回顧2020年，疫情帶給各行各業的影響注定深遠，而商業地產市場主體也更加注重提質增效、重塑核心競爭力，讓“經營”二字發揮價值。辦公樓市場，疫情導致全年供應延期、需求回落，但以在線教育為代表的科技互聯網逆勢而上，成為重慶辦公樓需求的“壓艙石”。零售物業市場，零售行業洗牌，各市場主體調整策略，緊跟消費市場變化，市場韌性依舊。倉儲物流市場，年度供應創新高，高性價比倉儲物業入市帶動倉儲升級需求增長。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：“2020年是極不平凡的一年，面對復雜的國內外環境，中國GDP總量首次突破100萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一經濟正增長的經濟體。在‘雙循環’經濟模式下，內需消費成為拉動經濟增長的核心驅動力。在成渝地區雙城經濟圈、中新互聯互通等數項國家戰略引導下，重慶展現出的經濟活力及城市魅力不斷提升，為辦公樓、零售商業及工業物流多個行業可持續發展奠定基礎。從GDP和社零總額各項數據表明，重慶經濟在消費、投資等領域正同步復蘇�！�
辦公樓市場
2020市場研讀
一、全年新增供應不及預期，甲級辦公樓需求按季回升、由負轉正。
2020年，重慶甲級辦公樓新增供應三個項目，共計交付18.0萬平方米，其分別為位于解放碑CBD的重慶來福士A座與C座，以及江北嘴CBD的中國郵政儲蓄銀行大樓。全年新增供應不及預期，與2019年末預測相比，交付延期率高達41%。在疫情影響下，部分開發商因工程進度拖延、市場需求不及預期、資本壓力導致租售策略調整等不同因素延遲入市時間。
需求方面，重慶甲級辦公樓全年錄得凈吸納量16.7萬平方米，僅為去年同期的56.9%，回落至近七年來新低。分階段看，由于新年伊始爆發的疫情導致經濟活動突然停滯，辦公新租受到較大抑制，疊加退租因素，一季度甲級辦公樓凈吸納量十年間首次錄得負值。隨后伴隨經濟逐漸企穩回暖，辦公需求按季回升趨勢明顯，二三季度分別錄得1.5萬平方米、2.3萬平方米，四季度更獲得大幅回升，凈吸納量倍增至13.5萬平方米，預示后市良好發展。
二、新經濟發展筑基辦公增量需求，總部經濟持續加碼。
● 年內，科技互聯網行業成交躍居首位，新增占比達27.5%，其中在線教育企業成為市場核心需求來源。猿輔導、作業幫等在線教育頭部企業密集融資，加速在全國頭部城市擴張，多家企業入渝搶灘甲級辦公樓市場。交通及配套便利性、辦公延時成本、單一業權以及大面積空間成為其選址物業的重要考量因素。隨著行業競爭白熱化，未來新玩家入場可能性較小，預計2021年新增辦公需求將來自現有品牌繼續擴張。
● 重慶進出口貿易及工業利潤在2020年前三季度雙雙實現兩位數增長，增速維持全國前列。作為內陸國際金融中心，重慶無疑是頭部企業內陸區域總部的首選城市。年內，國家金融科技認證中心、中銀金租總部、小米消費金融以及上海保交所西部中心等紛紛落戶重慶甲級辦公樓，推高金融行業新增占比至17.9%。此外，工商銀行總部大樓、郵政銀行總部大樓以及浙商銀行總部大樓在年內陸續交付，進一步鞏固了金融業在重慶辦公樓中的支柱地位。
●疫情帶動服務業辦公需求增長，專業服務需求活躍，消費服務需求平穩。疫情后由于企業糾紛及訴訟事件頻發，律所、會計師事務所以及專業咨詢機構業務量突增，帶動專業服務業辦公需求增長，貢獻11.4%的新增占比。而聚焦個人業務的教育、留學、美容保健等公司在下半年的成交趨于穩定，新增占比5.6%。
供需作用之下，重慶年末甲級辦公樓空置率同比下降1.1個百分點至26.3%，低于全國多數二線城市，創十年新低。市場情緒逐步回暖，全年租金同比下降3.2個百分點，跌幅收窄，至年末報84.7元/平方米/月。
未來展望
2021年預計重慶甲級辦公樓供應接近50萬平方米，接近五年峰值。其中企業總部自用甲級樓宇面積占比過半，因此新增供應短期對商務租賃市場造成的沖擊有限。重慶辦公樓市場尤其是核心區域進入存量消化時期，需求端的后市表現決定市場基本面�；谥貞c經濟基本面及其在“雙循環”體系下西部陸海新通道的戰略地位，我們仍對重慶辦公樓市場后市發展持審慎樂觀的預期。
辦公樓市場版圖持續北擴，照母山區域將迎來四年來首次甲級品質的商業辦公或產業辦公樓宇的新增供應，包括太陽座、光環中心AB座等項目將集中交付，提升區域商務氛圍和樓宇品質。照母山板塊將坐穩重慶第三大商務區交椅。
據仲量聯行統計，在扣除總部自用樓宇后，未來四年內江北嘴、解放碑兩大CBD甲級辦公樓供應不足25萬平方米，核心CBD新增供應步入尾聲。重慶來福士A座辦公樓年內去化接近50%，刷新甲級辦公樓去化速度記錄，核心區域地標項目價值將在存量時代不斷凸顯。仲量聯行華西區交易與商業地產部負責人鄧耀華表示：“存量時代，運營為王。未來的競爭將不再局限于價格競爭，資產管理水平將成核心競爭力。面對以科技互聯網企業崛起為代表的需求端產業結構變化，業主方亟需‘應勢而變’，如在硬件打造中升級更為靈活適宜的空調、新風系統，在運營服務中增添更多元、人性化的服務細節，采用科技手段打造靈活空間、提升樓宇信息化、智能化水平，降低人力成本和能源消耗等，以在未來競爭中脫穎而出�！�
零售物業市場
2020市場研讀
一、全年新增供應有所回落，同比下滑18.1%；全國首個五軌合一的城市TOD項目入市。
2020年，重慶優質零售物業市場共迎來5個項目開業，新增零售面積約54.1萬平方米，市場總存量提升至749萬平方米，位列全國第四。全年新開業項目中，備受關注的重慶龍湖金沙天街成為國內首個匯集零售商業、辦公、公寓、高鐵、地鐵、地面交通為一體的TOD綜合體項目。其開業超預期的表現向市場證明，真正意義的TOD開發對零售商業人流導入的價值不容小覷。TOD商業將外部交通動線內化至綜合體內部，優化商業人流動線，減少步行距離，這也是TOD商業成功從外部交通引流的關鍵所在。
二、社零消費累計增速于四季度首次轉正，重慶消費市場結構加速轉型。
2020年1-11月，重慶社零總額達到10,597.26億元，名義增長0.4%。疫情令消費者支出結構產生變化，健康生活方式的受重視程度逐年提升，帶動體育、娛樂用品類商品消費大幅增長，以16.5%的增幅領漲各大品類。新能源汽車消費在政策利好以及限行規定下不斷提升，限額以上單位汽車類商品零售額同比增長6.2%，遠超全國平均水平。2019-2021年重慶住宅市場進入集中交付期，帶動家具類商品消費增長。由于購房、購車等消費對非基礎消費造成擠出，導致金銀珠寶、服飾、化妝品類消費出現下滑。仲量聯行數據顯示，全市優質零售物業空置率較去年同期上升1.2個百分點，報13.3%。盡管疫情后市場需求逐漸恢復，但相比其他新一線城市，空置率水平仍處高位，加之年底大量新增供應入市，市場競爭更加激烈，部分經營狀況不理想的購物中心仍在降租，因此全市購物中心首層平均租金報365.6元/平方米/月，同比下降3.0%。
三、消費者偏好不斷重塑，時尚、餐飲、生活方式相關業態悄然改變。
消費者偏好已更注重消費品質。雖然受疫情影響，經濟基本面產生了一些不確定因素，但這僅導致消費端收縮、消費規模受到影響，而人民對美好消費品質的追求并未改變。
●國際高端品牌繼續擴張，健康意識提升推動運動品牌加碼，快時尚品牌承壓。受全球疫情影響，奢侈品消費回流，國際高端品牌更加依賴中國市場，在重慶等新一線城市開店活躍，如：Tiffany&Co.、重慶首家Vivienne Westwood進駐萬象城；Jaeger-LeCoultre、Piaget、Chopard進駐星光68廣場等。疫后消費者健康意識提高，運動健身持續成為消費熱點：Nike、Adidas、Fila、Lining、Anta、Skechers、Puma、Kappa等品牌積極開店。而11月份運動服銷售價格在200元-500元區間的市場綜合占有率增長最快，同比增長9.95個百分點。消費者對品質的追求日益凸顯，過去以更新速度取勝的快時尚品牌遭遇發展瓶頸，加之疫情沖擊，快時尚品牌加快收縮速度，如inditex集團計劃把旗下Bershka、Pull&Bear及Stradivarius的所有中國線下門店全部關閉。
●大眾餐飲和快餐消費回暖，咖啡茶飲積極擴張。疫情期間消費者進一步培養了線上消費習慣，大部分餐飲品類及門店都在向外賣市場靠攏。大眾餐飲和快餐品牌憑借充足的線上渠道和廣泛采用加盟店模式分散了風險；加之當前聚餐活動大幅減少，大型高端餐飲發展疲軟，也令小型連鎖快餐快速擴大份額。年內，白鹿原西安名小吃進駐北城天街、池奈日式蛋包飯進駐萬象城、吉祥混沌進駐新光天地等。在資本推動下，頭部茶飲品牌，如：喜茶、奈雪的茶、Seven Bus等快速下沉。同時，消費者需求分層，令更多新晉品牌入市，包括Tim Hortons、%Arabica、J-tea魔杰的茶等。
●生活家居集合店受青睞，新能源汽車店鋪擴張迅速。如前述，家居家具、建筑材料相關的業態銷售狀況好于全國平均，而生活家居集合店有助于業主方去化空置面積，提升客流，并為商場打造“網紅打卡地”，則受到各大購物中心青睞，如：KKV、北歐時刻、IKEA宜家家居、阿好坊の家等都積極布局。資本推動新能源汽車積極進駐購物中心以提升銷售和知名度。汽車作為新興生活業態逐漸升級為購物中心標配，其承租能力強也受到零售項目的青睞，如：比亞迪體驗中心旗艦店進駐北城天街、Tesla全新城市展廳進駐萬象城等。
未來展望
2020年部分項目受疫情影響推遲開業，2021年新增供應迎來新一輪高峰，預計將有約130萬平方米入市，年底市場總體量將超800萬平方米。隨著重慶商業市場發展不斷北移，照母山、中央公園等地區將迎來較大體量的商業供應，包括：約克郡光環購物公園、渝北森活大融城、大悅城等有望于2021年開業。隨著城市基礎建設逐步完善，城市商業版圖不斷擴大，居住人口向外導入，核心優質零售項目相繼開業，新興商圈正在快速裂變，推動商業格局呈現多點分布組團式發展，進一步鞏固各商圈的輻射帶動作用。
倉儲物流市場
2020市場研讀
一、年度供應創新高，高性價比倉儲物業入市帶動倉儲升級需求增長。
2020年，重慶倉儲市場共有15個項目交付使用，新增倉儲面積合計達116.8萬平方米，創年度新增最高紀錄。其中空港、九龍坡-江津、西部物流園三個子市場均錄得大量新項目入市；此外，北碚蔡家地區迎來首個高標庫項目，成為重慶兩江新區物流版圖的又一重要補充。
二、第三方物流、零售業、社區電商、家電制造業成為全年高標庫主力客戶。
一方面，零售業經營模式不斷多元化，如疫情帶動居民的生鮮產品、日常生活用品消費部分轉移至線上。與此同時，傳統零售商積極拓展線上線下相結合的營銷模式，帶動多樣化的電商倉儲物流需求：除傳統零售電商、社區電商外，年內重慶市場錄得首個醫藥電商進駐高標庫。此外，由大量商品新房銷售帶來的家用電器需求增長也在倉儲物流方面有所體現。
另一方面，持續數年的供過于求導致重慶高標庫市場空置率長期居高不下。業主不得不采取以價換量的租賃策略，以期加快去化速度，避免長時間空置帶來的較大收益損失和資產價值下滑。因此在2020年，有更多的項目通過極優惠的租金來吸引大面積客戶。在高性價比的倉儲物業供應刺激下，一些制造業企業將部分貨品及原材料儲存需求轉移至區域內市場化倉儲項目，以提高貨品周轉總量。
2020年，重慶高標庫凈吸納量同比增長14.3%至42.4萬平方米，然而在百萬供應新高的壓力下，市場整體空置率較2019年仍大幅上升13.3個百分點，報38.2%。空置率徘徊高位，而各主要子市場在業主普遍的“以價換量”租賃策略下，租金報價均有顯著下滑，致使全市平均凈有效租金同比繼續下跌5.6%至21.8元每平方米每月。
未來展望
自2021年起，重慶倉儲市場供應將逐步放緩。仲量聯行華西區工業地產部負責人尤鵬偉表示：“未來三年，隨著年新增供應逐年回落，我們預計重慶倉儲物流市場將重回供需平衡的市場結構，帶動租金于2022年觸底回升。需求方面，隨著重慶零售版圖的進一步外拓，原本聚集于中心城區的零售業倉儲需求將有望擴張并升級至外圈層高標庫項目�！�
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
