4月6日，第一太平戴維斯2021年第一季度深圳媒體見面會于深圳市前海嘉里中心舉行, 發布《2021年第一季度深圳房地產市場回顧與展望》報告。
甲級寫字樓 —— 以價換量策略卓著成效，刺激需求加速釋放，租賃問詢及拜訪量顯著上升
2020年，面對疫情的沖擊和復雜嚴峻的外部經濟環境，深圳地區生產總值同比增長3.1%至約2.8萬億元，增速較上半年提升3個百分點，但仍低于2019年3.6個百分點。其中，全市現代服務業穩定增長，增加值同比增長6.4%至約1.3萬億元，占第三產業增加值比重76.1%。
2021年第一季度，供應步伐基本回歸正軌。全市迎來6個項目入市，合計甲級寫字樓面積約40.6萬平方米。其中，南山區占新增供應量的74.1%。全市甲級寫字樓市場總存量環比擴容4.9%，至871.2萬平方米。
季內，租賃需求復蘇進程未因春節假期而放緩，租賃問詢量及拜訪量顯著上升，以價換量策略在市場上成效愈發顯著，租金持續下行，刺激需求加速釋放，全市凈吸納量因此打破歷年的首季記錄，達28.3萬平方米，接近2019年第三季度29.7萬平方米的歷史高峰。
有鑒于此，即使在高量新增供應的背景下，全市平均空置率僅環比上升0.1個百分點，錄得28.0%。
縱使以價換量已然成為多數深圳寫字樓業主吸客的長期策略之一，但業主所提供優惠的靈活幅度與租戶資質正相關。季內，全市租金指數仍保持下行趨勢，環比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金為人民幣每平方米每月184.7元。隨著新興市場發展分散，低于全市平均租金水平的項目相應增加，從而逐漸地結構性拉低全市均值。另一方面，這亦為租戶提供更多元選擇。
季內，金融與TMT行業仍是拉動租賃需求增長的主要力量。此外，專業服務與零售及貿易的租賃需求亦顯著增長。
值得一提的是，一些行業領軍企業由于擴張或整合計劃，帶來較大辦公面積的需求，為市場提供了多層或整棟的租賃或購置成交機會。
季內，深圳寫字樓投資市場錄得兩例大宗物業交易公布，均源于企業的自用需求。同時，市場問詢量增加，不少境內自用買家積極尋求合適標的，而海外投資機構仍持續關注市場動向，尋找投資帶現金收益且具改造提升空間的項目機會。
展望
相對而言，第二季度將是2021年供應淡季，預計有3個甲級寫字樓項目交付，合計可租賃面積較少，約11.5萬平方米。大部分2021年新項目計劃在下半年交付。
第二季度，受有限的新供應、持續下行的租金以及政府的產業激勵政策等因素的正面影響，加之疫情的出現一定程度上延緩市場簽約節奏，預計市場上仍存有延遲需求以待釋放，因此，需求料將保持增長，空置率有望維持穩定。
疫情對深圳甲級寫字樓市場的負面影響已逐漸消散，但市場競爭依然激烈，全市租金將維持下行趨勢，但于未來3-6個月內預計降幅有限，趨向平穩。
零售 —— 多個中高端品牌于深圳拓展市場版圖，配飾類及汽車類的租賃需求尤為活躍
2021年1-2月，全市社會消費品零售總額1,482.14億元，同比回升37.6%，與疫情前的2019年同期相比則增長9.4%。1-2月，疫情期間曾受顯著影響的餐飲業，收入同比增長46.5%，比2019年同期還增長11.6%�？傮w而言，消費市場正加快恢復。
2021年第一季度，歡樂港灣（僅東岸）正式對外開放，該零售物業的總建筑面積約6.5萬平方米。截至季末，全市優質零售物業總存量環比擴容1.2%，達約532.5萬平方米。
2021年開年，已有多個中高端品牌在深圳拓展其市場版圖，包括數個首進深圳的奢侈品牌。全市凈吸納量達4.8萬平方米，與去年同期凈吸納量為負數形成鮮明對比。除素來主導市場的餐飲類以外，配飾類及汽車類的租賃需求在第一季度尤為活躍。
由于新項目歡樂港灣尚未完全對外開放，全市平均空置率環比微升0.2個百分點至9.8%，但福田、南山、龍華的空置率均呈現環比下降。
季內，大部分業主市場信心恢復并相應小幅上調租金，全市租金指數環比上升0.9%，但仍同比微降0.3%，個別項目內部依舊處于升級調整階段。全市平均首層租金為人民幣每平方米每月655.2元，平均租金水平持續走低，主要歸因于優質零售物業的分布愈發分散，租金跨度相應擴大。
展望
2021年第二季度，預計有兩個優質零售項目開業，合計面積達約37.5萬平方米。同時預計需求端將保持活躍，或繼續有新品牌進駐深圳，空置率預計將維持穩定。
新進駐的奢侈品牌助力提升其所在的項目資產表現，激發市場新消費活力，同時，市場不乏經營良好的項目將考慮小幅上調租金。
深圳年輕人口的增長趨勢和人才引進的積極政策仍是吸引投資者關注本地零售物業的一大要素。大部分投資機構依舊青睞核心及核心增值型項目。
住宅 —— 市場調控政策加碼，嚴控購房資格管理令潛在購買力降低，但季內成交金額仍創下歷史新高
2021年第一季度受春節假期影響，深圳一手住宅銷售市場供應量約79.5萬平方米，環比下降73.7%，但較疫情前的2019年同期高8.3%。季內，南山區供應量最高，共釋放27.4萬平方米，值得一提的是一季度核心區域的合計供應面積高于新興區域。
本季，一手住宅銷售市場成交量為174.8萬平方米，環比下降4.2%，但較疫情前的2019年同期高118.5%。季內購房需求受春節及周期性因素影響較小，依舊保持旺盛，加之政策調控對二手住宅市場的沖擊較大，一定程度引導其需求分流至一手住宅市場。
第一季度，一手住宅成交均價約人民幣每平方米58,832元。由于多個核心區域的新項目綜合品質較優，因此預售價較高，從而推動成交均價結構性環比上升6.6%。
政策調控不斷升級，“715”新政補充細則后，一定程度上令潛在購買力降低。盡管如此，季內約半數新項目依然備受歡迎，并錄得100%認購率。全市成交金額創新高，共計1,028.5億元。
展望
在外部環境多變且須保質保量的經濟復蘇之路上，中央及本地政府將共同繼續加大住宅市場監管及政策調控力度，防止違規資金流入房地產領域。購房貸款流程管理預計將愈發嚴格審慎。
“穩房價”仍為主基調。此外，政府將繼續大力推動土地供應、住房用地及住房供應，優化供給側結構。供需矛盾局面有望逐漸改善。
盡管住宅市場調控政策持續收緊，越來越多購房者或因購房資格不足或者貸款申請難度加大而壓力培增，但考慮到深圳購房需求基數相對較大，加之深圳的經濟政策及基本面均表現積極，成交量料將隨著供應擴大而維持增長。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
