戴德梁行近日聯合北大光華中國REITs研究中心、中聯基金發布《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》第二期。本期調研延續了第一期的研究思路，以問卷的形式邀請不動產投資領域的專業機構與行業專家參與調研，通過分析受訪者對于不同城市各類資產在大宗交易市場中的專業判斷，并參考新加坡、中國香港REITs中收購中國內地物業的公開披露交易價格，為建設中國REITs資產定價體系提供合理的基準指數。
2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委共同發布《關于推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動了基礎設施公募REITs的試點工作。值此公募REITs市場啟航之際，如何對底層資產進行合理定價并建立可參考的價值衡量體系顯得尤為關鍵。
資本化率在不動產大宗交易市場中可以真實地體現物業運營凈收益與價值之間的關系，客觀反映投資者對于收益回報的要求，研究資本化率對不動產定價具有重要意義。
全國市場整體表現好于預期，交易量保持相對活躍
根據戴德梁行研究部數據，在全球疫情蔓延與經濟不確定性增強的挑戰下，2020年中國內地不動產大宗交易市場仍然保持相對活躍，全年錄得交易額2,047億元人民幣。盡管交易金額為近五年內的最低值，但較2019年僅下降29%，整體表現好于市場普遍預期。不動產大宗交易宗數約為180筆，與上一年基本持平。分季度來看，全國一至四季度交易額分別為570億、401億、418億、658億元，下半年市場已表現出回升態勢，其中第四季度更是明顯發力達到全年最高水平，環比上升57%。
來源：戴德梁行研究部
新加坡REITs積極裝入產業基礎設施
截至2020年12月，新加坡和中國香港共有16支REITs持有位于中國內地的112處物業，較上一年增加10處。2020年間，新加坡REITs發生的4筆大宗交易涉及收購資產28處，其中首次裝入REITs的資產達12處；出售物業2處。首次裝入REITs的物業均為產業園區或物流倉儲項目，且收益表現優異。在商業不動產市場受到疫情嚴峻考驗的背景下，新加坡REITs選擇裝入這兩類資產間接體現了產業園區、物流倉儲等公共服務屬性較強的產業基礎設施具備更好的抗風險能力。
本次報告對2020年新加坡、中國香港REITs在中國內地大宗交易案例進行整理、分析，其中豐樹物流信托倉儲項目交易資本化率為5.2%，凱德商用中國信托基金產業園區項目交易資本化率為4.7%-8.2%。
來源：戴德梁行北京估價及顧問服務部整理
甲級寫字樓、物流倉儲、數據中心受到市場追捧
不動產投資機會受關注度
本期報告對受訪者在未來一年對于不同城市、資產類型的投資關注度與偏好進行了調研。結果顯示：甲級寫字樓依然最受投資人歡迎，且市場對北京及上海項目有明顯的投資偏好；投資人對不同城市零售物業的偏好更為接近，在廣州及主要二線城市零售物業受關注程度為所有業態中最高；商務園區投資機會受關注度在不同城市呈現出與甲級寫字樓類似表現。
物流倉儲、數據中心投資機會受關注度
超六成受訪者愿意投資一線城市及周邊的物流倉儲及數據中心項目，與之形成鮮明對比的是在其他城市僅有個別受訪者表達了投資興趣，體現了這二類資產鮮明的市場導向特征。因疫情催生出的遠程辦公、直播等新經濟形態、快速擴張的電商規模使得市場對兩類資產的需求日益增加。
戴德梁行北區估價及顧問服務部主管胡峰表示："資產合理估值是防范REITs市場風險的重要手段，不動產估值結果對投資人的投資決策、管理人的經營決策有著非常重要的影響。在不動產交易市場中，資產定價的邏輯都是具有一定規律性，戴德梁行致力于探索影響價值的市場因素與定價規律，助力行業穩步健康發展。"
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
