2021年一季度，商辦市場逐漸走出了疫情影響的陰霾，市場需求、價格水平和成交量等方面都有所提升。在未來經濟恢復向好，商辦市場走出疫情影響的關鍵時刻，中國領先的商辦數據服務平臺——曉樓發布了《2020年商辦市場研究報告》，通過重點解讀北上廣深的量價、客需等市場緯度，為2021年商辦市場的發展方向作出指引。
曉樓平臺負責人匡健鋒表示，伴隨2020年下半年經濟復蘇，商辦市場下行趨勢放緩。“北京上海等一線城市重點商圈空置率降幅均在年末收窄，在下游需求端，客戶對價格更加敏感，TMT行業仍為疫情防控期間的租金貢獻擔當，傳統產業的互聯網化升級和人工智能等科技創新企業有望成為新的市場增量。”
國內經濟穩定回暖 2021年商辦市場將迎來增量需求
據了解，2020年中國疫情后經濟復蘇領先全球各國，GDP全年同比增長2.3％，多個新興產業站上風口，為2021年商辦市場帶去新增量需求。
國家統計局發布經濟數據顯示，2020中國GDP首超100萬億元，全年同比增長2.3％，第四季度增幅達6.5％，未來經濟恢復信號向好。其他經濟指標方面，固定資產投資平穩增長，高技術制造業和高技術服務業投資增長較快1-12月份，全國固定資產投資比上年增長2.9％，增速比前1-11月份提高0.3個百分點；PMI——大中小型企業景氣度均回升。在2020年國內經濟穩定回暖的基礎上，2021年兩會期間中國GDP目標6％左右的保守定位也為經濟增長預留了增量空間。
結合地產市場表現來看， 2020年1-4季度，地產投資占GDP比重在12％-16％之間，仍作為GDP主要貢獻行業之一。寫字樓投資占不動產投資的比重在4％-5％之間，保持平穩態勢。而疫情沖擊下的地產投資依舊保持“韌性”，具體到一線城市商辦土地方面，成交供應量井噴式增長，成交率大幅提升。2020年1-12月，一線城市供應商辦土地209幅，環比上漲31％，市場信心逐步回升。
曉樓報告指出，疫情影響之下40％以上的企業加速了結構化轉型和升級，為2021年商辦市場的增量客群擴充奠定了基礎。其中，金融業科技手段的迭代彌補了短期流動性下降的趨勢，疫情期間成為需求扛鼎的TMT企業將持續擴容需求，而醫療、汽車行業、智慧物流、在線教育在產業升級的帶動下，有望形成寡頭壟斷的市場格局，進一步釋放一線和新一線城市的商辦需求。
匡健鋒指出，近兩年的產業升級大趨勢再疊加國家政策的支持，尤其是中央將十四五規劃作為頂層指導戰略，各城市出臺細化政策落地執行，一線城市和新一線城市產業集群效應明顯，2021年商辦市場將迎來新的需求擴容機遇。
北上廣深一線空置率緩解，大宗交易仍為投資熱點
曉樓數據表明，在2020年商辦市場供應端，辦公類項目未形成大規模入市，北上深新入市項目供應量均減少近四成，寫字樓業態新增唯獨北京達到百萬平規模，為市場留下充足時間消化前幾年的存量。2020年，全年空置率受到波動，年末消化速率提升，空置率得到一定緩解。
租金方面，一線城市成交房源租金環比下降，北京降幅最高達9.6％。其中，核心商務區甲級寫字樓租金降幅明顯，非核心商務區甲級寫字樓和核心商務區乙級寫字樓承接了部分外溢客戶，租金降幅相對較小。待租掛牌價格相對分化，北京廣州下跌而上海深圳小幅上漲。
此外，匡健鋒表示，“從一線市場大宗交易表現來看，辦公物業仍是投資熱點。受疫情影響，內資主導交易市場，外資由于疫情影響有所制約。”2021年3月，中國金茂、首開股份聯手高和資本共同設立火炬基金，出資12.02億元收購位于清華科技園內的啟迪科技大廈D座，成為開年以來北京首單大宗交易，折射出大宗交易的火熱。
而在2020年大宗交易市場上，上海以43％的成交金額占比位列第一，北京以42％緊隨其后。大宗標王由北京LG雙子座大廈摘得，交易價格高達80.46億，其次為交易價格55.5億元的上海綠地外灘中心T4樓棟。受疫情和“三道紅線”的雙重影響，房企通過轉讓項目來盤活存量資產，達到業務調整的目的。預計未來將有大量商辦物業投入市場。
一線城市市場有望擴容， IT互聯網企業持續引領去化
曉樓數據顯示，在一線城市去化主力產業構成上，互聯網、貿易、服務業、金融、文化等仍占70％以上，其中一線城市的IT互聯網需求占比持續領先，主力需求價格段集中在3-4元/㎡/天。預計2021年，一線城市去化仍將由IT互聯網企業引領，而伴隨頭部互聯網企業拓展第二總部的需求，新一線和二線城市的商辦市場也將受益。在需求的拉動下，租金水平有望整體回升。
落實到一線城市熱門商圈和租金水平上，曉樓數據表示，2020年四季度一線城市通過“以量換價”，形成價格下行成交量上升的波段特征。2020年，北京市場低迷情緒由CBD向外圍望京、上地等商圈傳導，第四季度整體市場逐步平穩，全年平均成交租金降至6.00元/㎡/天，同比下降9.6％。供應熱力中，CBD及周邊、望京、豐臺科技園、中關村熱度較為集中。
相較于北京，上海各商圈空置率分化較大。上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天，與5.59元/㎡/天的待租掛牌價格差距居一線城市之首。市中心最低值為徐家匯的10.06％，最高值為陸家嘴的22.02％，外圍最高值為徐匯濱江的51.23％。相比北京各商圈較為一致的“穩中有降”走勢，上海部分高價格段商圈租金下挫明顯，高價位房源去化壓力較大。
另從2021年的回暖和重點行業表現來看，曉樓預測，北京IT/互聯網企業傾向于北京需求租金將集中于3-6元/㎡/天，服務業傾向租賃2-4元/㎡/天租金物業，伴隨經濟回暖，6元/㎡/天以上價格需求有望擴容。上海需求租金走勢與北京相仿，主力價格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例將得到提升。伴隨經濟轉暖，一線寫字樓市場將持續釋放向好信號，TMT、在線辦公、在線醫療服務等企業繼續引領需求，帶動市場信心穩步回升。
來源：曉樓
編輯：wangdc
