2021年第二季度，兩個甲級寫字樓項目投入使用，分別位于珠江新城的萬科中心和魚珠的行信中心，為市場帶來約15萬平方米的寫字樓面積。其中，萬科中心是珠江新城近五個季度以來的首個新增辦公項目。行信中心則位于黃埔區，在規劃中的廣州第二CBD之中。廣州上半年合共新增34萬平方米優質辦公面積，同比增長58%。
盡管五月末開始的疫情在一定程度上降低了寫字樓租賃市場的活躍度，但第二季度凈吸納量仍然錄得90.7%的季度環比增長。上半年廣州優質寫字樓凈吸納量達到31萬平方米，幾乎是2020年全年凈吸納量的七倍。另外，第二季度末，空置率回落至9.1%，季度環比下降0.8個百分點，是七個季度以來首次錄得空置率的下行，大體回落至2020年末的水平。
行業方面，第二季度零售貿易和專業服務業表現最為活躍，成交占比分別達到32.9%和21.8%。其中名創優品承租琶洲約兩萬平方米的甲級辦公面積。以法律、人力及廣告公關企業為代表的專業服務業則主要集中在天河體育中心及珠江新城升級搬遷。盡管本季度TMT行業的成交占比僅為8.0%，但實際辦公需求仍然非常活躍，在非優質寫字樓錄得多宗大面積成交。就上半年而言，TMT、金融和零售貿易在全市優質寫字樓成交占比中位列前三。
租金方面，區域之間、甲乙級樓宇間租金出現分化。受升級需求帶動，個別新樓空置顯著改善，租金報價有所提升。而老舊樓宇則為了挽留租戶而愿意調低租金報價。但從全市表現來看，第二季度廣州優質寫字樓租金大致保持平穩，季內無漲跌，季末租金為每月每平方米161.6元，止住了連續七個季度的下跌趨勢，但上半年總體仍錄得0.5%的跌幅。
展望未來六個月，廣州將有61萬平方米的優質寫字樓落成，其中58%的面積位于琶洲，其余供應則將分布在珠江新城、萬博和白云新城區域。雖然供應的持續增多將帶來空置上升的壓力，但琶洲商務氛圍也將隨著工作人群的增加而改善。
CBRE華南區顧問及交易服務|辦公樓部負責人程志文表示：“目前，廣州多個區域性的商務區正在崛起。展望2021-2024年，廣州市區主要商務區的優質寫字樓供應量將達到319萬平方米，其中近一半位于琶洲。除此以外，金融城開發提速，未來五年的供應量也將超過100萬平方米。與此同時，黃埔的魚珠片區和番禺的萬博也將迎來項目的集中交付期。這些新商務區的出現，長期而言，將重塑廣州寫字樓市場的面貌，但短期內對成熟商務區的影響較為有限。除琶洲外，其他新興商務區并未與傳統商務區相連，基礎設施和商務氛圍有待改善及培育，對于市區寫字樓租戶的吸引力有限。不過，這些新區卻可以打造區域性商務區，挽留區內現有優勢產業的辦公需求，并吸引上下游企業及配套的高端服務業在區內設立分支機構，成為區域內的服務業產業高地，與市區傳統商圈實現差異化定位。而傳統商務區也在積極求變，開展城市更新，并打造新的產業載體。例如越秀區的海珠廣場片區，在星寰項目落成不久后，未來還將迎來麗豐的新辦公項目，周邊舊樓宇也引入了知名的聯合辦公品牌進行改造和招商。這些新項目陸續投入使用后，將令海珠廣場片區成為越秀區內重要的商務活動聚集地。”
第二季度末由于疫情的爆發，在接近一個月的時間里，廣州大部分行政區都停止了餐飲、培訓和影院等體驗業態的線下活動。防疫措施影響了商場的人流。但就上半年而言，廣州優質零售物業市場，仍在大致上延續了2020年下半年的復蘇態勢，首層租金錄得0.9%的半年環比增長，至每日每平方米27.7元。供應方面，第二季度沒有新增優質商業項目，上半年總供應量為18萬平方米。由于供應的減少，半年凈吸納量環比下降44.9%，但空置率仍能錄得0.2個百分點的下跌，回落至第二季度末的8.2%。
從業態來看，體驗業態的拓展依舊最為活躍。智能汽車新品牌不斷涌現，其中第二季度新進廣州的品牌包括凱迪拉克、星途、Zeeker、嵐圖和極狐汽車等。而餐飲方面，咖啡、茶飲和輕餐拓展最為積極；有口皆碑的老餐飲品牌也走出了老城區，在購物中心拓店。零售業態方面，本季首進廣州的零售商——包括珠寶鐘表品牌FRED、Pomellato和BLANCPAIN及潮牌Clot，均落子太古匯。
展望未來六個月，廣州將有約54萬平方米的新增供應投入市場，均分布在非核心商圈，供應量將是上半年的三倍，預計空置率將有所攀升。隨著疫情在年中得到及時、有效的控制，零售市場預計將在下半年恢復發展動能，持續復蘇，租金將保持平穩。
CBRE華南區顧問及交易服務|商業部負責人鐘廉軍表示：“受疫情影響，早前全市僅天河區還能開放50%的堂食，并且大部分體驗式業態都停止線下營業。荔灣區芳村的封閉和封控管理措施，也極大限制了該區域50萬左右居民出行，再加上部分企業采取了居家辦公措施，廣州市內的外出人流顯著減少，對零售市場的影響無可避免。其中，體驗類業態比例越高的商場，人流下降幅度越大。但隨著疫情在二季度末得到有效控制，截至六月底，廣州大部分區域已經恢復了有限度的堂食。我們認為，盡管零售市場受到一定波及，但政府迅速果斷的抗擊疫情措施，縮短了疫情持續時間，最大程度降低了其對零售業的影響，預計人流和商業活動將很快恢復到疫情前水平。優質零售物業市場將在下半年重拾生機，延續復蘇態勢。”
2021年第二季度，廣州共錄得32宗、共136萬平方米的工業土地出讓。上半年出讓土地面積共為317萬平方米，同比增長46%，平均地價為每平方米1,089元。在成交的地塊中，黃埔、南沙及花都的土地宗數最多，均為14宗。其中，包含物流倉儲功能的地塊有兩宗，均于第一季度出讓。
廣州第二季度沒有新增物流倉供應，但凈吸納量仍然錄得近八個季度以來的第二高。2021年上半年凈吸納量達到18.5萬平方米，比2020年全年還要高31.7%。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高標倉庫。行業方面，跨境電商表現最為積極，除承租廣州北部超過十萬平方米的倉庫以外，在佛山也錄得超過十萬平方米的倉儲租賃成交。除此以外，上半年，制造業和生鮮電商也持續在珠江口西岸的廣州和佛山承租高標和普通倉儲設施。
超大型租戶在區域的擴張和積極吸納，帶動廣州空置率下降3.8個百分點至季末的7.6%，半年下跌了5.4個百分點，創下三年來的空置率新低。第二季度租金隨之環比上升1.3%至季末的每月每平方米37.8元，半年上漲2.5%。
CBRE華南區顧問及交易服務|產業地產部負責人鄧偉表示：“展望未來六個月，廣州將迎來106萬平方米的新增高標倉供應，使全年新增供應達113萬平米，比去年增長近4倍。這一波供應高峰，將推動廣州倉儲物流設施空置率的上升。但得益于這些項目大多位于理想的區位，如白云、黃埔、南沙等缺少可租面積的地區，因此需求面較為樂觀。與此同時，上半年吸納量與去年同比上升逾一倍，顯示出消費和進出口的增長勢頭強勁，預計下半年需求仍保持活躍，有助于消化新增供應，支撐全市租金保持穩定。”
廣州本季度錄得兩單大宗成交，標的分別是位于珠江新城的購物中心——太陽新天地，以及位于天河北路的天河雅樂軒酒店，交易總金額為41.6億元人民幣，同比增長47%。而上半年總交易金額為50.9億元人民幣，與2020年同期相比，減少6.7%。
太陽新天地曾于2019年以轉讓債權的方式公開出讓，并最終被某資產管理公司以18.08億元的價格摘得。經過債權債務的整理，該商場再于本季以32億元的價格出售給領展。這是領展繼2017年以40.65億元收購荔灣區西城都薈以后，在廣州收購的第二個購物中心，也是領展在華南收購的第三個購物中心。根據領展披露的信息，太陽新天地零售面積超過9萬平方米，目前空置率接近30%，未來還有較大的租戶調改空間。在此之前，廣州上一宗帶現金流的大型商場整售已經可以追溯回2017年。
今年上半年，廣州區域內整體可售辦公物業的供應持續增加，主要位于琶洲、金融城和魚珠。雖然區位相對更核心的商務區，如珠江新城CBD和琶洲的新項目，普遍受到市場的關注度更高，但以自用為目的的買家對金融城和魚珠等新興商務區的接受度，表現得更為突出。辦公購置需求支撐著辦公物業價格，季內保持平穩。展望未來半年，寫字樓銷售市場持續的供需兩旺態勢將帶來成交的增長。
CBRE廣州投資及資本市場部高級經理宋濤表示：“上半年廣州大宗投資成交，體現了投資者在后疫情時代，對于大灣區區域發展的信心。第二季度的兩宗成交，均位于廣州的核心商務區域。而成交的物業類型——商場和酒店均在疫情中一定程度的受創，但買方作為相關行業的資深運營商，仍然愿意在此加大投資力度，表明了他們對于這個城市，以及這個國內最重要的城市群未來發展的信心。事實上，這也是我們目前接觸的投資者投資廣州的重要原因之一。”
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
