仲量聯行《2021年亞太區房地產市場展望》報告顯示當下投資者正積極尋求擁有穩定現金流的資產，2021年亞太區整體房地產投資交易量有望回升15%-20%。同時，物流地產、數據中心、長租公寓和租賃住宅等資產在2021年仍將進一步受到市場關注與青睞。
雖然疫情仍在全球肆虐，但不會對亞太區新的房地產周期產生決定性的影響，預計2021年亞太地區房地產市場的發展將呈現四大主題：
1、 關注資產優化和增值投資機遇
對老舊資產和空間的優化將是這一年的市場重點。仲量聯行預計，目前亞太區的辦公樓資產有約40%（建成超過10年的甲級資產且近期沒有翻新）需要不同程度的翻新，其中蘊含著4000億美元的增值潛力。因此，投資者可能隨之擴大增值投資的規模，并借此機會對資產進行升級改造，以滿足因電子商務發展、健康與安全要求提升以及遠程辦公興起而產生的不斷變化的需求。
2、 對改善體驗的需求日益成熟
新冠疫情成為企業轉型的終極加速器，使許多疫情前就已隱現的趨勢得到加速發展，推動各企業進行改革。尤其是后疫情時代下，低密化辦公模式正逐漸興起，企業負責人開始意識到，傳統的企業運營模式可能已無法適應現在的潮流和需求，需要認真應對這一變化，才能夠在2021年開展有效的策略調整，實現根本性轉變，創造一個更具可持續性的辦公空間，從而促進業務的進一步發展。
仲量聯行在2020年底發布的《探索辦公樓租賃新模式:“會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎?》研究報告中認為，為應對辦公樓市場的新增供應高峰以及新經濟行業的崛起，以及工作模式的轉變和員工對辦公環境的需求變化，現有的辦公樓租賃或將迎來新模式的競爭，以支付會員費來取代支付租金也許將成為新的模式。這一新趨勢也從側面反應出市場對辦公體驗優化的需求日益強烈。
3、房地產市場投資額預計將增長15%-20%
仲量聯行預計投資者將會更加青睞收入穩定的資產。隨著經濟復蘇，辦公樓的重要性也將逐步顯現，對酒店、零售地產和辦公樓的投資也將會隨之回溫。由于低利率環境下債券和股票的回報率仍持續走低，預計將會有更多資金配置到私募股權房地產領域，房地產投資投資額預計將增長15%-20%。2010年亞太地區從全球金融危機中復蘇，投資額同比增長了47%。
2020年第三季度出現了首個市場回暖跡象，擁有活躍國內投資需求的市場將繼續吸引國內投資和跨境投資。從全年來看，中國、日本和韓國的投資交易額占到2020年亞太區投資交易總額的3/4，這主要得益于其有效的疫情管控、極具韌性的經濟表現以及充裕的國內資本儲備。仲量聯行認為，上述國家的投資活動在2021年有望進一步加速，表現將優于區域內的其它經濟體。
仲量聯行亞太區投資業務首席執行官Stuart Crow表示：“隨著投資者表示將會擴大亞太區房地產投資規模的目標，交易量在今年下半年已開始回升，且將在2021年加速上升。鑒于投資者預期低利率仍將持續，加上手頭大量的待投現金以及對高收益的追求，長期來看，投資市場前景樂觀。”
4、投資組合更趨多元化
過去幾年，更多資金流向核心辦公樓領域，但仲量聯行認為2021年這一情況會發生改變，投資者可能會將更多資金投入機會型以及增值型投資項目。在目前低回報預期和低利率的投資環境中，具備高收益和低增長率屬性的資產會更有吸引力。投資者會更關注現金收益，就這一點而言，物流地產在亞太區大部分市場的表現都優于辦公樓，截至2024年，預計全球50%的電商物流將集中于亞太區，也為物流地產發展提供更大空間。此外，在新一代租戶、政府支持性政策調整以及導致住宅收益率下降的低利率等因素的推動下，長租公寓和租賃住宅也將在2021年加速發展，預計投資額和交易量將在三年內翻一番。
2021亞太區房地產市場核心亮點
各細分市場展望
辦公樓市場
盡管短期內挑戰依然嚴峻，但辦公空間的存在仍有其重要意義。員工作為辦公空間的主要使用者，他們的需求理應成為雇主和房地產開發商的首要考慮因素。與2019年同期相比，2020年一至三季度辦公樓租賃總量下降25%，辦公場所很有必要進行重新規劃設計，以提升員工的辦公體驗和健康福祉。仲量聯行預計2021年辦公樓租賃交易量的下滑態勢將回穩，2021全年交易量將與2020年基本持平。
2021年，預計亞太地區將有730萬平方米的辦公樓投入使用，因此2021年的租金仍將繼續承壓，其中大部分新增辦公樓來自中國大陸和印度，但考慮到上述兩個市場在未來較長時間內對辦公樓的吸納能力依然強勁，租金表現預計將保持平穩。
盡管短期內充滿挑戰，但在亞太地區新的房地產周期中，租金能否恢復增長將更多取決于企業的擴張、創新和發展能力。需求增長引擎將繼續從金融服務和商業服務轉變為新經濟領域，如醫療保健、保險、線上娛樂及其他以數字經濟為核心的領域。
零售地產市場
零售消費在2020年疫情之初受到了前所未有的巨大沖擊，然而隨著管控措施的有力實行，一些重點國家的韌性開始顯現，消費者信心指數也得以提升。鑒于亞太地區的多樣性，零售行業的長期前景仍然樂觀。例如中國大陸和印度市場的消費增長穩健，基礎驅動因素依然強勁，預計隨著國家GDP的快速反彈，消費者收入將穩步增加，進一步刺激零售需求的增長。
然而消費模式的轉變已然成形，這一年，在線零售出現爆炸式增長，根據中國國家統計局數據顯示，2020年前11個月，全國網上零售額達105,374億元，同比增長11.5%。
挑戰仍普遍存在，品牌方將繼續調整運營方式，應對尚不明朗的市場前景，也或將給2021年的零售物業租賃帶來壓力，租金增長可能性較低。大浪淘沙之下，亞太地區零售市場將持續分化，一些資金雄厚的品牌方可能仍在尋找機會，而經驗豐富、主動調整產品和租戶組合的零售地產業主將會更有優勢。
仲量聯行認為，2021年零售品牌的機會點可能在于重新創造消費體驗，提供“線上下單、線下取貨”服務，將電子商務的元素融入到實體品牌中，并最終實現品牌資產的再利用。
而對于零售地產業主而言，在新一輪的房地產周期中，需要對房地產的真正價值有全新的理解和認識。零售物業或將不再被局限于某一特定用途，而是成為集“零售、辦公、最后一公里物流元素”于一身的復合型空間，廣泛而深入地挖掘物業潛力。
物流地產市場
在新冠疫情期間，物流行業無疑是最大的受益者，而這一趨勢將在2021年繼續延續，互聯網普及率提高、在線交易的發展壯大以及全渠道零售等都是對物流地產領域正向激勵的有效動因。到2024年，亞太區的電商物流將占全球的50%，且這一增長勢頭將在之后一段時間內持續。
在仲量聯行對資產管理規模總額合計超過1.8萬億美元的投資者調研中發現，81%的投資者計劃在2021年增加對物流地產的投資。投資者一致認為，現在進入這一主流地產領域猶未晚也。
由機器人驅動的新型高科技物流設施，以及終端無人機送貨等科技應用所帶來的高效和變革將進一步推動物流地產的未來發展。核心區域的土地稀缺性則將助推增值型投資者對于廢棄空間的再利用，以及對自動化和多層設施的青睞。
仲量聯行亞太區首席執行官顧東尼表示：“在經歷了不尋常的2020年后，2021年可被視為亞太區新一輪房地產周期的元年。后疫情時代，投資者將目光轉向核心資產及另類資產，租戶則更關注空間的可持續性和人性化體驗，這些轉變將成為優先考慮的戰略重點和市場持續復蘇的基石。希望新的一年中，房地產市場的參與者都能審時度勢，把握機遇，決勝未來！”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
