近年來，數字經濟對于經濟增長的貢獻不斷提升。數字經濟的核心部分科技/新媒體/通訊（TMT）產業早已成為商業地產需求的支柱行業之一。與此同時，隨著5G、物聯網、云計算、大數據、人工智能、區塊鏈等新一代信息通信技術的創新突破，數字經濟和實體經濟日趨融合，亦使企業在不動產的使用上出現多元融合的新特點。
有鑒于此，世邦魏理仕于近期發布《“數字”北京：數字經濟發展戰略下的北京商業地產生態》報告，旨在分析和解讀數字經濟在北京的發展現狀，以及對商業地產使用和影響的新特點、新趨勢。
世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天指出：“數字經濟對北京經濟和商業地產的重要性不言而喻。2020年北京數字經濟規模達2.0萬億元，占GDP比重達55.9%，位列全國第一。另一方面，北京一直是全國乃至全球的科技創新中心之一，近年更趨凸顯對數字經濟的集聚優勢。我們相信，未來北京數字自由貿易區、北京證券交易所和雄安新區國家數字經濟創新發展試驗區的創建，將為數字經濟發展創造更有利的政策環境。”
北京商業地產市場之變一：數字經濟集聚優勢凸顯
報告指出，近三年在部分子市場新增供應的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升。但區域間供需局面有明顯差異。
●泛中關村集群
中關村商務區空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩居高位，這加速了存量物業的租戶結構更新和升級
細分產業上，相對技術更密集、租金承受能力更高的細分行業的導入和擴張更趨活躍
經過多年的發展，上地、中關村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關村商務區，在此落位總部的頭部企業承租了區內大部分面積，且仍在尋求擴租空間
越來越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區。
●大望京集群
望京近年已成為僅次于中關村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個租金回升的商務區
在To C類互聯網細分產業生態也更趨完善
望京的旺盛需求也帶動了商務區周邊電子城園區產業辦公的發展，園區辦公也在不斷提升硬件和管理，與商務辦公進一步接軌，從而加速大望京集群整體的品質提升
●豐臺集群
隨著市場對麗澤區域及其高品質樓宇的逐步了解，以及業主提供的優厚租賃條件等優勢，今年上半年連續兩個季度凈吸納量高居各子市場之首
區位鄰近中關村與通訊運營商總部所在的金融街，吸引大型通訊軟硬件技術企業入駐
憑借已開業的龍湖麗澤天街商場和即將開通的地鐵14、16號等線路站點，未來將導入更多元化的TMT租戶資源
隨著麗澤本輪供應潮的收官，其為整個豐臺集群建立和積累的商務資源將惠及外圍的豐臺科技園
●其他成熟商務區
憑借傳統行業企業總部和傳統媒體總部資源，CBD受到不少在中關村起家的頭部企業青睞
緊鄰望京的燕莎，則吸引了來自軟件開發、電商和互聯網+服務企業的擴張或搬遷需求
奧體近兩年新增供應密集入市，業主積極調整租賃策略，成為大面積整合搬遷需求的首選區域之一
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部負責人張冀蘇指出：“集聚區域間供需局面有明顯差異，產業生態條件也各有不同，企業應在不同區域實施不同的選址和租賃策略。在空置面積緊缺的區域，需要在內部建立更高效、敏捷的評估、決策流程，在選址和租約上應保持較大靈活性，在外部選擇市場覆蓋度高、與業主有長期合作關系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態。其他區域普遍進入供應潮的末端，具有整合、擴租需求的大型企業應把握有限的機會窗口期，盡快敲定和實施重大租賃計劃，搶占先機。”
北京商業地產市場之變二：新興區域逐步獲認可
報告指出，隨著北京城市規劃對五環以內商辦用地持續嚴控，新興區域基礎設施和產業政策不斷完善，以及“總部+遠程”的混合辦公模式被企業逐步采用，北京辦公區域格局多中心化加速，新興區域將逐步獲得接受與認可。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕指出：“新興區域受產業導向影響較大，企業選址時應對當地產業定位、政策和現有集聚企業類型作深入研究；在考量商務成本時，除了租金以外，當地政府補貼和政策優惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數。此外，新興區域商務氛圍處于快速發展期或培育期，需要掌握區域城市規劃，基礎設施、周邊配套的建設周期，以及未來區域發展的重要時間節點，也需要緊密跟蹤標的寫字樓本身的開發進度和交付時間節點。”
北京商業地產市場之變三：需求集中于頭部企業
世邦魏理仕研究發現，數字經濟需求結構在近五年更趨集中于成熟的頭部企業。頭部企業在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業集中辦公需要，企業開始通過采用房地產組合管理、非標準辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛指出：“企業購置辦公自用時應提前梳理自身選址需求和標準，規劃未來辦公場所策略，并保留一定的靈活性。對于選址目標明確在特定區域的企業，提前排查區內所有潛在選址目標的樓宇狀況。對于沒有明確區域選址目標的企業，可以更多在競爭度較低的外圍區域尋找購置機會。同時可以嘗試與地產基金、機構投資者等強強聯合，以便在融資、交易等架構和模式上發揮更大的創新性和靈活性。”
近幾年，北京在辦公開發用地供應實行嚴格控制，但作為戰略新興產業的數字經濟，在產業導入政策的支持下，相比其他行業更容易獲得辦公用地。相比租賃和購置現成辦公物業，企業通過自建更能按需定制；但另一方面，自建辦公樓也意味著更復雜的施工流程和成本結構，有更高的技術門檻。
世邦魏理仕華北區項目管理部負責人古城表示：“TMT企業具有辦公人員密集、空間密度大、辦公時間長、高度倚賴網絡和數據機房設備、組織架構變化頻繁等特點，因而應對消防疏散、出口寬度、垂直運輸、機電/水/風/電容量、承重荷載、餐飲娛樂功能配套等建筑和設施指標提前規劃、設計和預留，并在空間布局、間隔等設計和規劃上充分考慮靈活性。同時，政府對建筑工程的環境相關因素的監管要求亦不斷提升，在這些方面的技術投入對工程實施、審批和項目交付、運營都有幫助。”
北京商業地產市場之變四：跨界融合傳統行業數字化升級
報告指出，越來越多的傳統行業企業將數字化人才隊伍的建設作為提升競爭與發展軟實力戰略的重點。為了吸引數字化人才和提高他們的工作產出，傳統行業開始在打造辦公環境上借鑒TMT企業，金融是其中的代表和領先行業。未來，隨著金融科技職能在大型金融機構組織內部的強化，其房地產策略相對傳統業務將體現更大的獨立性。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
