“受新冠疫情等因素影響，2020年青島辦公樓市場持續承壓，但我們也看到四季度市場租賃活躍度略有提升，為市場帶來曙光。與此同時，市場中的空置壓力尚存，租金也仍處于下行趨勢。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。零售地產方面，餐飲行業引領租賃需求回暖，新能源汽車品牌的快速擴張成為購物中心新亮點；住宅市場年末需求穩定，成交量持續走高，土地市場的成交則保持平穩。
辦公樓市場
租賃需求整體態勢保持疲弱，但市場活躍度較上一季度略有回升。本季度，辦公樓市場整體凈吸納量為7.5萬平方米，新增吸納面積主要來自于新入市的項目。全年凈吸納量約11萬平方米，主要來自于乙級辦公樓，市場整體空置率略降至28.4%。金融類企業的租賃需求逐步回暖，教育行業成為復蘇租賃市場的驅動力，在線教育企業在當前低租金的市場環境中正積極尋求更為有利的租賃機會。
本季度華潤中心二期開業。位于市南的華潤中心二期入市，為市場帶來9.3萬平方米的新增供應，新項目的租售進度推高本季度市場凈吸納量水平。2020年很多業主為緩解壓力，推遲項目開業時間，預計2021年將有五個項目入市，主要集中在市南區和嶗山區。
租金持續下滑。四季度的市場平均有效租金為82元/平方米/月，同比下降2.8%，環比下降1.0%。甲級辦公樓市場平均有效租金為115元/平方米/月，環比下降1.2%；乙級辦公樓市場平均有效租金為79元/平方米/月，環比下降1.0%。在持續的高空置率下，市場租金繼續下探，甲級辦公樓租金全年降幅達3.3% ，而乙級辦公樓為2.6%。
業主將進一步下調租金，項目表現分化加劇。當前市場環境為很多有租賃需求的租戶提供了更有利的議價機會，多數業主將繼續在短期內下調租金，以穩定項目表現，提高出租率。隨著疫情對不同品質的項目帶來不同程度的影響，項目之間的分化表現將日益加劇。
零售地產市場
餐飲品牌引領需求回升，新能源汽車成為市場新亮點。各個商圈中表現相對較弱的項目出現租戶退租關店的情況，退租商戶主要集中在兒童教育等體驗類業態。餐飲品牌的租賃活動在本季度明顯回暖，其中本土茶飲品牌紛紛擴展市場，接連開設新店。卓越大融城接連開設多家茶飲，如一芳、蜜雪冰城、鹿角巷等。同時，新能源汽車也加速在購物中心的擴張，比亞迪新能源汽車在CBD萬達廣場開設旗艦店；蔚來汽車在融創茂開設蔚來空間。
本季度無新項目開業，麥凱樂黃島店退市。位于開發區的麥凱樂黃島店正式宣布閉店停業。受多輪疫情影響，青島零售地產全年凈吸納量錄得負3萬平方米。截至第四季度，全市優質零售物業存量約為432萬平方米。
全市優質零售物業租金小幅上漲，錄得233元/平方米/月，環比上漲0.7%。各商圈定位高端的項目開始上調租金，而受疫情影響相對較大的中低端項目，不得不持續下調租金來緩解日益加劇的空置壓力。截至第四季度，全年整體租金累計下降5.7%。
整體市場租金預計將在短期內繼續下探，新興行業的品牌擴張計劃將積極推動復蘇進程。面對充滿挑戰與變化的市場環境，對于運營尚不穩定的項目，提升入駐率成為階段性訴求，業主往往通過較優惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養，因此市場整體租金預計還將在短期內延續下行趨勢。同時隨著整體需求的回暖，智能電子、新能源汽車品牌的快速擴張將積極推動市場需求復蘇。
住宅市場
市場需求穩定，年末成交量持續走高。2020年下半年開發商通過降價優惠來刺激銷量，全市成交逐步回升，年末新房成交量達到本年最高。成交價格在三季度出現小幅上漲后，年末又有小幅回落，整體維持穩定。
土地市場成交保持平穩。本季度住宅用地交易穩定，受融資收緊政策影響，年末房企專注于去化當前庫存，調低自身負債率。在經濟下行和穩定房價的大環境下，很多房企對于未來收購土地項目仍保持謹慎態度。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
