2020年第四季度西安甲級寫字樓空置率高達30.4%，全年供應量較去年下降50%。盡管整體大環境遇冷，但西安寫字樓市場仍然韌性不減，展示出這座古都頑強的生命力。
報告指出，隨著下半年市場逐步復蘇，西安甲級寫字樓市場凈吸納量由負轉正，存量升至201萬平方米。但從整體數據來看，2020年僅迎來天一國際、永威時代廣場、保利中心等項目入市，共計約15萬平方米，較去年下降49.3%，供應量幾近腰斬。
據第一太平戴維斯數據，2020年西安市甲級寫字樓第四季度市場空置率同比下降3.1個百分點至30.4%。租金方面，全市賬面錄得103.5元每平方米每月，綜合全年數據來看同比下滑0.8%，呈小幅下降趨勢。
從租賃行業占比來看，全年西安甲級寫字樓新增租賃最為活躍的前四大行業依次為消費者服務、金融、房地產及信息技術。其中，在線教育在疫情助推作用下爆發大量租賃需求，領跑2020。網易有道四季度在高新擴租6000㎡，好未來在建科中心擴租5100㎡，粉筆網在中鐵第壹國際和恒石國際中心分別擴租3000㎡和1500㎡。不難看出，由于西安科研院校集中及人才引進等教育資源優勢，相關企業紛紛加速布局擴張，促使在線教育行業租賃需求集中于大面積產品。
同時，隨著西安“硬科技之都”概念的提出，政府不斷對相關產業持續加碼，催生科技類企業租賃面積大幅上升，未來還有望更加活躍。
就第四季度寫字樓租賃區域搜索熱度來看，高新區、經開區、未央區占據排行榜前三名。對比2020全年數據，高新區一直難逃“熱搜”體質，榮登企業最鐘愛區域榜首。加之西安6號線地鐵的成功開通，使得高新區寫字樓周邊通勤條件有所改善，便利性大幅提高，租賃需求進一步活躍。
除高新區外，經開區及未央區在2020年同樣賺足眼球。憑借行政中心區位優勢及政策傾斜，城北區域贏得了眾多企業青睞，同時，該區域相對較低的租金成本驅使不少初創型企業擇址于此，熱度居高不下。
數據來源：58安居客房產研究院
寫字樓租賃面積方面，100-200㎡項目關注度最高，占比38%，較三季度上升2%；其次為200-300㎡及100㎡以下項目，分別占比20%及18%，同比上一季度下降2%；800-1000㎡項目搜索熱度最低，占比僅為1%，以上數據全年無較大變化，也進一步驗證了中小型辦公面積在寫字樓市場的受歡迎程度。
為了適應這一趨勢，西安寫字樓業主方也逐漸趨向于提供更為豐富且可分割的小戶型產品，同時考慮到企業運營成本，推出更加靈活的租約模式來吸引租戶。
四季度寫字樓掛牌價上漲 辦公物業大宗交易活躍
根據58同城、安居客《2020年Q4寫字樓價格地圖》顯示，四季度西安寫字樓掛牌價為14394元/㎡，環比上漲4.49%，在新一線城市中表現最為突出。分區域來看，曲江新區以16924元/㎡的掛牌價格排名最高，雁塔區以15075元/㎡的水平排在其后，與上季度相比，除價格略有浮動外，區域排名無變化。
大宗交易方面，西安2020年錄得4筆大宗交易均為辦公類物業，金額共計28.8億元，且主要集中在第四季度。不止西安，目前全國有60.9%的買家購買寫字樓項目均以投資增值為主要需求，自用需求占比僅為33.3%。
2021年，自用占比將會進一步提升成為主流力量，一方面頭部企業如在線教育、互聯網等行業不斷擴張需要更多的辦公面積，一方面受疫情制約，外資買家入場投資步伐有所減緩。
展望2021：新增供應量回升 將拉高空置率
未來一年，西安甲級寫字樓市場將迎來一波新增供應量，預計將超過40萬平方米，值得注意的是近來疫情形勢逐漸嚴峻，2021年項目能否如期交付仍然是一個未知數。但可以肯定的是優質項目的入市將進一步拉高空置率，致使租金繼續下行。
盡管西安寫字樓市場仍然處于增量時代，但后疫情時代，企業對于寫字樓的運營服務有了更高的要求：是否位于地鐵通勤圈內、防疫措施是否到位、樓宇抗風險能力高低與否、物業服務是否完善都成為了考量寫字樓的新興量化標準。因此，不斷修煉內功、提升自身水平、推出更豐富的產品成為了2021年寫字樓市場的頭號目標。
伴隨著城市的更新升級及疫情的助推作用，2021年西安市信息技術產業將獲迎來蓬勃發展，尤其是在“硬科技之都”戰略強有力的支撐下，互聯網企業將繼續成為寫字樓市場需求主要動力。其中，初創型科技企業對租金成本較為敏感，中小面積及靈活辦公等項目熱度將持續攀升。
與此同時，就目前國外疫情形勢來看并無緩解趨勢，預測2021年西安寫字樓租賃及交易市場仍將以內資企業為主，外資企業活躍度大幅降低。同時，隨著2021年十四運的召開、地鐵11、12、17號線投入規劃建設，港務區及地鐵周邊寫字樓項目將獲得更多關注度。
作為新一線城市，隨著政府營商環境的不斷優化和招商引資政策的持續加碼，未來西安將贏得更多發展機遇，市場將進一步迸發新活力。其次，在新基建熱潮下，5G技術、人工智能、數據中心等高端技術產業將進入高速發展期，西安作為“硬科技之都”將持續吸引更多互聯網企業落子。長期來看，西安辦公需求仍有上升空間，經濟前景值得看好，尤其是在2020年GDP破萬億后，還將吸引更多投資者關注。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
