過去5年，供需兩旺、去化優先是中國西部倉儲物流市場的主流趨勢。然而2021年將是轉折之年，隨著供應潮迎來尾聲，供需天平即將翻轉，租金上行通道開啟。同時，“十四五”期間，中國作出以城市化和內循環為核心的經濟發展部署，在推進西部大開發形成新格局的背景之下，積極建設成渝雙城經濟圈，成都、重慶繼而迎來新定位、新啟程。有鑒于此，成渝倉儲物流市場也將隨之迎來波瀾壯闊的新格局和新機遇。
CBRE世邦魏理仕發布《轉折之機：中國西部倉儲物流市場新常態》報告，分析和解讀以成渝為代表的中國西部倉儲物流市場的發展轉折趨勢，以及經濟新周期下的發展新機遇和市場新常態，從而為相關企業和投資者提供策略性建議。
2021，轉折之年
成渝地區不斷完善的基建和夯實的消費基礎一直吸引著眾多國內外知名開發商積極布局，截至2021年末，成渝高標倉存量預計將達到975萬平方米，占比全國18%，較2015年增加7個百分點。集中釋放的供應也為租戶在成渝擴張創造良機，過去5年成渝凈吸納量一直領先全國，截至2021年末預計占比全國26%，較2015年顯著上升13個百分點。然而，周期性的供應高峰也讓業主短期內不得不采用去化優先的租賃策略，導致成渝倉儲物流市場租金承受下行壓力。隨著此輪供應高峰在2021年迎來尾聲，市場供需天平的轉折之機將至。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月
CBRE成都研究部負責人林晴嵐表示，2021年第三季度，受旺盛需求的驅動，成渝倉儲物流市場的整體情緒得到明顯改善，部分核心園區的租金已率先止跌企穩。另一方面，此輪供應高峰在2021年迎來尾聲，成渝高標庫新增供應將自2022年起逐年顯著下降。因此，市場供需天平的轉折之機將至，租金壓力有望在未來兩年得到有效緩解，并逐步邁入上行通道。
中國第四極
“十四五”期間，成渝城鎮化進程、基礎設施建設、產業升級或聚集、人才導入等均將加速發展，使得“中國第四極”的國際影響力和區域帶動力將顯著增強。對外開放方面，伴隨著陸海新通道上升為國家戰略、成都天府國際機場投運、RCEP正式生效等，成渝從西部中心走向國際樞紐，將發展成內陸開放高地。因此，“十四五”期間，成渝地區的經濟能級、消費市場規模和樞紐能力將繼續快速提升，為倉儲需求提供強勁的內生動力。
數據來源：成都市政府，重慶市政府，世邦魏理仕研究部，2021年12月
消費和制造為成渝倉儲需求的主導
追溯過去三年成渝倉儲物流市場的需求結構發現，成都為消費主導型市場，而在重慶，隨著電商需求自2020年快速發展，推動市場呈制造和消費型的雙輪驅動。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月
CBRE西南區顧問及交易服務|產業地產部負責人王蒙豪表示，站在市場的關鍵轉折點和中國西部發展的新時代機遇之際，我們已有幸見證諸多可喜的需求新增點，并相信這些趨勢將在未來被濃墨重彩。消費方面，成渝自建倉供應高峰已過，其帶給高標庫市場的影響也隨之逐步減弱。自2020年起成渝電商退租放緩，且租賃需求大幅增長即為佐證，未來電商需求有望繼續加速增長。制造業方面，成渝合力培育具有國際競爭力的先進制造業集群，制造業倉儲需求方興未艾，2021年前三季度成渝制造業需求爆發，同比增長170.6%，其中汽車及零部件租戶最為活躍。
新周期、新常態、新機遇
在新的發展周期，成渝倉儲物流市場或將呈現新常態，亦預示著新機遇。
核心與新核心園區
隨著成渝高標庫供應的逐年放緩，加之租戶對臨近終端市場、交通設施、制造商等的區位價值愈發看重，未來核心園區的價值將愈發凸顯。在成都，核心園區價值已然顯現，其高標庫租金已率先于2021年第三季度止跌企穩，未來兩年租金漲幅有望繼續隨有限的租賃面積而進一步放大，并驅動市場迎來一輪租戶的迭代，即較低承租能力的租戶外遷至周邊臨近的非核心園區；而在重慶，鑒于獨特的山形地勢，核心園區一直以來優勢突出，其臨近市區且能享受到大力發展的城北區域的優質資源，且擁有“多式聯運”的賦能。
值得關注的是，得益于成渝經濟圈城鎮化加速和產業升級，成渝倉儲物流市場或將涌現新的核心園區，如位于“東進”方向和汽車制造集聚區的成都龍泉園區；和重慶鐵路物流基地，其得益于地理優勢、供貨鏈聚集等因素，對生鮮電商、城配租戶的吸引不斷提升。
由“城”到“圈”
成渝地區更多倉儲需求隨新一輪城鎮化釋放的同時，基礎設施的大力建設也使得成渝兩地及中間城市的地理區位、離散程度及其與主要交通樞紐、商圈的直線距離、通勤距離將發生變化，特別是成都以東、重慶以西方向的原衛星區域或城市。這一變化或將引導著租戶重新審視布局，如以“圈”為視角，將效率敏感的貨品倉儲于傳統高標庫園區，而將效率不敏感的貨品倉儲于中間城市的衛星倉等。
需求端的這一變化亦考驗著開發商在成渝兩地的高標庫市場份額和布局網絡的合理性。目前，普洛斯是成渝高標倉儲市場份額最大的開發商，占比21.7%。未來，開發商應更加關注成渝兩地具潛力的園區或中間城市的投資機會，以搭建更完善的“成渝圈”倉儲網絡。
高效、綠色和冷鏈
新時代下的消費變革一方面使得高效的倉儲依然是未來發展趨勢，除了軟件設施及倉庫自動化設備外，業主或將通過提高倉儲的物理性能，如凈高、裝卸門數量、柱網分布及車道寬度等提高倉儲運營效率；另一方面亦驅動倉儲空間的多樣性使用，故保持倉庫的靈活性，能夠讓租戶改造成冷鏈，或者其他定制化倉儲類型成為關鍵。此外，疫情后也讓更多企業關注ESG，更多的企業希望租用具有綠色認證的倉儲設施，通過使用更多綠色節能手段幫助租戶降低能耗，并保護周邊環境。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
