戴德梁行發布2021年第一季度深圳寫字樓及零售市場研究報告顯示：一季度全市甲級寫字樓吸納量達9.32萬平方米，是2018年以來同期最高值；集中供應下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級寫字樓租金年內仍將小幅下行；優質購物中心最優層平均租金較去年末增加3.8%，空置率微降至6.1%；商業亮點頻現，國際消費中心城市的定位逐步落地。
深圳甲級寫字樓吸納量達2018年以來同期最高值
一季度，深圳甲級寫字樓新增供應量16.48萬平方米，全市甲級寫字樓總存量上升至645.1萬平方米。延續上一年的走勢，企業尋租活動不斷，寫字樓市場仍然保持一定的活躍度，一季度全市甲級寫字樓吸納量達9.32萬平方米，是2018年以來同期最高值，空置率微升0.47個百分點至25.54%。與此同時，全市平均租金小幅下滑0.9%至209.57元/平方米/月。供應壓力下，市場指標仍總體趨穩。
分片區來看，新增供應集中于南山區，帶動其吸納量維持高水平，達到9.23萬平方米，但在供應放量的背景下，其空置率仍提升0.63個百分點至34.42%，租金則下降1.1%至191.53元/平方米/月。福田和羅湖區首季吸納表現不佳，整體租金延續穩中略有下調的走勢，但其中的優質標桿性項目在空置面積逐漸減少的情況下，業主心態已然轉變，適度調高租金報價的趨勢逐漸顯現。
科技類企業仍是深圳寫字樓市場最為重要的需求來源，尤其是龍頭企業，擴租動作不斷，如騰訊關聯企業在科興科學園的大面積擴租。而知名企業的搬遷行為也會吸引一系列上下游關聯企業進行搬遷以重新匯聚于周邊，如榮耀手機搬遷至新一代產業園后，關聯企業在福田區辦公市場尋租活動增多。同時，傳統金融業的擴張步伐亦不斷，在尋求品質更高的辦公環境或擴充辦公空間方面表現積極。另一方面，不少外地企業對深圳市場保持較高的關注度，包括實業類、專業服務業等，布局前海等發展定位高、供應量充足的區域成為首選。而政府所給予的扶持政策也是吸引企業進駐的重要影響因素。
集中供應下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級寫字樓租金年內仍將小幅下行。二季度，根據項目建設進度，預計深圳可入伙的甲級寫字樓體量約41萬平方米。戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端指出，隨著企業新的尋租計劃的落實，預計租賃市場活躍度仍將保持，租金降幅料將維持在較低水平。標桿項目隨著去化壓力的緩解，租金有望回調。而在供應集中的新興商務區，新項目難以實現較高的租金水平，進而對全市平均租金帶來影響。作為先行示范區，深圳的發展被各界持續看好，無論是本地企業的快速成長還是外地企業的積極進駐，都為寫字樓需求帶來支撐，雖然中短期內供應放量為市場帶來壓力，但長期來看前景仍然值得期待。
優質購物中心空置率微降至6.1%
一季度，深圳優質購物中心存量維持在509萬平方米，延續了春節期間少有商場入市的季節性特征。
在“留深過年”的倡議下，深圳春節“空城”局面大大改觀，根據深圳市商務局對18家購物中心的合計統計，2021年同比2019年春節期間7天客流增長59%，銷售額激增104.7%。消費熱情高漲帶動深圳優質購物中心最優層平均租金連續兩個季度回升至每月每平方米849.29元，較去年末增加3.8%。全市優質購物中心空置率較去年末微降0.8個百分點至6.1%。
隨著社交方式多元化，由共同興趣衍生的運動類社交快速發展。考慮到購物中心的集中人流能夠令品牌擴大受眾，同時便于打造標桿項目，而其配套也更能滿足用戶一站式消費的服務需求，本季度，新體育、新競技類商家尋租需求活躍，以室內攀巖、電競、VR體育以及兒童卡丁車為主要代表。
Inditex集團調整策略縮減旗下部分品牌在中國的實體店，受此影響，Bershka、Pull&Bear、Stradivarius關閉了位于深圳的門店。相比之下，愛馬仕、Christian Louboutin等高端國際品牌在國內進一步擴張，已選址深圳灣萬象城。另一方面，本土美妝護膚品牌仍處于發展上行階段，國貨林清軒從線上走到線下，深圳首店于中航城天虹購物中心開業；美妝集合店勢頭不減，WOW COLOUR再獲5億元融資，而此前積極布點的韓系平價美妝零售店壓力加大，撤店情況屢有發生。人氣網紅餐廳向新興商圈擴張，如POKI POKI選址壹方城，姜虎東白丁烤肉落子萬科廣場。環比上季度，寶安及龍崗的平均租金分別上漲7.4%、6.7%，領先全市平均租金漲幅約3個百分點。值得注意的是，新興區域內部分典型項目的最優層平均租金已超越核心區的部分成熟項目。
國際消費中心城市的定位逐步落地
結合深圳在建項目的入市計劃，年內優質購物中心的供應量有望達到81.5萬平方米，其中位于龍崗的全國首個第四代萬達廣場計劃于年中開業，通過盤活存量資產，此項目預計將再次煥發區域的商業活力。從入駐全市的亮眼品牌動態來看，超級文和友即將開業、蔦屋書店華南首店、鐘書閣等當下熱門品牌均已官宣入深。張曉端分析，深圳的市場前景對優質品牌的強吸附能力顯而易見，同時在激烈的競爭下，運營商對非傳統業態也更加開放。另外，在鼓勵“內循環”及“雙循環”的發展戰略下，前海、羅湖均積極打造免稅購物中心，深圳國際消費中心城市的定位正逐步實施落地。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
