成交備案，深圳一手住宅成交均價結構性環比上升21.1%，至人民幣每平方米76,166元。
展望
· 2021年度深圳住房實施計劃中計劃批準預售和現售商品住房面積為600萬平方米，根據前三季度市場供應情況，預計仍有約225萬平方米供應有待釋放。在此背景下，預計第四季度新批預售速度或將加快，新增供應隨之增加。
· 2021年第四季度，部分優質項目預計相繼推出，這或將吸引市場購買需求集中釋放。
2021年第四季度，整體政策環境預計仍會從嚴。中長期而言，深圳住宅價格仍會保持平穩發展的態勢。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
