5月27日，“2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。活動發布了最新的《2021中國房地產上市公司測評研究報告》，這項由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦的測評研究工作，已經連續開展了14年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究。活動還同步發布了《2021物業服務企業上市公司研究報告》，該項研究由中國物業管理協會指導，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦。
根據《2021中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，10強上市房企整體沒有太大變化。其中，萬科繼續位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恒大、融創、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤置地、龍湖集團排名與上年一致，分別位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十；新城控股位列第十位。
據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計195家。與2020年相比，納入測評的上市公司總數凈減少7家。
從核心測評指標來看，2020年上市房企規模持續增長，但增速放緩。總資產均值為1577.89億元，房地產開發業務收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標凈資產收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現，凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%；經營效率穩中有升，總資產周轉率與上年基本持平，存貨周轉率稍有上升。
此外，本次測評還發布了2021中國房地產配套供應鏈上市公司分榜單。測評研究報告指出，2020年房地產市場政策環境逐步收緊，行業整體規模增速已開始放緩，行業內部分化明顯，房企在降本增效、提質升級方面對供應鏈企業產品、服務的適配能力提出了更高要求。建筑產品的建造是一個集合土地、供應商產品和服務，為客戶打造高品質產品的過程，離不開高效的供應鏈和優秀供應商的儲備。綜合實力強的供應商與房企深化合作，為雙方實現互惠共贏奠定了堅實的基礎。
整體來看，上市房企總體呈現八大特點：
在資本市場表現上，企業估值持續下探。報告顯示，2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍，較滬深全市場平均市盈率低約60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，較港股全市場平均市盈率低約55%；市凈率方面，滬深上市房企平均市凈率同樣遠低于全市場水平，在港上市房企平均市凈率表現較好，高于港股全市場平均市凈率。
從估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐漸走低。報告認為，房地產行業監管限制政策過于頻繁，導致投資者對于未來現金流看法較為負面。同時，房地產行業杠桿較高，周期波動性較大，導致貼現率較高。兩者疊加使得資本市場對于房地產板塊估值持續偏低。
運營規模上，整體規模增速放緩，標桿房企強者恒強。2020年，我國商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，商品房銷售金額達17.4萬億元，同比增長8.7%。總體看來，在“房住不炒”的大背景下，行業整體規模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當下主要趨勢。2020年，上市房企總資產均值為1577.89億元，同比增長11.96%；凈資產均值為336.91億元，同比增長13.75%。
從上市房企總資產規模來看，截至2020年末總資產超過千億的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%，其中超過3000億的上市房企有27家，約占上市房企總量的14%。超過萬億的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創。從總資產累積百分比來看，10強上市房企的總資產累積百分比已超過40%，50強累積百分比近80%，100強累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。
在償債能力上，調控杠桿初見成效。2020年，在監管要求下，房企開始積極降低杠桿水平，但各企業負債水平不盡相同，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需要警惕資金鏈風險。
根據報告，長期償債能力方面，2020年上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為62.93%，與上年相比保持穩定；凈負債率均值為95.07%，較上年下降5.75個百分點。在“三道紅線”的監管壓力下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，凈負債率在短期內的調整幅度相對較大。短期償債能力方面，流動比率均值為1.65，速動比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩定。現金短債比中位數為1.30，較上年提升0.21個百分點，上市房企貨幣資金對短期債務的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。
盈利能力方面，多數指標有所下滑。報告顯示，2020年上市房企營業利潤均值52.47億元，同比下降7.15%；凈利潤均值32.17億元，同比增長12.17%；凈資產收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資產報酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤均值外，其余各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。
在成長能力上，上市房企業績增速整體放緩。2020年，上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、凈利潤和凈資產規模均實現增長，除凈利潤外，增速均有所下滑。具體來看，房地產開發業務收入均值同比增長1.84%，增速較上年大幅下降32.55個百分點；營業收入均值同比增長15.40%，增速較上年下降4.64個百分點；凈利潤均值同比增長12.17%，增速較上年上升0.05個百分點；凈資產規模均值同比增長13.75%，增速較上年下降8.22個百分點。
在經營效率方面，運營效率穩中有升，存貨規模增速下降。2020年上市房企經營效率穩中有升，存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中，存貨周轉率均值較2019年上升0.05，其余兩項指標與2019年基本持平。報告指出，在“三道紅線”和“兩集中”等強監管環境下，上市房企存貨規模增速變緩。2020年存貨同比增長14.80%，增速較2019年下降7.80個百分點。其中63家房企2020年存貨同比減少，2019年為49家。從存貨集中度情況看，10強上市房企總存貨占比約42%，30強房企占比約67%，50強房企占比約81%。
從社會責任方面來看，各大房企逐漸承擔起企業公民的責任。上市房企在關注自身發展的同時不忘反哺社會，尤其是頭部房企，對社會責任的關注愈加重視，在公益事業方面的投入日漸增多。2020年，各大房企更是以高度的社會責任感，在抗擊疫情的道路上表現出了應有的擔當。此外，受疫情影響，國家先后出臺多項支持疫情防控和復工復產的稅費優惠政策，一方面為提供物資捐贈的企業降稅減費，另一方面對受疫情影響較大的行業企業階段性減免各種稅費。多方因素疊加之下，2020年上市房企整體納稅額下降。從納稅指標來看，2020年上市房企納稅額均值為21.55億元，同比下降約8%。
在創新能力上，產品創新、管理創新和多元化業務發展成為房地產企業高質量發展的重要抓手。產品作為房地產企業的核心競爭力之一，受到房企越來越多的關注。2020年是我國經濟數字化轉型的關鍵期，數字化改革正逐步改善房地產企業的運營效率，多元化則是房地產企業追求第二增長曲線的重要途徑。目前，房地產行業的發展邏輯已不再支持高速增長，盡管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業，但尋找第二增長曲線已成房企共識。龍頭房企開辟第二戰場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養老、產業運營、投資等領域。
測評研究報告指出，近年來，房地產行業逐漸由高速發展期轉入平穩發展期，以“房住不炒”為定位的房地產長效機制已基本清晰。隨著行業利潤空間受到進一步擠壓，市場競爭加劇，行業內部分化愈加明顯，市場集中度逐漸上升，強者恒強格局顯現。粗放式發展漸成過去，向管理要效益的時代已經到來，房地產行業正在持續的變革中加快轉型升級的步伐。同時，數字化、高科技的全面滲透，帶動行業持續變革，房地產行業正從開發業務一枝獨秀步入開發、服務雙驅動的時代。未來，房地產行業將越發成熟，各大細分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。
附一、2021中國房地產上市公司綜合實力榜及單項榜
附二：測評指標體系說明
中國房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、成長能力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面，采用收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。
附三：機構介紹
上海易居房地產研究院中國房地產測評中心
中國房地產測評中心是隸屬于上海易居房地產研究院的專業性房地產行業測評機構，依托主管單位和專家支持單位的行業影響力，以及龐大的、與行業存在廣泛聯系的專業研發力量，本著“科學、公正、客觀、權威”的原則，展開深入翔實的房地產開發企業及整個產業鏈企業的測評研究。經過多年不懈的努力，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心建立了完整、科學和客觀的《中國房地產測評系統》，運用該系統對房地產開發企業、供應商企業、服務商企業、設計機構等進行全面測評，每年定期發布房地產及相關產業鏈各類企業測評榜單和研究報告，以權威媒體為渠道向全社會發布測評成果，以此促進中國房地產業的良性競爭和健康發展。
