高力國際近日發布2021年第一季度西安市商業地產及產業園市場回顧與展望研究報告。
甲級寫字樓市場
本季度西安甲級寫字樓市場未錄得新增供應。截至2021年第一季度，西安甲級寫字樓總存量與2020年第四季度持平，共約176.6萬平方米。
受益于春節前后的傳統租賃周期，需求方面，部分企業在本季度進行周期性選址調整，加之疫情得以有效控制，此前部分持觀望態度的企業在本季度選址計劃落定，帶看量轉化為成交量的比例明顯上升。本季度全市甲級寫字樓凈吸納達4.6萬平方米。在本季度無新增供應的背景下，受活躍需求影響，市場整體空置率較上季度環比下降2.6個百分點至30.2%。
分片區看，除曲江外，其余幾個子市場的空置率均有所下降，其中高新一期及高新二期降幅較大，均超過2%。作為已經形成明顯主導產業優勢和良好的集聚性開發區，高新作為城市核心CBD的地位愈發凸顯，此片區的主要需求多來自科技及金融行業，且具有較好的承租能力；而城北片區新增需求更為多樣化，由物流類、新能源類、建筑類及醫療類企業構成。
雖然本季度各類企業需求的逐步回暖，但部分業主為搶抓企業布局周期，仍然采取以價換量等更為激進的租賃手段，持續吸引租戶入駐，本季度全市甲級寫字樓平均租金仍處于下行通道，但降幅持續收窄，市場平均租金降幅由上季度的0.5%降至0.3%，為98.5元/平方米/月。
受部分項目開發交付節點影響，高力國際認為2021年仍是西安甲級寫字樓“去庫存”的一年，伴隨著市場需求的持續回暖，預計未來一年市場平均空置率將有較大幅度的下降。而自2022年起，市場將逐漸進入供應放量的通道，雖市場需求仍將保持相對穩定，但大量優質項目的入市將加速老舊項目以價換量的情況，致使租金仍將處于下行通道，降幅也將隨著供應的放量而放寬。
產業園市場
2021年第一季度產業園無新增供應，西安全市產業園總存量維持在382.1萬平方米。
與甲級寫字樓市場形成對比，部分核心區域產業園區項目空置率已經相對較低，且西安產業園區需求與政府招商引資有強相關關系。在無新增項目入市前提下，全市本季度凈吸納量為0.49萬平方米，空置率環比略降0.1個百分點至20.4%。高新區依然為本季度最為活躍的區域，軟件新城片區表現搶眼，新增需求主要來自獨角獸企業的擴租需求和互聯網巨頭的擴租需求，目前部分已完成裝修且投入辦公。本季度產業園新增需求還有部分來自于芯片/半導體/集成電路類企業。隨著國家新基建投入力度的不斷加大，以及集成電路產業鼓勵政策的不斷出臺，相關企業的物業需求逐漸抬升，尤其是設計、封裝、測試等國內優勢環節的高科技企業，值得持續關注。
在政府類項目租金常年穩定的背景下，本季度市場化產業園項目為持續吸引租戶，降低空置率，租金同樣保持穩定；據高力國際數據顯示，相較于2020年第四季度，本季度租金環比略降0.1個百分點至49.4元/平方米/月。
從租戶結構來看，本季度產業園整體仍保持著較為穩定的態勢，但新增需求趨勢看，已出現新的特點。一方面，線上教育及關聯的軟件開發類企業需求有所放緩；另一方面，在中美科技切割推動“國產替代“進程不斷加快的背景下，憑借人才資源規模、成本等優勢和產業基礎，以芯片/半導體/集成電路為代表的國內高技術企業開始布局西安，未來或將成為市場需求的重要力量。
在供給端，未來五年內西安市產業園將持續放量，主要集中于高新子市場和西咸新區子市場。預計五年內西安市產業園將面臨較大的空置壓力，空置率或將逐年上升。基于此，引進優質產業園開發商，提供政策扶持；改變招商策略，面向中小企業有針對性地強鏈補鏈，是未來產業園市場亟需關注的核心。
零售市場
截至2021年第一季度，西安優質零售市場總存量為629.6萬平方米。其中，優質購物中心存量為493.3萬平方米，百貨存量為136.4萬平方米。
隨著疫后國內經濟逐步復蘇，西安市消費環境也進入向好通道，大部分商業項目在經歷過去年疫情影響下的大洗牌之后，重新進入新一輪的穩定期，消費者消費欲望顯現。本季度主力需求主要來自于餐飲類、美體類、零售類等業態，部分國內品牌拓店活躍，但由于戰略布局調整影響，部分品牌尤其是國外品牌線下門店開始撤出中國，同時傳統的解放路商圈及城東商圈部分項目本季度仍面臨著一些租戶撤場的情況，導致西安市本季度商業凈吸納量為-1.6萬平方米，同時空置率較上季度略微上升0.4個百分點至8.9%。
除一些由于城市建設因素影響下持續影響的零售項目，業主為減少空置面積，維持基礎運營，不得不將租金預期持續下調，其余市級項目及區域級項目本季度由于其濃厚的商業氛圍及優質的運營管理制度及便利的交通仍保持的較好的租金表現。高力國際數據顯示，本季度西安零售物業市場首層零售平均租金較上季度同比下降0.2個百分點至314.0元/平方米/月。
在城市版圖的不斷優化和城市要素的平均配置的大趨勢下，預計部分目前處于租金洼地的優質商業項目未來租金降幅將有所收窄。未來五年，西安優質零售市場仍將處于供應放量階段，隨著各大國際品牌拓店態度的愈加謹慎，預計西安優質零售市場將承受較大空置壓力。而面對市民日益豐富的消費需求，順勢而變與激發需求是西安市商業未來需要探尋的道路。
來源：高力國際
編輯：wangdc
