2021年第一季度，杭州科技新媒體企業新增需求再次強勢領跑優質辦公樓市場。在新增供應入市背景下，整體市場入駐率小幅上升，租金環比漲幅出現七個季度以來首次回正。優質零售物業市場方面，2021年一季度錄得一個更新改造項目入市；餐飲維持需求主力地位，時尚服飾持續洗牌，運動國潮及小零售集合店受年輕群體追捧。
仲量聯行杭州、南京、武漢分公司總經理辛毅表示：“十四五”時期是“亞運會、大都市、現代化”的重要窗口期，杭州“十四五”規劃提出高水平打造“數智杭州·宜居天堂”的遠景目標。由此看來，數字變革、創新驅動將成為未來杭州經濟增速的著力點。”
優質辦公樓
2021年一季度全市甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近6萬平方米，較疫情前2019年同期增長近133%，其中未來科技城需求強勁。除新入市項目外，存量項目帶來近3萬方新增租賃量。與此同時，乙級辦公樓吸納量環比增幅近2萬方，基本回正，擺脫疫情期間退租潮陰影，成交數據較往年預期更為樂觀。行業細分來看，頭部科技新媒體企業持續迅猛擴租，以46%的絕對優勢占據交易榜首，黃龍及武林板塊均錄得過千萬新增租賃交易, 未來科技城交易面積過萬。金融服務業成交占比18%，其中基金證券類細分占比超40%，企業上市及居民投資需求熱度持續帶動銀行、證券營業網點及辦公面積擴張。雖季度交易總額持續上升，行業需求馬太效應略顯：傳統支柱型行業擴張趨勢平緩，一季度錄得地產建筑、專業服務及貿易零售占比分別為11%、7%及7%。
一季度僅一個甲級辦公樓入市,體量約6.4萬平方米，甲級辦公樓市場空置率錄得22.0%，環比下降0.4個百分點。得益于黃龍萬科三期E/F座優異的入市出租率，一季度杭州甲級辦公樓凈吸納量維持在5.7萬方，較2019年同期增長133%。乙級辦公樓市場由于無新增項目入市，空置率維持在14.7%。整體來看，杭州優質辦公樓市場整體空置率達到18.0%，較2020年同比小幅上調0.1個百分點。
今年第一季度，杭州甲級辦公樓市場租金繼七個季度下行后首回正，環比上升0.3%，凈有效租金錄得4.4元每平方米每天。乙級辦公樓凈有效租金報3.8元每平方米每天。基于入駐企業經營情況日趨穩定，頭部優質甲級樓宇入駐率維持高位，部分業主傾向于小幅提高租金報價，以擇選更優質企業入駐，各項優惠及渠道政策稍有收緊。大宗交易及土拍方面，科技新媒體頭部企業仍保持問詢熱度，多家企業看好杭州長期發展潛力及資產購置性價比，中短期內保持拿地購樓意向，預計未來總部擴張及投資孵化需求將有望落地未來科技城及濱江等熱點區域。
2021年優質辦公樓市場展望：受工程進度不確定性影響，未來三季度預計將有8個優質辦公樓項目共計約56萬平方米體量入市，超五成落在錢江新城及錢江世紀城板塊，中國人壽及萬象世界中心項目均將帶來超15萬方辦公體量。未來四年，甲級辦公樓年均新增供應體量將在30萬平方米左右，預計去化壓力平穩，帶動空置率緩慢推升，租金承壓上行。仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮表示：“基于杭州在科技新媒體、生物醫藥等戰略新興產業的穩健布局，我們對辦公租賃市場中長期動能持續保持樂觀預期。”
零售物業
一季度餐飲持續維持新增需求主力位，零售集合店、潮流國貨受Z世代熱捧。細分來看，一季度餐飲類商鋪新開及圍擋占總開業圍擋店鋪比例高達41%，其中特色火鍋燉物占細分市場主流；港式茶餐廳布局穩定，華心糖水鋪、蔡瀾港式點心首入杭州; 集合店新增需求持續爆發，國貨美妝集合店H.E.A.T、完美日記二代開出杭州首店，飾品集合店BA飾物局、ME+開出全國首店。受新疆棉事件影響，GUUKA、UNIFREE、RE’VAN等小眾新國貨潮牌首店受Z時代熱捧或將迎來發展新機遇。同時，體驗業態需求回暖，來福士、黃龍萬科K Lab、工聯CC、濱江天街等多商圈積極引入沉浸式密室業態，填補大面積空位同時引流，打開社交新方式。
本季度僅一個改造更新零售項目入市，存量項目新增需求疲軟，凈吸納量再次轉負。湖濱改造升級項目國博88元旦開業，吸引美妝潮牌集合店與in77街區錯位發展，開業簽約率達85%以上。截至一季度末，全市優質零售市場空置率上升至9.0%，環比漲幅0.2個百分點，創近年新高。一季度錄得全市存量優質零售物業項目簽約圍擋店鋪約1.3萬平方米，環比下降超兩成；次新入市項目招商狀態緩不濟急，主力及零售鋪位持續空缺；同時，受一眾國際快時尚品牌疫情后經營低迷及本地服飾承租力下降導致的退租打擊影響，一季度服飾類退租占比近三成。
受吸納低迷及線上零售擠壓影響，整體市場租金增長趨勢連續四季度呈負，同比下行1.7%。全市優質零售物業首層凈有效租金錄得20.3元每平方米每天，環比下跌0.2個百分點。核心區位零售商業抗風險價值持續凸顯，租金緩漲0.1個百分點，達31.4元每平方米每天。
2021年零售物業市場展望：今年預計將有6個優質零售項目合計超60萬平方米入市，短期入駐率預測持續承壓。從中長期來看，未來三年年均新增入市零售體量將維持在25萬方左右，主要分布在濱江、城西、城北新興商圈。在‘消費3.0時代’的背景下，消費端對產品及其附加價值提出更高需求；線下零售商只有及時把控對未來消費場景、新消費觸點的持續更新打造，才能在多元化的零售競爭中爭得一席。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
