第一太平戴維斯發布一季度西安商業地產市場報告指出，一季度西安零售物業市場需求穩定，新興業態表現活躍；甲級寫字樓市場空置率小幅下降，租金水平保持平穩。
零售物業市場
2021年第一季度西安零售市場無新增項目入市，全市購物中心總存量保持不變。季內市場整體表現較為平淡，購物中心空置率環比下降1個百分點至7.9%。分區域來看，浐灞和西咸兩個子市場空置率最低，這兩個區域內零售物業總體量較少、周邊發展的成熟社區聚集了大量居住人口、并且以餐飲、親子、休閑娛樂為主的業態有效契合了周邊居民的日常需求。租金方面，第一季度全市購物中心首層平均租金環比小幅下降0.05個百分點，報人民幣326.1元每平方米每月。
第一季度新成交的品牌中零售業態仍居主導地位；其中自主新能源汽車品牌表現持續活躍，但不同于上一季度，本季我們觀察到更多的新興國產中端品牌開始占領市場，哪吒汽車分別于西咸吾悅廣場和曲江龍湖星悅薈連拓兩店，埃安汽車、愛馳汽車、上汽新能源也分別入駐不同的優質購物中心。近年來新能源汽車產業高速發展，中高端品牌已經具有一定的市場知名度和占有率，高性價比的中端消費市場迎來更多發展機遇。值得關注的還有，西安首家蔦屋書店開業，在有效提振周邊商業氛圍的同時也為消費者帶來全新的文化體驗。服務類業態占比較去年同期呈現較大幅度增長，其中健康類業態租賃需求在本季度上漲較為明顯，伴隨消費升級和居民健康管理意識的提升，多個購物中心引入口腔診所、中醫館、養生館等健康類業態，購物中心+健康醫療業態的模式，能夠為消費者提供更舒適的就醫環境，滿足消費者多樣化的生活配套需求、提升消費者對購物中心的粘性，推動購物中心業態的豐富程度。季內新成交的餐飲類品牌中，具備相對穩定運營能力的連鎖類餐飲品牌：蘭湘子、喜家德水餃、池奈蛋包飯等擴張積極；此外，大悅城四層不戒食巷開業，為消費者帶來更豐富的餐飲選擇。
值得一提的是，本季度更多的購物中心嘗試動物主題業態，西市城購物中心、立豐城分別引入兒童室內馬術館，大悅城舉辦“神奇動物公司”動物生態展；室內動物主題業態可以有效吸引家庭客群，并且增強消費者的體驗感和互動感。
展望2021未來三個季度，西安零售物業市場預計還將迎來超過30萬平方米的新增供應，與去年相比基本持平；在項目分布方面，伴隨大西安都市圈的建設，未來項目將不斷向城市外延拓展，城市商業布局將進一步優化。在西安市政府加快建設國際消費中心城市，優化消費供給等政策的引導下，消費需求將持續增長；此外，借助承辦十四運以及促進文旅融合發展的契機，未來“體育+”、“文化+”多種業態融合發展或將成為趨勢，西安零售物業市場的形態將更加豐富。
甲級寫字樓市場
2021年第一季度，西安市甲級寫字樓未錄得新增項目入市，總體量維持在201萬平方米。第一季度為傳統淡季，市場表現較為平淡，錄得全市凈吸納量約一萬平方米，空置率環比小幅下降0.4個百分點，至30%。
從新增租賃來看，房地產、金融和專業服務是本季度最為活躍的三大行業，分別以24.3%、12.7%和12.5%的占比貢獻了全市甲級寫字樓近一半的新成交租賃面積。房地產開發類子行業在房地產行業的新增租賃面積占比達到45%，其中以600-800平方米的搬遷、升級需求居多。金融產業在拓寬企業融資渠道、推動產業創新升級、帶動新興企業發展方面發揮著重要作用，西安市政府不斷出臺利好政策吸引金融機構落戶，2021年西安市政府工作報告中指出未來將促進科技與金融的深度融合，積極申報全國科創金融改革創新實驗區，同時爭取國家中小型投資基金落戶西安。在此背景下，金融產業在本季度保持穩定的擴張趨勢。專業服務行業中法律類企業本季度租賃需求活躍，其在專業服務行業中的面積貢獻率超過六成；截止本季度，在西安市甲級寫字樓中，高新板塊匯集了全市近90%的律師事務所，其中60%位于高新二期，30%位于高新一期，行業聚集效應顯著。這與該區域內甲級寫字樓項目較為集中，高端酒店、商業等配套齊全，軌道交通便捷等優勢不無關系。
租金方面，雖然本季度凈吸納量較上季度有所下降，但根據市場反饋，樓宇的帶看量、訪問量活躍，部分樓宇縮短免租期以及優惠政策，且對未來市場預期較好。本季度市場平均租金保持平穩態勢，環比小幅下降0.1%，報人民幣103.4元每平方米每月。
展望2021年，西安市甲級寫字樓市場預計將迎來超過30萬平方米的新增供應，主要集中在高新及城北區域。受到大量新增供應的影響，去化壓力仍然存在，短期內空置率或將上升；在激烈的市場競爭中，優質的寫字樓項目區位、交通、配套設施、物業管理水平等方面優勢將更加凸顯。第一太平戴維斯西安公司總經理羅元均表示：“十四五期間西安市政府繼續將優化營商環境、加強招商引資作為工作重點，吸引更多優質企業落戶西安，為寫字樓需求持續注入動能；未來伴隨大數據、現代服務、現代金融等新興產業的逐漸成熟，西安寫字樓需求結構將會更加豐富。”
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
