據貝殼樓盤字典統計，截至2020年四季度，全市寫字樓總存量超9,000萬平方米，其中甲級寫字樓存量錄得1,074.3萬平方米，乙級寫字樓存量為701.4萬平方米。全市共有九個主流寫字樓商圈，其中金融街、中關村和CBD為核心商圈，東二環、東長安街、燕莎、望京、奧林匹克和麗澤金融商務區為次核心商圈。
金融街
所屬行政區：西城區
商圈特征：全國金融決策監管中心，央行、證監會和銀保監會所在地，對傳統金融類租戶的聚集效應極強
租戶特征：承租能力較強的傳統金融類租戶，包括銀行、投行、基金、保險、券商等
典型租戶：建信金融科技、高盛、黑石
作為全市租金和空置率表現最好的寫字樓商圈，盡管其甲乙級寫字樓市場在2020年四季度均出現了租金環比微降的情況，但入住率均環比微升，市場表現依然位于全市前列，區域內租戶的承租能力和抗壓性極強。受到核心城區的規劃限制，未來金融街商圈的新入市寫字樓體量極其有限，預計2021年區域內甲乙級寫字樓的租金和空置率會穩定在上一年水平。然而少數租戶在近兩年逐漸從金融街搬遷至其他較為新興的商圈，核心商圈的去中心化趨勢在未來五年內會逐漸顯現。
中關村
所屬行政區：海淀區
商圈特征：依托于區域內的頂級學術和科研機構，為全市高新技術產業的主要聚集地
租戶特征：以信息技術類和教育類租戶為主
典型租戶：字節跳動、谷歌、學而思
作為核心商圈中市場表現僅次于金融街的商圈，中關村區域內的甲乙級寫字樓在2020年呈現出兩極分化的態勢：甲級寫字樓表現平穩，租金和空置率均保持穩定；乙級寫字樓受到疫情影響，在2020年上半年出現部分項目大面積退租的情況，二季度空置率超過13%，但下半年開始去化情況有所好轉。2021年，該區域甲級寫字樓市場將迎來一個存量改造項目，為市場帶來超過8萬平方米的優質寫字樓面積，預計會帶動區域內空置率上升，租金微降；乙級寫字樓依然受到疫情影響，流失部分線下教育和信息技術類租戶，預計2021年空置率保持微升，租金維持平穩。
CBD（中央商務區）
所屬行政區：朝陽區
商圈特征：以發展現代服務業為核心的城市功能區
租戶特征：以傳統金融、專業服務和信息技術類租戶為主，其中外資租戶占比較大
典型租戶：中金、麥肯錫、思科
受到疫情的影響，原本計劃在CBD商圈新入市的寫字樓項目紛紛推遲工期，僅在2020年二季度迎來一個甲級寫字樓項目，三季度新增一個乙級寫字樓項目，導致甲乙級寫字樓市場空置率均小幅上漲。2020年全年部分承租能力有限的租戶退租或者搬遷，導致區域內甲乙級寫字樓市場租金均持續下降。2021年CBD商圈會迎來近20萬平方米的甲級寫字樓項目，預計甲級寫字樓市場空置率會持續攀升，在激烈的市場競爭中租金水平繼續下降；乙級寫字樓自2020年開始承接了部分本區域和其他商圈的降級搬遷需求，預計其空置率和租金水平會在2021年維持穩定。
東二環
所屬行政區：東城區+朝陽區
商圈特征：主要央企國企總部所在地，又稱“國企大道”
租戶特征：以傳統金融和制造業類租戶為主
典型租戶：中信建投、中央匯金、蒂森克虜伯
東二環作為次核心商圈中歷年表現最為穩定的子市場之一，由于2020年下半年迎接了超過18萬平方米的新項目入市，甲級寫字樓市場空置率出現大幅上升；2021年依然會有15萬平方米左右的新體量入市，預計空置率會繼續上揚。乙級寫字樓市場表現在2020年受到疫情影響出現下滑，預計2021年會小幅回暖。
東長安街
所屬行政區：東城區+朝陽區
商圈特征：北京最早形成的寫字樓商圈，坐落于核心城區
租戶特征：以專業服務和傳媒類租戶為主，外資企業占比較多
典型租戶：畢馬威、路透社、美聯社
受到2020年新冠疫情的影響，東長安街商圈甲乙級寫字樓市場均出現部分專業服務和傳媒類租戶退租的情況，租金和入住率持續承壓。受到核心城區的規劃限制，未來該區域的新入市體量極為有限，預計2021年該商圈的各項關鍵指標均會回暖。
燕莎
所屬行政區：朝陽區
商圈特征：坐落于第三使館區，外資企業氛圍濃厚
租戶特征：以專業服務、制造業和信息技術類的外資租戶為主
典型租戶：波士頓咨詢、大眾汽車、SAP
雖然近年來并沒有新項目入市，但燕莎商圈的甲乙級寫字樓市場在2020年的表現出現下滑，租金和入住率持續走低。除了受到新冠疫情的影響，區域內部分租戶向其他商圈搬遷也是其空置率上升的推手。2021年預計空置率會繼續微升，租金進一步下調。業主需要調整租賃策略，加速去化。
望京
所屬行政區：朝陽區
商圈特征：距離首都機場最近的主流寫字樓商圈，承接了中關村和CBD的部分外溢需求
租戶特征：以信息技術類租戶為主，媒體類租戶也占據了一定比例
典型租戶：阿里巴巴、美團、華特迪士尼
受疫情影響，望京商圈的甲級寫字樓市場在2020年持續承壓，租金和入住率維持下降趨勢。鑒于市場已經有所回暖，近期內沒有新項目入市，預計2021年該商圈租金和入住率會微升。
奧林匹克（亞奧）
所屬行政區：朝陽區+東城區
商圈特征：較為年輕的主流寫字樓商圈，平均樓宇品質相對較高
租戶特征：以信息技術、能源和房地產企業類租戶為主
典型租戶：IBM、中石油、龍湖
奧林匹克商圈由于在2019年入市大體量新供應，甲級寫字樓市場的空置率在2020年一直處于高位，緩慢去化。隨著亞洲基礎設施投資銀行的永久總部在2020年由金融街遷入奧林匹克商圈，金融類租戶會更加傾向在該區域落地。受到一個新入市甲級寫字樓項目的影響，預計2021年該商圈空置率仍會繼續上升，租金微降。
麗澤金融商務區（麗澤）
所屬行政區：豐臺區
商圈特征：最年輕的主流寫字樓商圈，定位北京第二金融街，承接金融街和CBD的部分外溢需求
租戶特征：以信息技術、傳統金融和專業服務類租戶為主，整租租戶大多從核心商圈搬遷而來
典型租戶：華為、中國銀河證券、威立雅環境集團
作為2020年全年租賃交易活動最頻繁的主流商圈，麗澤金融商務區的部分樓宇空置率持續下降，去化效率較高。2020年下半年新入市體量近27萬平方米，進一步拉高了該商圈的整體空置率。作為去中心化租戶的搬遷首選地之一，麗澤承接了來自其他成熟商圈的部分外溢需求。2021年麗澤仍將迎來接近70萬平方米的新增供應，預計空置率仍將大幅上升，租金水平進一步下降，市場競爭愈發激烈。
回顧2020年北京甲級寫字樓市場，危機和機遇并存。年初爆發的新冠疫情導致部分樓宇出現大面積退租，下半年出現的大體量新入市項目更是將市場競爭白熱化。租金高企的核心商圈表現較為穩定，但去中心化趨勢逐漸顯現，在不久的將來會愈發明顯。受到疫情影響而推遲工期的大體量新供應預計會在2021至2022年集中入市，全市空置率會繼續上升，整體市場依舊承壓。全市乙級寫字樓市場表現較為平穩，一些商圈在流失租戶的同時也承接了其他商圈部分租戶的搬遷需求，在新增供應較為有限的乙級寫字樓市場，業主依舊需要在確保樓宇品質的前提下隨時調整租金預期，保證入住率。
北京目前依舊存在大量閑置寫字樓物業，大部分集中在近遠郊區域。對于地理位置較好的閑置寫字樓物業進行升級或者改變使用用途，可以讓老舊項目煥發新的生機；將符合條件的閑置寫字樓物業改造成租賃用房，能夠有效盤活存量市場，填補租賃房源缺口，幫助實現宜居宜業。
來源：貝殼研究院BRI
編輯：wangdc
