上海的房地產市場在今年年初呈現出積極的態勢，市場各主要業態持續復蘇。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“我們發現中央商務區和非中央商務區的辦公租賃業務都在恢復，辦公樓租賃需求也達到了疫情以來的季度最高水平。”
零售物業市場方面，由于新增供應延期和吸納量的增長，核心及非核心商圈項目的入駐率均得到提升，使平均空置率進一步下降。物流地產市場方面，需求強勁加之供應有限，使得租金加速上漲，空置率則下降至接近疫情前的水平。住宅市場方面，樓市熱度不退，一季度上海出臺樓市調控新政，以穩定市場預期。投資市場方面，優質、穩定、長期的投資資產仍然受到機構投資者的追捧。酒店市場方面，上海酒店市場供給開始回暖，高端及中高端酒店占據主流。
甲級辦公樓
2021年一季度全市凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值。本季度吸納量主要來自非中央商務區。仲量聯行上海商業地產部浦東租戶代表總監王岳表示：“租賃需求依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機會來升級或擴張搬遷至更高品質的新竣工項目。“ 中央商務區新增凈吸納量持續上升至3.7萬平方米。隨著疫情影響逐漸消退，商業活動穩步恢復，內資企業的表現也愈加活躍。與2020年年底相比，一季度內資金融服務業的租賃需求有所增長，尤其是內資公募基金與證券類公司。
一季度共有四個新項目竣工，總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項目在預招租期表現良好。受益于長寧區新竣工項目的強勁租賃表現，一季度中央商務區的空置率環比降低0.1個百分點至11.9%。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊良好的租賃表現也使得非中央商務區空置率降低0.7個百分點至28.8%。
受非中央商務區帶來的持續競爭壓力影響，中央商務區的租金環比下降0.6%。非中央商務區租金則環比小幅上漲0.6%。一季度板塊表現分化加劇，一些租賃需求強勁的板塊租金漲幅擴大，而在一些空置率較高的板塊，業主在租金和免租期及裝修補貼等優惠措施方面仍有談判空間。
產業園區
穩定的需求推動上海產業園區租金持續增長。2021年第一季度，位于市北板塊的兩個新項目竣工，總建筑面積約10.3萬平方米。上海產業園區平均空置率上升0.8個百分點至13.5%。總體租賃需求保持穩定。科技企業繼續主導漕河涇板塊的租賃需求。例如，鷹角網絡在漕河涇中心租賃了10,000平方米的面積。化工和制藥企業在張江則繼續擴張，如競天生物在百佳通園區租賃了10,000平方米的面積。上海產業園區的整體租金繼續呈正增長態勢，環比上升0.6%至4.4元每平方米每天。
零售物業
隨著疫情影響消退，上海零售物業市場煥發生機，租賃需求加速復蘇。一季度，市區現有項目的租賃進展帶來了95,300平方米的凈吸納量。仲量聯行華東區研究部總監黃璐表示: “新租賃面積主要來自于運動體驗類及運動裝備和服飾品牌，以及電子產品和家居生活類門店。其他新興租戶類型如收藏玩具店、密室和寵物館等也擴張態勢明顯。”
一季度市區無新增零售物業供應入市。諸多新項目受二月中旬春節假期的影響推遲了開業進度，有助于現有項目的持續恢復。由于核心商圈多個項目租戶調整進展順利，空置率自上季度的11.0%環比降至10.0%。在非核心商圈，體驗類和服務類租戶加速去化大量空置面積，使得空置率從上季度的11.4%環比降至10.8%。
由于活躍的高端消費增強了市場信心，核心商圈首層租金環比上漲1.3%至人民幣49.3元每平方米每天。非核心商圈租金止跌企穩，環比微升0.2%至人民幣18.7元每平方米每天，這主要得益于標桿型區域型購物中心及高品質社區商業的穩步恢復。
物流地產
2021年一季度，上海物流地產凈吸納量回升至84,065平方米。由于一季度無新項目竣工，現有項目的租賃成為吸納量提升的主要驅動力。來自第三方物流的租賃需求尤為強勁，包括來自國內外物流公司新租賃的簽訂和續簽。其他租賃需求主要來自于電商和制造業，這些企業在金山和臨港子市場都租賃了大量空間。仲量聯行中國區工業地產部供應鏈與物流地產總監黃暉表示：“一季度我們也觀察到幾宗冷鏈租賃交易，與疫情前相比，冷鏈運營商等新興驅動因素在租賃中所占的份額持續增大。”
由于某個原定于一季度竣工的項目延期交付，使得一季度成為自2020年第一季度以來首個無新項目竣工的季度。受吸納量反彈和無新增供應影響，一季度上海物流地產空置率下降1.3個百分點至6.8%，基本與疫情前的2019年第四季度持平。
一季度上海物流地產租金環比漲幅從上季度的0.2% 加速升至0.7%，至人民幣1.52元每平方每天。雖然目前業主仍更關注入駐率而非提高租金，但在新增供應不足及強勁需求的作用下，一季度租金環比漲幅有所加快，同比上漲2.1%，漲幅較上季度略有放緩。
住宅
一季度上海出臺樓市調控新政，以保障市場平穩健康發展。新政包括收緊住房限購政策，對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求；提高二手房交易免征增值稅的門檻，以及收緊企業購房政策等。年初，剛需和改善型需求延續了去年的強勁勢頭。一季度，上海一手商品住宅成交量環比上漲6.4%至321萬平方米，為2016年第四季度以來季度最高成交量。同時，高端住宅市場本季度成交量也達到了892套，較上一季度增加301套。
新政出臺后，一季度開發商普遍放緩推盤速度。受到新房搖號積分制出臺以及春節假期的影響，一季度上海一手商品住宅新增供應下跌60%至97萬平方米。一季度無高端一手住宅項目入市。第一季度高端住宅一手價格保持穩定。二手價格增速環比放緩0.2個百分點至3.3%，其中大部分增長來自于新政出臺之前。
一季度的調控新政將有助于抑制投機及炒房行為、穩定市場預期。但由于真實購房需求仍然強勁，預計今年一手住宅市場仍將保持健康的銷售勢頭，但未來幾個季度的價格增幅可能會有所放緩。
投資市場
2021年一季度，上海商業地產投資市場總成交量錄得136億元人民幣，環比下降46%。去年年底成交量出現強勢反彈，但一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。
與上季度自用客戶主導的辦公樓物業成交不同的是，2021年一季度出現了兩筆私人投資者購買服務式公寓的交易。研究表明，通常投資者在對服務式公寓整體收購之后，會進行散售。
一季度最大的投資亮點是，領展（Link Reit）以27億元人民幣的價格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海某區域商場50%的股份。仲量聯行華東區投資部總監葉建成表示：“這筆交易表明，優質、穩定、長期的投資資產仍然受到機構投資者的追捧。”
酒店市場
上海酒店市場供給開始回暖，高端及中高端酒店占據主流。2021年，上海預計共有5,644間客房涌入市場，超高端酒店占比約50%。在后疫情的新常態下，民眾偏向于選擇周邊短途旅行，酒店投資方也會根據消費者的新需求和偏好做出相應的戰略布局。不少酒店集團例如希爾頓、萬豪等也都計劃在上海近郊開設高端酒店，例如上海松江廣富林希爾頓酒店以及上海東方美谷JW萬豪酒店。
上海酒店交易市場表現穩健，服務式公寓備受青睞。2020年，上海酒店和服務式公寓總交易額為56億元，位列全國交易額首位并且占全國總酒店投資額的75%。得益于穩定的長住需求，服務式公寓在疫情下的抗沖擊能力更強，截至2021年2月，服務式公寓的入住率為64%，較去年同期增長了27.8%。在全球經濟不確定的情況下，長租公寓以及具有散售潛力的物業等能夠帶來穩定或快速回報將繼續推動今年的交易活動。今年已宣布的兩宗服務式公寓交易包括新天地的輝盛坊服務式公寓以及徐匯的盛捷服務式公寓。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
