回顧2020年，中國產業地產迎來了新的機遇和挑戰：政策層面，利好政策頻出，產業地產迎新機遇。為了應對疫情影響，國家及各級政府出臺了系列引導、扶持政策，包括加強新型基礎設施建設、鼓勵重點行業積極創新、進一步推動城市群發展、建立多個自貿區擴大改革開放等多個方面。土地層面，工業用地供求平穩增加，成交樓面價小幅下降。2020年，全國300城共成交工業用地7.9億平方米，同比增長5.6%；工業用地成交樓面均價小幅下降，溢價率小幅上升。行業層面，REITs穩步推進，持續規范產業用地。2020年產業地產基礎設施REITs穩步推進，融資渠道不斷豐富；政府持續規范產業用地，推動產業園區精細化、集約化發展。企業層面，園區企業在運營上修煉內功，互補合作推進資源整合。產業地產企業圍繞產業轉型升級聚焦園區定位、招商、服務等各運營環節實力提升，產品力進一步彰顯，企業間合作逐步加強。
政策環境：利好政策頻出，產業地產迎新機遇
▌產業政策：新基建助力產業轉型升級，創新引領行業高質量發展
加強新型基礎設施建設，助力產業結構升級。2020年，中央從加強頂層設計、優化政策環境、抓好項目建設、強化部門協同等方面加快新基建建設進度，研究出臺推動新型基礎設施發展的有關指導意見，同時首次明確新基建行業范圍，以5G、數據中心、云計算、工業互聯網、物聯網、人工智能、智能制造為代表的七大產業有望成為新型基建投資驅動下核心受益的關鍵領域。當前，宏觀經濟的風險、不確定性前所未有，新一輪科技革命和產業革命正在拉開序幕，運營商更需加強產業研究，把握產業發展演變規律，結合政策導向，實現更精準的產業布局。
表：2020年新基建行業相關政策匯總
創新打造產業集群，引領行業高質量發展。2020年以來，國家及地方出臺一系列政策促進開發區產業邁向中高端、加大開放創新力度、進一步激發企業創新發展活力。通過大力集聚高端創新資源、吸引培育一流創新人才、加強關鍵核心技術創新和成果轉移轉化等措施，著力提升開發區自主創新能力，致力于打造一批具有全球影響力的高科技園區。其中，國家高新區作為我國高新技術產業發展最為主要的戰略力量，政策發展優勢頻現，4月30日，科技部火炬中心印發《關于深入推進創新型產業集群高質量發展的意見》，要求充分發揮國家高新技術產業開發區的產業聚集作用，按照“一區一主導產業”的布局方式，在現有創新型產業集群試點和培育基礎上，重點建設100個國家創新型產業集群，以此深入實施創新驅動發展戰略。
▌區域政策：緊跟區域發展戰略，自貿區聚焦優勢產業
把握區域發展戰略，聚焦重點城市群。2020年4月，《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》繼續提出要加快發展重點城市群，并對不同城市群的發展節奏給出了明確意見，具體表現為：加快實施京津冀協同發展、長三角區域一體化發展、粵港澳大灣區建設、長江經濟帶發展、黃河流域生態保護和高質量發展戰略；全面實施城市群發展規劃，推動哈長、長江中游、中原、北部灣城市群建設取得階段性進展，促進天山北坡、滇中等邊疆城市群及山東半島、黔中等省內城市群發展。
圖：主要城市群規劃定位
打造差別化自貿區，高質量發展優勢產業。2020年以來國家批準推動多個自貿區建設，并賦予自貿試驗區更大改革自主權，深入開展差別化探索，對標國際先進規則，加大開放力度，開展規則、規制、管理、標準等制度型開放。6月1日，國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，在制度設計上強調以現代產業體系為支撐，大力發展旅游業、現代服務業和高新技術產業，不斷夯實實體經濟基礎，增強產業競爭力。9月21日，國務院《關于印發北京、湖南、安徽自由貿易試驗區總體方案及浙江自由貿易試驗區擴展區域方案的通知》，其中，《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》，努力建成貿易投資便利、營商環境優異、創新生態一流、高端產業集聚、金融服務完善、國際經濟交往活躍、監管安全高效、輻射帶動作用突出的高標準高質量自由貿易園區。隨著自由貿易區的擴容，將不斷促進這些區域的資本、技術、土地等資源進行重新分配；同時，也將持續吸引高端產業向自貿區匯集，為區域經濟發展注入新的活力。
圖：部分自貿區規劃定位
市場特征：土地供求平穩增加，企業運營修煉內功
▌土地：推地力度平穩增加，樓面均價小幅下降
推地力度平穩增加，工業用地占比保持平穩。從總規模來看，2020年，全國300城共推出工業用地規劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%；共成交工業用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較去年均平穩增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業用地成交規劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩的態勢，自2016年到達階段高點后，出現小幅下降，2018年回升至近7年高位，經歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工業用地成交樓面均價小幅下降，溢價率小幅上升。其中樓面均價為283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢價率為1.5%，較2019年上升0.1個百分點；土地出讓金為2509.9億元，同比增長9.4%。
圖：2013-2020年全國300城工業用地推出、成交及成交占比情況
資料來源：CREIS中指數據
▌企業：提升園區運營水平，互補合作推進資源整合
整合內外部研究資源，聚焦創新型產業研究。產業地產運營商圍繞前瞻布局、系統規劃的發展理念，注重研究平臺和機制建設，研究方向緊扣當下產業發展脈搏，做到引領式的產業定位，為園區運營把好方向。一方面，整合內外部品牌資源，建立多方合作研究機制，發揮利用各方研究優勢，既總結自身發展經驗又補充外部研究咨詢機構研究成果，同時參考借鑒國外發展成果，全方位做好做全做深產業定位研究；另一方面，通過對經濟發展、產業政策、科技創新技術等方面研判，把握產業轉型升級脈搏，尤其注重對新基建、新經濟等國家鼓勵的創新型產業的研究，推動產業結構科學升級。如星河產城研究院擁有金三角資源體系，含院士級導師、產業地產界大咖智庫；全國戰略合作智庫機構、粵港澳大灣區產業研究聯盟；星河投融資源及產業聯盟資源庫，覆蓋戰略合作資源、產學研資源、產業發展資源。
數字化賦能產業招商，智慧招商、云招商、產業鏈招商成趨勢。招商和服務是產業園區運營的核心，招商解決了企業“招進來”的問題，而服務解決企業“活下去、活得好”的問題。招商是產業地產成功發展的前提，成功的招商為園區高效運營提供保障，服務是保障企業高質量運營的關鍵，優質的園區服務增加招商吸引力，兩者相輔相成。2020年，產業地產運營商適應新的市場形勢，探索智慧招商、云招商、產業生態鏈招商，進一步豐富園區服務體系，更好地滿足對接企業需求。如中新集團利用大數據工具擴展招商工作平臺，開發“中新產業云平臺”線上招商工具，同步提升線上線下招商能力。華夏幸福與麥當勞中國及其四大供應商、孝感市孝南區人民政府簽約，將在湖北漢孝產業地產打造供應鏈智慧產業園，此次合作將在孝感打造全球知名的都市食品產業集群，以先進產業集群助推區域經濟高質量可持續發展。
圖：產業地產運營商招商三大趨勢
打造立體化園區服務體系，全方位精準對接企業需求。2020年，產業地產運營商想企業所想，急企業所急，積極改善園區環境，提升信息化水平，建立立體化服務體系，助力園區企業高質量發展。一方面持續加強園區功能建設，從基礎設施和信息化平臺建設著手，提升園區環境和服務效率，給企業帶來更加便捷、智慧化的運營體驗；另一方面圍繞產業鏈發展所需，構建包括產業孵化、金融支持等在內的全周期全方位的產業發展協助體系，幫助企業應對疫情沖擊，在逆境中實現高質量經營。如張江高科通過產業孵化、金融支持、構建信息平臺等措施，打造全價值鏈服務生態。
資源整合優勢互補，增強綜合服務體驗。一方面，產業地產運營商之間強強合作發揮各自優勢，實現互補式、共贏式發展。不同的產業地產運營商在建設、招商、運營等方面逐漸形成了差異化的競爭優勢，通過合作將實現產業生態、運營服務、區域布局等環節互補式發展，彌補合作雙方各自短板，形成“1+1>2”的發展合力。另一方面，產業地產運營商牽手產業龍頭企業，量身定制產業發展空間。運營商與產業龍頭企業合作，一方面可以發揮龍頭企業招商拉動作用，實現產業鏈上下游企業聚集發展；另一方面可以打造符合特定行業和企業發展特色的園區環境和服務體系，提升產業地產運營質量。
▌行業：REITs穩步推進，持續規范產業用地
基礎設施REITs穩步推進，豐富融資渠道。2020年4月24日，中國證監會、國家發展改革委印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，提出鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。多地相繼出臺細則推進REITs發行落實工作：9月，北京市發展和改革委員會等六部門聯合印發《關于支持北京市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）產業發展的若干措施》，主要圍繞產業要素、產業生態、政策保障等方面提出12條政策措施，以集中力量打造一批輻射全國的規模化、專業化的基礎設施REITs運營管理龍頭企業。隨著上市通道打開及REITs工具的逐步完善，具有成熟運營項目的運營商將擁有更多的融資、變現渠道，在市場競爭中將贏得先機。
圖：園區上市及REITs發行相關政策
規范產業用地，引導精細化運營。2020年我國不斷規范產業用地政策，通過土地政策的調整助力產業結構優化升級。2020年，國家和地方政府為規范產業用地使用行為，提升用地效率，出臺了大量的有關工業用地創新、集約、高效利用的新政。如2020年5月，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，在8個省（市）試點委托當地政府批準永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項。廣州市出臺工業產業區塊劃定成果；杭州市出臺產業項目用地守則。這些均要求產業新城運營商優秀品牌不斷提升項目運營管理能力，提升產業招商質量和新城建設水平，以提高新城的綜合價值，賦能區域經濟社會發展。
趨勢展望：聚焦優勢產業，健全服務體系
▌產業：聚焦新經濟，促區域產業升級
對于產業地產運營商來說，產業的選擇應該從國家產業發展戰略角度出發，選擇發展前景廣闊的產業。全球新冠肺炎疫情對經濟發展影響深遠，基于數字技術和網絡生態的新經濟因具備超越空間局限性的特點獲得爆發性增長，成為經濟增長的新亮點。“新基建”是新經濟、新業態的基礎設施，“新基建”作為穩增長、調結構的重要利器，成為行業風口。
▌企業：建立全生命周期產品服務體系，數字化提升運營水平
圖：全生命周期服務體系
企業需持續完善升級全周期產業發展服務能力。從產業研究、技術轉化、產業孵化、交流培訓、金融支持、上市輔導、法律援助等一系列產業發展關鍵環節入手，構建專業的產業服務能力和團隊，形成對目標產業的全鏈條服務體系，成為企業發展好幫手的同時，擴大園區增值服務收入。
搭建數字化運營平臺，提升園區運營效率和體驗。隨著5G、大數據等新一代信息技術應用逐漸豐富，園區運營數字化、智慧化潮流已經到來，通過場景挖掘及客戶需求解析不斷提升園區數字化水平，創新打造園區服務平臺、運營管理平臺、數字孿生、產業發展平臺、招商服務平臺和金融服務平臺，將有利于園區高效運營并提升入駐企業滿意度。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
