2020年第四季度杭州優質辦公樓市場得益于科技新媒體需求擴張，在新增供應持續入市的背景下仍維持了穩定的出租率；優質商務園區市場供需活躍度進一步提升，租金小幅上漲。
仲量聯行杭州、南京、武漢分公司總經理辛毅表示：“政府在過去一年中積極應對疫情沖擊，采取的短期減稅降費、金融支持、生產支持、穩定用工政策，取得了良好的成效；十四五規劃中，循環暢通、區域協同、產業創新、有效投資將成為中長期增量發展的關鍵詞。”
優質零售物業市場方面，2020年全年共迎來三個新項目入市，時尚、餐飲和生活配套業態成下半年度需求主力，“首店經濟”、“造節運動”、“夜生活”成為實體零售盤活業態的萬金油。
優質辦公樓
由于四季度單季吸納量創近兩年新高，2020年全市優質辦公樓市場錄得凈吸納量13萬平方米，同比增長51.2%。仲量聯行數據顯示，全年甲級辦公樓凈吸納量為14.8萬平方米，而乙級辦公樓凈吸納量流失1.8萬平方米，性價比上升的甲級辦公樓受到客戶的青睞。2020年下半年杭州商辦市場顯著回暖，下半年度租賃交易數量較上半年上漲近150%；就交易企業規模看，1,000平方米以上企業交易量維持穩定，而200平方米以下的中小企業占比57%，小微企業信心指數明顯提升。從行業細分來看，下半年頭部科技新媒體企業承租力進一步增強，擴張面積增大，超越傳統核心需求驅動的金融服務業，立足甲級辦公樓新增租賃需求行業首位，需求比例達22%。金融服務、專業服務、地產建筑及貿易零售緊隨其后，需求占比均超10%。
全年31萬平方米共計5個新增項目入市，較2019年全年增加近11%。除2020年二季度入市的財通雙冠大廈和濱綠大廈兩個項目，下半年包括天目里、華夏之心及奧體萬科中心在內三個項目入市，未來科技城及錢江世紀城板塊商辦氛圍迅速提升。受近期需求旺盛利好，四季度甲級辦公樓空置率環比下降2.3個百分點至22.4%，而乙級辦公樓空置率環比上升1.4個百分點至14.7%。至2020年末，杭州優質辦公樓市場整體空置率達到18.1%，較2019年同比小幅上調0.6個百分點。
年末租金跌幅持續收窄，第四季度錄得全市優質辦公樓租金環比下調僅0.3%。甲級辦公樓整體市場租金僅次于一線城市北上廣深，凈有效租金報4.4元每平方米每天。業主租金預期仍謹慎樂觀，部分業主為進一步提升出租率，依然愿意提供更為靈活的租賃政策優惠。大宗交易方面，由于近期入市可交易優質核心區樓宇增多，自用企業及投資機構保持較高的關注度。多家銀行于錢江世紀城板塊內購置在建樓宇，錄得10,000平方米以上自用買賣交易。
2021年優質辦公樓市場展望：受疫情所致的部分供應推遲交付影響，2021年預計將有11個項目共計約90萬平方米體量入市，其中近五成落在錢江新城及其周邊區域。未來四年內，杭州中心、新世界望江項目、杭州之門等一系列熱點標桿項目陸續入市，將進一步提升錢江新城及錢江世紀城等板塊的優質辦公樓存量，預計中期整體市場競爭將持續激烈。鑒于未來供應走高的預計，2021年全年租金波動浮動預計在正負0.5%以內。仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮表示：“受益于杭州經濟持續轉型升級，從結構性上看，科技新媒體、金融及專業服務業將繼續在中短期內展現活躍的租賃需求，成為杭州辦公樓市場活力保障。”
商務園區
供需齊升交易活躍，帶動整體市場平均租金穩步上漲。2020年下半年共9個新增項目入市，為市場帶來53.8萬平方米新增供應體量。2020年全年錄得優質商務園區新增供應130萬平方米，較2019年供應量上漲32.6%。下半年錄得凈吸納量超56萬平方米，環比增幅50%。活躍的交易氛圍使得市場整體空置率回落至13.1%，環比下調0.5個百分點。在整體出租表現較好的環境下，截至四季度整體園區市場平均租金上升至2.13元每平方米每天，環比增長約1.4個百分點。
優質項目集中入市，未來供應將創歷史新高。2021年，預計未來科技城、濱江及拱北板塊將均有超50萬平方米體量入市，全年新增供應量將達177萬平方米，為2020年的1.4倍。2020年四季度地鐵三線開通，實現十城區軌道覆蓋及空軌聯運；2021年另有5條新線計劃開通，持續利好城北及濱江板塊，通勤時間進一步壓縮。在交通利好紅利的持續兌現下，新興板塊園區潛在客戶接受度穩步提升，將拉動整體優質商務園區市場租金持續走穩。
零售物業
餐飲及時尚業態構成下半年需求主力，生活體驗業態仍在恢復過程中。細分業態來看，2020年下半年，時尚類商鋪新開及圍擋占總開業圍擋店鋪比例高達40%，奢侈品、國潮及運動服飾類保持迅猛擴張；國外小眾配飾及買手店首進浙江成新寵。餐飲方面，下半年新開及圍擋店鋪占總開業圍擋店鋪比例達32%。粵式茶餐廳受到大眾青睞，敏華冰室、點都德首店落戶引嘗鮮熱潮；資本引導下，以伏見桃山、七分甜為首的茶飲開啟第二輪擴張態勢；本地限牌政策頻頻變動及補貼持續利好新能源汽車，頭部國產新能源車企線下布局持續；體驗業態則持續受疫情影響，僅占總開業圍擋店鋪比例的7%，新開圍擋店鋪均以休閑養生及健身運動類為主。
四季度共計三個項目入市，為2020年度首批開業優質零售物業，杭州優質零售市場總體量達515萬平方米。三個新增物業分別位于城東、城西及錢江新城板塊內，總體量共計近24萬平方米，同比2019年度下降56%，為近五年最低新增供應量。競爭激烈的市場環境，使得零售物業入市開業率出現分化，部分新入市項目空置率偏高，購物中心業態僅錄得近13萬平方米的凈吸納量。截至四季度末，全市優質零售市場空置率上升至8.8%，環比上漲2.0個百分點，達近年最高值。四季度全市存量物業項目開業店鋪超1.8萬平方米，較上季度增幅30%，其中湖濱商圈新開店鋪占比近30%。
市場整體租金跌幅平緩，業主熱衷“造節運動”盤活業態。全市優質零售物業首層凈有效租金報20.3元每平方米每天，同比下跌0.4個百分點。部分業主精準抓住其主要潛力客戶千禧一代“派隊文化”、“打卡文化”、“首次體驗”的興趣點，為其持續營造個性、潮流態度的生活體驗場，贏得年輕消費者的認同。“潮流體驗”加“跨界IP”成引流萬金油，主題展覽、音樂派隊、國風文化、數字秀場等一系列首次舉辦活動占全年活動三成以上。老牌傳統百貨業態也受此趨勢影響逐漸轉型，杭州大廈THE NIGHTFLY年末開街，主打夜生活潮玩概念。
2021年零售物業市場展望：2021年，受部分項目推遲開業影響，共有5個項目合計超70萬平方米入市。城東新城的港龍城繼王府井接手運營后開業將進一步改善區域商業配套環境，濱江的奧體印象城及濱江銀泰將加速成熟區域購物氛圍，而城北商圈萬融城和龍湖兩個新項目的開業或將加劇現有競爭局面。整體市場空置率預計將小幅回調至8.5%。在供需雙重影響下，非核心區的租金漲幅將持續與核心區租金表現拉開差距。需求端來看，運營成熟、定位精準、產品獨特的中高端連鎖品牌將得到投資方及市場的持續支撐并在中期維持擴張態勢。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
