1月15日，成都——回顧2020年，新冠疫情的突發對經濟造成影響且具有持續性，不同行業因勢而變，其趨勢亦映射至商業地產市場。辦公樓板塊：科技互聯網與生物醫藥等行業快速發展，推動相關企業辦公需求快速釋放；零售物業方面：實體零售餐飲業遭受重創，購物中心在逆境中突圍，社區商業成為新風口但需改善升級；倉儲物流領域：疫情間倉儲物流承擔起防疫保障、民生供給、商貿流通的重要職能，成為不可或缺的民生經濟穩定器，以社區電商為代表的新興零售也成為其核心需求來源。
仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“全球經濟開始進入‘中國時間’。在‘雙循環’經濟模式下，內需成為經濟增長的核心驅動力。在RCEP和中歐投資協定等新貿易框架下，中國西部地區正成為連接中國與亞歐大陸的橋梁。成都作為中國內陸地區的領軍城市，其社會經濟活動在疫后迅速恢復，一季度航空客流攀升至中國第二，地鐵基建后來居上，2020年的經濟表現亮眼，在商辦與物流市場上的表現充滿韌性。在 ‘雙循環’時期下，成都將持續構筑內陸開放新高地，釋放經濟發展新動能。”
辦公樓市場
2020市場研讀
一、疫情因素導致全年辦公需求下降明顯，季度需求呈現V型走勢。
2020年，成都甲級辦公樓凈吸納量實現12.1萬平方米，僅為上年同期的47.7%。新冠疫情令經濟活動按下“暫停鍵”，辦公樓新租放緩、企業退租，導致一季度市場凈吸納量負增長。隨著市場活動逐步恢復，經濟增速反彈，前三季度成都GDP增速實現2.6%。而經濟增長亦投射至辦公樓市場：進入第四季度后，市場成交活躍，部分經歷長期談判的大面積需求也于年底實現成交。僅第四季度，成都甲級辦公樓市場凈吸納量錄得8.1萬平方米，占全年超七成。
二、增量需求出現結構性調整，保險、科技互聯網行業需求為全年重點。
1. 人們的財富累積以及經濟波動時期抗風險意識的提升，推動保險業快速擴張。全年成都金融行業新租占比22.6%，面積同比上漲22.7%，居各行業第一。其中，保險行業全年新租面積近3萬平方米。
2. 新經濟行業疫后逆勢上揚，2020年科技互聯網行業需求占比達20.0%。其中在線教育毋庸置疑成為今年辦公樓需求“黑馬”，全年新租面積超12萬平方米。其表現呈現兩大特征：一是由于其成本敏感性以及單個租賃面積需求較大，約85.2%的在線教育企業在成都選址乙級辦公樓，與之在其他非一線城市偏好選址甲級辦公樓有所差異；二是進入資本市場后半場，在線教育頭部玩家已基本固定，未來新玩家入局可能性較小，2021年需求或將主要來自現有品牌擴張。
3. 房地產建筑行業需求排名第三，占比達17.9%。成都城市版圖擴容，新區開發帶動城市化提速，基建與房地產投資上升明顯，其辦公需求也在前三季度表現亮眼。但隨著國家層面對房地產行業信貸政策的進一步收緊，開發商企業經營風險加大，辦公支出愈發謹慎，其需求小幅下滑。在大運會場館、地鐵等重大項目帶動下，成都前三季度基礎設施投資增長8.6%，建筑業需求保持上揚趨勢。
三、供應方面，2020年成都甲級辦公樓新增供應約16.1萬平方米。新入市項目為金融城板塊的天府國際金融中心以及市中心板塊的豐德成達中心。受疫情影響，業主方或因工程進度延后、資本壓力或需求預期下行等因素調整項目入市時間。與2019年預測數值相比，延期率高達36%。但較低的新增供應也使得在需求收緊的背景下，市場空置壓力所有減輕。在供需均較年初預期有所收窄的情勢下，2020年成都甲級辦公樓空置率并未出現明顯上升，僅同比小幅上升0.1個百分點，至年末報22.5%。
四、租金方面，需求量走低、承租能力下降成為2020年業主采取降租策略的最主要原因。截至年末，成都甲級辦公樓平均租金報97.8元/平方米/月，同比下跌2.2%。與全國主要城市橫向對比，成都全年的租金跌幅仍相對較小，低于全國平均水平。
未來展望
在以“內循環”為主線的經濟背景下，以國內消費為驅動力的生產制造以及服務業將逐步回歸國內主體，而中資企業的發展也將進入快車道。仲量聯行成都商業地產部負責人鄧艷萍表示：“預計未來中資企業、國有總部辦公需求將加速上漲。考慮到國際經濟環境，未來中國市場的穩定增長性將吸引更多海外資本進入。加之當前RCEP的簽訂與中歐雙邊投資協定談判的初步完成，預計未來制造、貿易、專業服務、金融結算和物流運輸等產業均將從中獲益。成都作為西部對外開放橋頭堡，也將成為眾多外資企業布局西部的首選城市。”
供應方面，成都甲級辦公樓市場預計將在2021年迎來供應高峰，全年新增面積約58.8萬平方米。其中，城東、金融城以及天府新區板塊將迎來多個大體量項目入市。盡管長期成都市場需求端向好，但辦公樓項目的集中供應將在短期內快速拉高市場空置率水平。“基于成都在科技互聯網、生物醫藥等戰略新興產業的快速發展，我們對2021年的市場動能仍持積極樂觀的預期。”鄧艷萍表示。
零售物業市場
2020市場研讀
一、2020年成都迎來12個優質零售物業項目入市，達到近6年來供應峰值。
2020年成都優質零售物業市場新增供應約106萬平方米，達到近六年來峰值。受疫情影響，品牌退租增加，導致市場空置率短期上升，全市空置率報9.1%，同比上升1.7個百分點。租金方面，新開項目集中入市，四季度受疫情反復影響，市場租金持續下滑，年末成都優質購物中心首層平均租金報360.8元/平方米/月，同比下降2.0%。由于部分項目采取減免物管費或活動費等方式吸引品牌進駐，項目實際收益跌幅高于2.0%。
二、后疫情時代，零售消費需求轉變為“兩頭翹”結構。
消費需求因不同收入群體受經濟影響的差異而呈現“兩頭翹”結構：中等收入群體因收入波動或出現短暫性“消費降級”；高凈值和低收入群體在疫后收入波動性小，故高端消費和基礎消費受影響小。
1. 高端消費：在全球疫情影響下，出入境旅游受阻，過去長期外溢的高端消費在國內迸發出強勁的增長勢頭。三季度LVMH時裝皮具部門大漲12%；愛馬仕銷售額同比增長7%至18億歐元，在中國等亞太市場業績表現最好。高端品牌愈發依賴中國消費者，在國內開店相對活躍，成都也吸引多個國際高端品牌進駐，如Burberry、Chanel鞋履精品店、Maison Margiela進駐太古里；De Beers、La Perla、Canada Goose進駐IFS；Vivienne Westwood、Alexander McQueen進駐in99等。
2. 基礎類消費：糧油、食品、日用品等具有生活必需品屬性的低彈性消費呈現積極增長趨勢，零售項目調改也更依賴剛性需求業態，如快餐、小吃、兒童體驗等。疫情后，高端餐飲發展疲軟，大眾連鎖快餐擴張迅速，零售項目也在提升這一業態比例，如金牛萬達廣場、凱德廣場金牛店、晶融匯二期等將負一樓改造升級，引入更多快餐小吃品牌。
3. 新興消費：美妝集合店、咖啡茶飲、新能源汽車品牌熱度不減，更多新品牌加入這片藍海，成為新興消費需求的三大來源。在資本驅動下，頭部玩家下沉擴張；新玩家則主要瞄準細分市場，“消費分層”更加凸顯。年內，美妝集合店除瞄準中高端市場的Harmay外，Wow Colour、The Colorist、H.E.A.T等國貨化妝品快速崛起。咖啡茶飲市場迎來Sevenbus、Tim Hortons、老虎堂等首店；客單價10-20元的新晉品牌也面臨競爭，如：豆吉湯圓奶茶、圓真真、J-tea魔杰的茶等。新能源汽車更是百舸爭流，更多國內新能源汽車品牌亮相購物中心，如：哪吒汽車、極星汽車、賽力斯汽車等。
未來展望
仲量聯行仍持續看好成都零售商業市場，預計未來市場仍將迎來更多投資者和品牌商，持續豐富供需兩端。政府層面，成都正加足馬力建設 “國際消費中心城市”，未來將在消費領域涌現更多創新舉措和主張，關注消費端、消費者行為的方方面面，結合消費的時段、內容、形態、模式、場景、地點等多元因素，衍生出更多拉動消費市場發展的“新經濟”模式，如：聯合辦公品牌夢想加創新商業模式，與文軒BOOKS書店合作，打造更多未知的“消費場景”。
仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“成都已經邁入消費3.0時代，未來消費載體不再局限于百貨、購物中心、商業街區等傳統零售商業載體，而將與體育、演藝、電競、文旅等滿足消費者更高層級精神需求的社會活動相融合，形成與城市特色、文化有機結合的多元化消費新場景，讓商業消費無處不在，時刻發生。”
倉儲物流市場
2020市場研讀
一、始于動蕩：疫情下冰封的倉儲供需，疊加電商搬遷至自建庫。
2020新年伊始，春節假期疊加新冠疫情，使倉儲租賃活動在一季度這個原本的傳統淡季進一步降至冰點。另一方面，大電商部分市場租賃需求回撤至自建庫活動持續發酵至2020年初，加之此前備貨“雙11”的短租客戶到期退租，更是加劇了這一情勢。電商聚集度較高的龍泉驛、新津子市場入駐率出現顯著下滑。而原定于一季度交付的新項目紛紛推遲入市，成都高標庫市場供需按下“暫停鍵”。受此影響，全年高標庫新增供應共計43.4萬平方米，低于此前預期。
二、回暖于社區與生鮮電商：資本紅利下的2020年倉儲需求最大黑馬。
2020年社區生鮮電商迅速崛起，在互聯網巨頭的資本加持下助力倉儲物流市場涅盤重生。截至2020年末，美團、滴滴、京東、阿里等互聯網巨頭均在成都開設社區生鮮電商業務，加之老一批入局者如興盛優選、叮咚買菜、十薈團等，社區電商行業可謂百花齊放。2020年全年高標庫新增租賃面積中，社區電商企業的倉儲面積占比例高達11%，超越制造業成為成都倉儲市場第三大需求客戶。
三、企穩于零售及第三方物流：全面數字化升級的零售業，承接商貿流通重要職能的第三方物流，致使倉儲需求愈發穩固。
除社區生鮮電商外，傳統線上線下零售業的回暖也不容忽視，網絡零售更是成為2020年中國消費市場的重要穩定器。這與2020年經濟全面數字化轉型不無關系，無論是制造業，抑或服務業都不約而同地選擇多渠道、線上線下融合的營銷場景。而多元化的營銷渠道也對企業物流供應鏈管理能力、倉儲分撥效率提出更高要求，從而帶動其高標庫需求增長。
在社區生鮮電商、零售業以及第三方物流強勢需求帶動下，市場凈吸納量于第二季度由負轉正，并在下半年迅速回升。全年凈吸納量大幅回升至69.8萬平方米，市場整體空置率在第四季度末錄得18.9%，同比回落9.1個百分點。
四、長久于兼容創新：多樣化的倉儲需求倒逼業主創新產品。
雖然倉儲需求在2020年表現不俗，但受租戶的不穩定性以及持續的新增供應影響，高標庫租賃市場競爭依然激烈，持續壓低市場平均租金。但業主也在年內注重打磨倉儲品質和提升產品多樣性。例如2020年市場錄得更多新項目以干倉搭配少量冷倉[1]的形式投入市場，以應對日益增長的生鮮電商、連鎖輕餐飲企業的倉儲需求。此外針對第三方物流的定制庫和倉儲改造成為業主差異化競爭的手段之一。通過柔性產品競爭，高標庫平均凈有效租金跌幅于第四季度開始收窄，但較去年同期仍下跌5.5%至22.8元每平方米每月。
未來展望
2021年，高標庫市場將迎來約53萬平方米的新供應，其中近8成位于青白江子市場。從需求行業來看，電商領域你方唱罷我登場：隨著社區電商倉儲需求在2020年已幾近飽和，預計其將在資本紅利透支和監管政策趨緊的2021年進入優勝劣汰業務整合，需警惕其退租風險。除社區電商外，隨著個性化消費、品質化消費的崛起，未來將有更多的細分領域垂直新零售企業嶄露頭角，建議優先關注運動、母嬰、寵物等領域的新興集合品牌。
仲量聯行華西區工業地產部負責人尤鵬偉表示：“盡管成都正在經歷第二輪高標庫集中供應期，但未來倉儲用地供地量勢必收緊，而成都主要倉儲地區終將步入供不應求的業主方市場。2020年，疫情下的高標庫需求逆勢增長，基礎設施戰略地位進一步凸顯，我們持續看好高標庫產品的投資潛力。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
