2021年伊始，國內疫情已得到有效控制、經濟活動持續恢復。今年3月全國“兩會”政府工作報告提出，2021年全國GDP增長預期目標定于6%以上，即預計將回到2018-2019年經濟運行增長水平（分別為6.6%和6.1%）。作為“十四五”的開局之年，這一增長預期將為全國科技創新和高質量發展提供空間，推動辦公樓租賃需求回暖，帶動市場回歸疫情前的發展曲線。
2021年初，全國辦公樓市場需求迎來暖春
全國主要城市2021年首季度凈吸納量錄得125萬平方米，在連續多年供大于求的趨勢下，本季度全國整體凈吸納量高于新增供應水平，實現市場供需的基本均衡。
其中，四個一線城市甲級辦公樓凈吸納量合計達到89萬平方米，已達去年全年總值的60%以上。企業的升級和搬遷類需求驅動市場租賃活動回升，成本集約和總部整合型需求較為活躍。
北京凈吸納量首季度錄得21萬平方米，較去年全年水平高出3倍以上；上海凈吸納量錄得29萬平方米，需求主要集中于非中央商務區；廣州本季度凈吸納量達到11萬平方米，市場租賃活躍度已經達到甚至超過疫情前水平；而深圳也已基本擺脫疫情影響，一季度迎來開門紅，凈吸納量較2019年同期基本翻一番。
1.5線及二線城市辦公樓市場也有不同程度的回暖，第一季度凈吸納量共錄得36萬平方米，市場信心有所提振。
本季度，杭州甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近6萬平方米，較疫情前2019年同期增長近133%，其中未來科技城需求強勁。成、渝兩市凈吸納量分別達到5.5萬和6.3萬平方米且市場帶看量明顯提升，企業對發展前景信心滿滿，為辦公樓租賃市場傳遞出積極信號。
擴大金融雙向開放，內資金融企業勢頭強勁
2021年，穩步擴大金融市場雙向開放已是新發展格局的必然要求。我國將在市場準入、業務范圍和營商環境等方面進一步加大開放力度，而國務院金融委也將在近期推出信用評級行業對內對外開放等新舉措。近期，高盛高華證券成為首家外商獨資券商，大和證券則落地金融街成為北京首家新設外資控股券商。在銀行理財領域，2021年前三個月有一批標桿性內外資合作項目落地，包括合資持股的施羅德交銀理財有限公司籌建獲批，招商銀行股份有限公司引入摩根資產對招銀理財現金增資，中銀理財與東方匯理資產管理合資的匯華理財已正式開業，而建信理財和貝萊德、富登公司共同出資設立的理財公司亦在籌建中。對于外資金融機構的開放將為國內金融市場注入新的發展動能，我們看到各類外資金融企業和機構都在全國重點城市中籌建、新設、全面發展。
與此同時，內資金融行業也在強勢擴張、發力布局，基金證券類企業表現活躍。北京市場中，多家知名內資金融企業持續在全市范圍內探索大面積的租售機會，以實現人員規模和業務體量在短期內的高速增長。上海一季度內資公募基金與證券類公司等內資金融服務業租賃需求進一步提升。在杭州，基金證券類企業也在持續布局，企業上市及居民投資需求不斷提升推動著銀行、證券營業網點及辦公面積擴張。
TMT持續擴張驅動租賃需求，數字賦能創造新增長點
進入“十四五”時期，我國進一步發力科技創新增長和高質量發展，為TMT行業帶來歷史性的發展機遇。第一季度，已有一批標桿性的TMT行業IPO項目在A股、港股和美股三地相繼落地。而普華永道則預測，上海科創板2021年IPO融資額或將突破2000億元，遠超A股其他板塊。
在一線城市中，“科技中心”是北京“四個中心”建設的重要部分，IT企業作為市場需求的中堅力量，本季度租賃活動不斷外溢、輻射全市；廣州持續聚集數字化賦能高質量發展，傳統優勢行業在疫情后加快數字化轉型，而互聯網平臺及車聯網等企業也在琶洲積極尋求擴張與升級機會；在深圳，金融科技、智慧城市、電商、線上教育等以數字經濟為核心的產業也在短期持續迎來新的業務增長點，對辦公空間的需求不斷提升。
此外，科技行業成為成都本季度辦公樓市場最大驅動力，新租占比約1/3，居各行業首位；杭州頭部TMT企業持續迅猛擴租，交易占比達46%的高值，黃龍及武林板塊均錄得大量新增租賃交易，未來科技城交易面積過萬；重慶持續打造“智慧名城”，過去幾年TMT行業已逐漸成為其新的支柱行業；延續2020年趨勢，武漢在線教育行業擴張步伐并未停止，光谷繼續錄得大面積擴張案例；而青島新媒體行業受政策引導培育保持上揚趨勢，活躍的需求主要來自頭部企業擴張。
全國新增供應放緩，適度緩解市場壓力
部分原計劃去年落成、但因疫情影響導致工程延遲的項目，于2021年第一季度先后竣工入市。一季度全國新增供應達到99萬平方米；其中，一線城市占比高達80%。一季度一線城市新增供應中，有多棟辦公樓宇為總部型自用物業，因此對市場供需關系造成壓力較小。北京第一季度共有三座甲級項目入市，其中兩座由企業全部自用；深圳僅一座甲級辦公樓竣工，為全自用總部辦公樓。
1.5線及二線城市甲級市場新增供應整體保持低位，需求回暖的穩健步伐有助于推動市場空置率進一步下降。西安供應進入緩行期，預計全年新增面積約28萬平方米，單一業權的甲級辦公樓供應相對緊缺，市場表現向好。成都第一季度甲級辦公樓市場出現供應暫停，金融城、大源板塊空置率降至20%以下，板塊內供需呈現短暫均衡。此外，也有部分城市將于今明兩年迎來大規模供應放量，或將加劇市場競爭，如武漢、青島均將迎來多個大體量優質辦公項目竣工入市，不同品質項目的資產表現將有明顯的分化趨勢。
全國租金降幅收窄，部分城市止跌企穩
隨著經濟持續復蘇、辦公樓租賃需求持續回暖，全國范圍內甲級市場租金走勢逐步回升。本季度，四個一線城市中，上海、廣州、深圳環比租金增長率均轉入正區間，處于基本平穩水平（0.0-0.2%），其中深圳甲級辦公樓租金在經歷了9個季度的下跌后在本季度回穩。與此同時，在需求回暖的驅動下，北京本季度租金降幅也有所收窄。1.5線及二線城市也已基本實現租金止跌企穩或降幅收窄。本季度，成都租金下跌速度放緩，環比下降0.2%，業主大多對市場持謹慎但樂觀的態度，優惠空間明顯壓縮。杭州甲級租金在連續7個季度下行后首次回正，環比上升0.3%。此前受到疫情和經濟下行壓力的雙重影響，市場中的大部分項目不斷通過降低租金吸引企業入駐。本季度，隨著市場需求持續回升，出租率高、經營表現穩定的項目信心上揚，部分項目開始調整租賃策略、小幅提升租金。
在市場整體表現回升的基礎上，城市內各板塊、各項目之間表現分化加劇。例如，在廣州，珠江新城租金實現小幅上漲，得益于承租能力強的金融類及專業服務類大型企業的需求支撐，但天河北片區新項目入市加劇競爭壓力，業主議價能力降低。杭州市場中，部分入住率高、經營情況日趨穩定的頭部樓宇，已傾向于小幅抬高租金報價、擇選優質企業入駐，各項優惠及渠道政策稍有收緊。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
