2021年第二季度，上海房地產市場整體需求持續回暖。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“上海辦公租賃需求保持強勁，中央商務區尤其是核心商務區的租賃需求顯著回升，非中央商務區租賃需求主要以總部整合和擴租需求為主。”
零售物業市場方面，得益于租賃市場的進一步恢復及近期新開業項目的良好表現，凈吸納量加速提升。物流地產市場方面，強勁的租賃需求使平均空置率下降，同時二季度凈吸納量創下自2007年來的新高。住宅市場方面，上海樓市調控繼續加碼，全市一手商品住宅成交量環比下跌但仍維持較高水平，其中剛需及改善型需求保持堅挺。受大型資產包交易的推動，第二季度上海投資市場總交易量顯著增長。
甲級辦公樓
2021年第二季度，全市甲級辦公樓市場凈吸納量錄得45萬平方米，上半年共計75萬平方米，疫情后積壓已久的租賃需求逐步釋放。仲量聯行上海商業地產部項目代理服務總監江蘇表示：“內資企業保持活躍，內資金融服務企業與專業服務企業，共同帶動浦東中央商務區租賃需求逐漸回暖。” 受多個行業帶來的租賃需求支撐，浦西核心商務區保持韌性。非中央商務區凈吸納量錄得34.7萬平方米，占全市凈吸納量的近四分之三。在一些市場關注度較高的板塊，租賃需求依然強勁。其中，來自中等承租能力企業的整合以及擴租需求占比較大，如科技新媒體企業和制造貿易企業等。
第二季度，中央商務區無新增供應，空置率繼續下降，浦西空置率環比下降1.5個百分點至9.5%。同時，得益于內資金融服務企業的良好韌性，浦東空置率下降至12.6%。非中央商務區內，二季度共計兩個新項目竣工交付，分別為后灘板塊的SK大廈以及大寧板塊的利福國際中心，總建筑面積錄得20.7萬平方米。由于部分板塊的強勁需求，非中央商務區未受新增供應的影響，空置率環比下降2.7個百分點至26.5%。
中央商務區整體租金環比上漲0.3%。由于租賃需求保持活躍，浦西中央商務區租金環比上漲1.0%；同時，浦東中央商務區因不同項目表現分化，整體租金與上季度基本持平。由于包括前灘和徐匯濱江在內的部分板塊租賃持續活躍，使得非中央商務區租金環比上漲0.7%。
產業園區
市場需求加速回暖，推動上海產業園區租金進一步上漲。2021年二季度，上海產業園區凈吸納量錄得21.8萬平方米。其中, 張江板塊半導體企業及生物醫藥類企業保持強勁租賃需求，比如晶豐明源在星創科技廣場租賃了6,000平方米的面積。同時，科技企業仍為漕河涇板塊需求的主要驅動力, 例如，米哈游科技在光啟園4期租賃了12,000平方米的面積。二季度共計四個新項目竣工，總建筑面積錄得27萬平方米，其中包含兩個體量較大的項目——位于漕河涇板塊的漕河涇科技綠洲4期（11.5萬平方米）以及位于金橋板塊的上海國際財富中心（11萬平方米）。總體空置率與上季度基本持平，穩定在13.6%。二季度產業園區整體租金保持正增長態勢，環比上升0.5%至4.5元每平方米每天。
零售物業
在 “五五購物節”的帶動下，二季度上海消費市場持續釋放活力。2021年1至5月，上海社會消費品零售總額同比激增49.0%，與2019年同期相比增長25.1%。由于租賃市場的進一步恢復及近期新項目良好的開業表現，市區凈吸納量加速增至20.7萬平方米。仲量聯行上海零售地產部董事莊棓琪表示: “來自消費升級類品牌的租賃需求推動了二季度凈吸納量的增長，其中包括高端戶外運動服飾及裝備、汽車展廳、潮流玩具、珠寶及時尚配飾等品牌。”
第二季度，位于非核心區的兩個購物中心相繼亮相，商業面積共計約18.4萬平方米。由印力集團打造的漕河涇印象城作為漕河涇商圈首家購物中心正式開業。此外，日本開發商三井不動產在海外的首家“啦啦寶都”也于二季度亮相上海金橋。兩個新項目均錄得90%以上的開業率。二季度全市整體空置率持續回落，核心區空置率穩定在10.0%的水平，非核心區由于現有項目的租賃回暖持續加速，以及新開業項目的出色表現 ，空置率環比回落0.5個百分點，降至10.3%。
由于高端購物中心良好的銷售表現，核心商圈首層租金環比上漲1.4%至49.9元每平方米每天。非核心商圈租金也環比微升0.7%至18.8元每平方米每天，這主要是由于許多項目租戶調整結果的積極表現以及標桿型區域購物中心租金的穩定增長。市區整體租金同比增長0.6%，結束了自2019年二季度開始的租金同比下跌態勢。
物流地產
第二季度，上海物流地產凈吸納量增至28.6萬平方米，創下自2007年以來單季度凈吸納量的新高。仲量聯行中國區產業與物流服務部聯席主席黃暉表示：“二季度吸納量的大幅上升主要得益于來自第三方物流的租賃需求強勁。”第三方物流的租賃主要包括來自國內外物流公司的大量新簽租賃和一些租賃續約。此外，二季度的凈吸納量也受到來自電商和制造業等其他租賃需求的支撐，這些企業在臨港和奉賢都租賃了大量空間。
二季度金山有兩個新項目竣工交付，錄得新增供應24.3萬平方米，使得二季度成為自2018年第三季度以來單季度最大的新增供應。雖有較大供應，但強勁的租賃需求使空置率未受明顯影響，市場整體空置率從6.8%下降至5.9%。二季度大多數細分市場在租賃方面都取得了較好進展。其中，金山市場因新竣工項目良好的租賃表現，空置率顯著下降。
上海物流地產租金在二季度環比漲幅從0.7%小幅加快至0.8%，達到1.52元每平方米每天。強勁的租賃需求和不斷降低的空置率使得租金保持增長，在相對成熟和穩定的細分市場尤其如此。二季度上海物流地產租金同比增長2.0%，基本與上季度持平。
住宅
繼一季度的調控升級后，二季度上海樓市調控繼續加碼，成交量環比下跌但仍維持較高水平。新政規定購房者在提交認購新房資料審核、獲得認購資格后,將被相關查詢系統“鎖定”,并認定為名下有房，限購一個月。該政策通過禁止購房者同時認購多個一、二手商品住宅，進一步遏制投機行為。政策連續升級之下，二季度一手商品住宅成交量從上季度的近四年歷史高點環比下降21.7%，但較去年同期仍有3.6%的小幅增長。高端住宅市場方面，雖然投資性需求受到嚴格抑制，但改善型需求依然堅挺。二季度共有487套高端住宅成交，較一季度的892套有所下降，主要原因是部分高端項目在季度末入市，預計將于三季度初達成最終成交。
因一季度有較多項目延期開盤，二季度迎來供應放量，共計254萬平方米的一手商品住宅入市，環比增長162%。在政府公告的前兩批集中供應樓盤中，有43%的項目因認籌比超過1:1.3而觸發了新房積分搖號制。二季度高端住宅市場共有三個新項目合計817套住宅入市，平均售價在12.7萬至13萬元區間。
限價政策下，二季度高端一手住宅價格基本保持平穩，環比上升0.4%。實行新房積分搖號制后，部分無法入圍的購房者不得不轉向二手住宅市場，增強了小業主的信心，因此，二季度高端二手住宅價格漲幅較上季度加快0.3個百分點至3.6%。與此同時，上海首輪集中供地落幕，共出讓31宗涉商品住宅地塊，其中8宗地塊成交的溢價率超9%，上限為10%。
預計下半年的樓市政策仍將保持緊縮。投資性需求將繼續受到抑制，但在剛需及改善型需求的穩固支撐下，預計今年一手住宅市場將繼續保持健康的銷售勢頭。高端市場方面，預計今年下半年高端供應將有所增加，一些備受關注的熱門項目有望取得良好的銷售表現。由于一、二手房價格倒掛依然存在，預計大部分購房者仍會首選一手新房。
投資市場
2021年第二季度上海投資市場總交易量有了顯著的增長，達到人民幣466億元，主要得益于平安收購凱德來福士資產組合部分股權等交易。在此期間零售物業資產占整體交易總額的36.9%，顯示投資者對購物中心的需求愈加強勁。
2021年第二季度，投資機構傾向于購買中央商務區的物業，其中辦公樓資產仍然是投資者首選的資產類別，占總交易價值的52.7%。隨著租金和空置率的穩定，上海辦公樓市場已現復蘇跡象，投資者信心受到鼓舞。
仲量聯行中國投資與資本市場負責人龐樹東表示：“雖然我們預計傳統資產類別的交易將在2021年下半年繼續占據主導地位，但投資者對新興行業的興趣正在增長，尤其是在長租公寓和生物醫藥領域。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
