面對新冠疫情反復與經濟下行諸多因素的壓力，今年中國物流地產逆勢發力，彰顯出良好韌性。仲量聯行追蹤的中國25個主要高標準倉儲市場凈吸納量達到580萬平方米，同比增長近50%。在一線物流樞紐市場中，上海和廣州的凈吸納量反彈顯著，由于2019年供應稀少，可供租賃面積緊缺，伴隨本年度新增供應增加，前期積壓的租賃需求得到釋放。在本年度供應量較大的衛星城和二線市場中，高標倉儲需求也尤為旺盛。其中，東莞貢獻本年全國最高的凈吸納量，達到75萬平方米；成都、西安、嘉興和佛山年度凈吸納量均超過50萬平方米，這表明區位優越的市場抗風險能力強且需求復蘇快速。部分衛星城的吸納量同比下降，多數由于空置率穩定保持在低位，加之新增供應緊缺，例如蘇州、太倉、常熟、廊坊等。
從行業角度來看，第三方物流和電商領跑本年度租賃市場，實體零售和傳統制造業的租賃需求在下半年顯著回暖。此外，新興的租賃需求主要來自于生鮮電商、社區團購及冷鏈類租戶。
1. 受到疫情隔離措施的影響，與生活息息相關的各類消費活動向線上大幅轉移，電商滲透率進一步提升。實物商品網上零售占社會消費品零售總額的比重，從疫情爆發前的20.7%，僅在半年時間內加速上升到2020年中的25%并保持至年末。這說明，在疫情發展尚未明朗的情形下，線上化趨勢客觀造就消費的結構性轉變。自二季度起，我們在全國多個城市錄得來自大型平臺電商及垂直電商的大面積租賃成交。
2. 在疫情和宏觀政策的刺激下，生鮮電商和醫藥類租戶活躍度大幅提升，這也意味著冷鏈需求正開始快速釋放，隨之加速推進冷鏈物流網絡的開發建設。在高標庫市場中，越來越多的物流開發商著眼冷鏈設施開發或標準倉改造。
3. 社區團購業務的迅速擴張，有力推動下半年租賃需求的增長，尤其是在二線物流樞紐市場，我們記錄到在成都、重慶、武漢、東莞、杭州及南京均錄得來自多家社區團購的租賃成交。值得注意的是，鑒于競爭格局下行業盈利模式仍不清晰，這種新興需求短期帶來增量也同時存在不確定性。
新增供應創歷史新高，租金增長繼續承壓
2020年，仲量聯行追蹤的全國主要物流市場的年度新增供應達700萬平方米，同比上升14.3%，這也創下供應歷史新高。區域分布上，全年新增供應主要集中在長三角（37%），成渝(23%)及大灣區（20%）。重慶全年新增供應水平創歷史新高，達到117萬平方米，也成為全國新增供應量最大的一座城市。在供應新高和需求強勁的共同作用下，全國主要物流市場平均空置率同比上升1.7個百分點至15.1%，增幅小與去年同期水平。然而，在一些供不應求的熱門市場中，空置率仍保持在較低水平。例如，大灣區的整體空置率年末降至2.6%，這是由于佛山和東莞等市場的大量新增供應迅速被租賃市場消化。
2020年整體物流市場租金增幅明顯放緩，在大體量新增供應持續入市和疫情下實體經濟不確定性的雙重影響下，業主方對于租金增長策略轉為保守。一線物流樞紐城市及其衛星城，工業倉儲用地持續收緊導致新增供應緊缺，需求穩定增長且可租面積有限，業主仍然享有議價優勢并維持租金增長。部分城市面臨供過于求的現狀，租金持續下跌。其中，成都、重慶、武漢和南京領跌，為維持出租率，這些城市的業主提供更多激勵措施，包括但不限于租金優惠，提早入住和短期租約等。
按照目前計劃來看，預計2021年新增供應面積將突破1000萬平方米，創下歷史最高位，其中大部分集中在天津、廊坊、武漢和寧波。空置率預計將小幅攀升，租金或繼續承壓。隨著物流市場壓力增加及未來大規模供應陸續入市，租賃需求的深度挖掘和更加有效的資產管理將成為業主在明年關注的重點。
物流投資熱度持續攀升，內循環經濟下再獲發展良機
2020年疫情的影響下，物流地產板塊成長為最強勁的資產類別之一，尤其在當下疫情常態化，物流行業預計將穩定保持旺盛需求。仲量聯行的數據顯示，2020年中國物流地產的投資額較去年上升77%。物流地產正逐漸從房地產的另類投資變成了核心類的投資類別，未來預計有更多的長期機構資金投資到物流地產，這將給國內外投資者和開發商帶來機會。展望2021年，內循環經濟發展模式會催生更大的高標準倉儲需求，同時也對物流提出更高效、更智能的要求，中國物流地產市場將迎來新的發展機遇期。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
