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第一太平戴維斯:2021年中國房地產市場趨勢與展望
http://www.xyjnpx.cn房訊網2021-1-15 11:26:27
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[提要]辦公市場的處境更為復雜:疫情在短期對市場下行影響有限,但潛在供應巨大、需求復蘇分化,為業主維持入駐率帶來巨大挑戰;物流市場則持續保持極高關注度,新型基礎設施建設的政策引導,將持續利好物流行業。

  全球陷入新冠疫情的泥沼已經一年之久。疫情所造成的影響遠未散盡。時至今日,國際間的疫情控制仍有顯著差異。中國最早經受疫情沖擊,依靠強有力及常態化的防控舉措,令疫情得以有效控制。

  第一太平戴維斯華北區董事長麥安東(Anthony McQuade)表示:"北京作為中國首都、經濟領先的一線城市,在疫情爆發前后整體市場的表現亦值得稱道。更加值得關注的是2020年9月北京自貿區的橫空出世,預計自貿區概念將助力首都建設具有全球影響力的科技創新中心,加快打造服務業擴大開放先行區、數字經濟試驗區,構建京津冀協同發展的高水平對外開放平臺,利好北京商業地產的快速發展。北京房地產有望迎來新一輪的發展契機。"

  2020年對于中國來講注定是不平凡的一年,疫情暴發,國內外政治經濟形勢錯綜復雜,世界范圍內動蕩和變革。但是,中國經濟韌性凸顯,房地產作為國內經濟發展的穩定器和壓艙石,在2020年也實現了快速反彈。

  2020年,中國住宅市場表現最具韌性,多個城市一手房市場迅速回暖,價格堅挺;"三道紅線"壓力之下,一些開發商在年關加速銷售回款。零售市場一度受疫情沖擊,但在下半年穩步回暖,月度社會消費品零售總額增速在八月已同比回正。相對而言,辦公市場的處境更為復雜:疫情在短期對市場下行影響有限,但潛在供應巨大、需求復蘇分化,為業主維持入駐率帶來巨大挑戰;物流市場則持續保持極高關注度,新型基礎設施建設的政策引導,將持續利好物流行業。

  投資:利基資產愈發受到關注

  全年房地產投資市場活躍度較往年偏低,大宗成交(單筆成交金額超過1億元人民幣)金額人民幣約1,781億元,同比下降36%。盡管社會生活已基本恢復常態,經濟也在一定程度上得以恢復,但全球疫情局勢尚未穩定,預計在2021年仍會對業主和租戶的經營產生持續影響。面對挑戰,一些投資者將目光看向了利基資產,令全年利基資產成交占比達近年新高,約22.8%;而另一些則選擇深挖傳統資產,尋找其中租賃需求強勁、價值被低估且具有增值潛力的投資機會。

圖1:中國傳統和利基資產大宗成交比例

注:僅包括成交總額超過人民幣1億元的非自用成交

  傳統資產包括:寫字樓、零售、酒店以及住宅項目;利基資產包括:工業項目、養老項目、廠房及自存倉。

  辦公:企業審視并優化辦公場所配置

  2020年上半年,辦公租賃需求受疫情影響表現疲軟,個別城市凈吸納甚至出現負值,但隨著國內疫情得到較好控制,經濟和商務活動回歸正軌,寫字樓租賃活動自下半年伊始便已顯露回暖態勢,三季度十座重點城市寫字樓凈吸納量較二季度環比增長140%。越來越多的企業正重新審視辦公場所的使用方式。國有企業仍傾向"總部辦公+固定工位"的傳統辦公模式;而跨國公司及一些私人企業更容易接受不同辦公空間的靈活組合,通過移動工位、靈活辦公和在家辦公的結合,有效降低成本,同時為員工提供自由空間和彈性工作架構。

注:以上成交信息僅供參考,以最終合同為準

  零售:休閑娛樂業態的占比繼續上升

  2020年,中國線上市場占整體零售市場份額預計將達25%。眾多品牌在數字化與創新方向持續發力,提升線上市場滲透,并與線下門店全渠道貫通,為消費者提供無縫體驗。休閑娛樂業態成為吸引消費者回歸實體空間的重要手段。上海與成都的休閑娛樂業態在全市購物中心的比重近年持續上升。業主對大小娛樂租戶聚客能力寄予厚望,預計該業態的占比仍有提升空間。

  住宅:遞延購房及置換需求的購房者為市場帶來穩固支撐

  住宅市場在經歷2020年初新冠疫情影響后率先走出V型反彈,在第二季度末已基本恢復疫情前的銷售水平,在下半年更是達成了成交量新高。在下半年政策趨于收緊的前提下,來自遞延購房及置換需求的購房者仍舊為市場帶來了穩固支撐。然而各城市的住宅市場存在分化。一線城市在疫情沖擊過后房價漲幅維持穩步上升,而其余線級城市在2019年開始漲幅已呈現波動收窄。

  租賃市場方面,大批外籍租戶無法按時回到中國繼續原有租約,高端服務式公寓積極調整租賃策略向國內租戶傾斜;分散式長租公寓市場在經歷"租金貸"等問題后,國家及地方針對租賃行業出臺的監管政策及整治行動進一步提升;受益于此,整體長租公寓市場未來在保障租客權益、提升業主責任及市場透明度方面將更趨完善。

  物流:新型基礎設施建設推進物流建筑標準升級

  伴隨經濟陸續復蘇、貿易出口強勁增長,以及電商蓬勃發展,物流行業租賃需求逐漸升溫。先進制造業產業升級及消費市場演進為物流市場發展帶來持續動力。在土地市場,倉儲工業用地供應同樣有所增加,2020年前三季度同比增幅達到19%,較去年全年增幅上升了17個百分點。政策層面的宏觀指引,尤其在新型基礎設施建設方向上將持續利好物流行業。中國的物流總費用占GDP比重為14%,且近幾年變化幅度不大,較成熟市場仍有一定差距。隨著第五代移動通信、工業互聯網等新基礎設施的加速建設,物流倉儲市場在高效、智能、綠色、安全等層面將繼續升級。

  物業管理:房地產科技協助打開物業管理增值服務的發展空間。

  對社區、住戶及員工健康安全的保護,令物業管理服務價值愈發凸顯。與此同時,物業行業的提升和發展空間逐漸顯現。物業價格不斷上升,業主對更高品質的物業管理服務存在需求,物業管理的內容已經不再局限于簡單的維護管理,增值服務的發展空間逐步打開。2020年,物業管理公司的上市數量達到近年新高。開發商分拆物業公司上市,一方面可將觸角伸至更多項目管理,不斷擴大規模,實現資源高效利用及分配;也可促進物業管理服務自身不斷精益求精。

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