仲量聯行近日發布的2021年第一季度全球房地產展望顯示，本季度全球房地產投資交易總額約為1870億美元，同比下降13%；投資市場呈現整體韌性但不均衡的回暖格局，美國、英國、法國和日本等成熟且流動性強的市場為一季度交易量提供了有利支撐。
仲量聯行全球投資部研究總監Sean Coghlan表示：“雖然全球投資市場整體顯示出韌性，但不同地區和不同資產類別的復蘇呈現不均衡態勢。經濟狀況的改善、政府的持續刺激和疫苗接種率的提高使投資人對市場保持樂觀態度，并為市場改善奠定了基礎，但鑒于西歐的持續封鎖措施和印度疫情的大規模爆發，我們對整體市場仍持謹慎態度。”
亞太區投資額超340億美元，與去年同期基本持平。根據《亞太區資本追蹤》報告（英文），本季度投資總額環比下降23%，但表現仍優于北美、歐洲、中東及非洲地區。一季度投資活動主要發生于本地流動性強的市場：日本（115億美元）、中國內地（83億美元）和韓國（43億美元）市場的投資額占第一季度亞太區投資總額的70%以上。
仲量聯行亞太區投資部首席執行官Stuart Crow表示：“無論任何時期，每年第一季度都是投資者調整投資策略、完成盡職調查和尋求新的投資機會的時段，因此投資總額一般都比較低，今年也不例外。但得益于去年第四季度穩定的市場成交量，再加上有史以來最大規模的資金部署準備入市，我們相信今年市場復蘇的步伐將會加快。”
各資產類別回暖表現不均，物流地產、長租公寓表現搶眼
在第一季度，投資者更加偏好高品質的核心及核心增益型產品。但與此同時，在競爭激烈的細分市場，投資者對機會型投資的需求也有所增加，其中物流地產和長租公寓的投資占比達到了63%（2020年同期占比44%）。在辦公樓和零售地產板塊，低風險資產仍是投資交易的主要驅動力，核心資產的交易占比達到了自2015年以來的新高。
在美國和歐洲市場的帶動下，長租公寓明顯成為投資者加快投資組合多樣化的關注點。歐洲的長租公寓投資同比增長了66%，主要發生在英國、德國和法國。日本是亞太區流動性最強的市場（投資交易額約115億美元），這也歸功于投資者對東京、大阪和名古屋等長租公寓資產的持續追捧。
從資產交易類別來看，亞太區與全球情況有所差異。今年第一季度物流地產繼續受到投資者的青睞，交易總額同比增長26%，占市場總成交額的23%。辦公樓仍是亞太區規模最大的商業地產交易資產類型，占第一季度投資總額的47%，同比增長2.5%。零售和酒店地產占第一季度總成交額的22%，同比增長5%。長租公寓及其它細分領域投資則占據剩余8%的份額。
仲量聯行認為，亞太區辦公樓市場需求的不確定性將會繼續影響交易量，但對其風險的認知也會為投資者帶來商機。大部分城市第一季度的辦公樓租賃業務仍處于相對低迷狀態，但包括首爾、上海、新加坡在內的主要城市的市場需求已經有所回升。我們預計，對靈活辦公空間和可持續、高效節能樓宇的需求將吸引投資者關注該領域的長期前景。
仲量聯行亞太區投資部研究總監Regina Lim表示：“得益于本地強勁的資本流動性和亞太區市場對國際投資者的吸引力，2021年市場總成交量勢必會有所增長。預計會有更多資金流入包括物流地產在內的各個細分市場，新常態下的經濟趨勢也將影響投資者今年及未來的戰略部署。在物流地產、數據中心和長租公寓等細分市場的結構性增長驅動下，我們預計今年亞太區房地產市場投資總額將上升15%至20%，針對辦公樓市場的投資也很可能隨經濟增長而出現反彈。”
仲量聯行中國區投資部總監龐樹東表示：“受到北京、上海等一線城市辦公樓租賃市場回暖以及疫情在國內有效控制的影響，中國內地投資市場的成交量較去年同期上漲了23%。由于全球疫情走勢以及經濟復蘇的不確定性，投資者關注的資產類型也呈現多元化的趨勢。辦公樓資產仍是最受市場追捧的物業，但成交占比有所下滑；優質的零售物業、長租公寓和物流資產受到越來越多投資者的關注，尤其是那些具有運營能力的投資者。”
跨境資本流動少，區際投資貢獻多
跨境資本流動本季度仍處于停滯狀態，但大量境內資本調動抵消了這一影響。擁有充足資金儲備且在當地建立了成熟業務網絡的國際投資者繼續在跨境市場中發揮著關鍵作用，第一季度部署資金達175億美元。
仲量聯行在2021年第一季度還觀察到：
· 跨境投資仍然低迷：第一季度，區域內投資在全球交易量中的占比下滑至12%，這主要是因為歐洲境內的嚴格管控影響了整體投資活動。而跨區域投資則相對活躍，推動了一些市場的回暖，如英國獲得北美和新加坡資本的青睞，總投資額達29億美元；在日本，美國投資者則重點投資于核心辦公樓和零售資產。
· 流動性保持強勁：流向房地產的資本配置保持穩定，2021年有望達到10.9%。不斷增長的資本配置和更加穩定的融資市場將為更廣泛的市場回暖提供資金來源。封閉式融資市場企穩，今年第一季度的融資總額為300億美元，同比降幅趨緩。
· 機會稀缺：盡管經濟狀況參差不齊，房地產市場也具有不確定性，但資本流動性和可供投資的資產之間長期存在的不對等仍給資本配置帶來挑戰。仲量聯行認為，核心資產的定價正在走高，同時，資金儲備也接近了歷史最高水平，達到3630億美元。
· 貸款人更具遠見且風險承受力更高：第一季度債務市場的活躍度和競爭都在提升，貸方資金池連續第二個季度擴大。隨著疫苗接種力度加強和經濟指標呈樂觀態勢，盡管面臨通貨壓力且美國利率上升，但全球債務市場仍處于有利的歷史低利率環境，因此核心且優質的資產交易仍廣受貸款人青睞。
· 價格發現擴大化：買賣雙方對于預期的一致性已經從成長型資產擴展到了穩定型資產，如辦公樓和零售地產。整個亞太區經濟的重新開放以及美英疫苗接種的迅速開展都提振了投資者對辦公樓市場的信心。核心及核心增益型辦公樓資產的利差有所改善，仲量聯行認為這為交易迅速回暖奠定了基礎。
仲量聯行全球投資部研究總監Sean Coghlan表示：“疫情爆發一年以來，運營商和投資者對現金流的穩定性和隨后的運營表現有了更多的認識。經濟重啟提振了市場信心，加之房地產領域持續受到資金追捧，預計未來幾個季度的投資成交量將有所改善。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
