中國西部的產業結構不斷迭代升級，新興產業正在重塑辦公樓市場的發展動能。仲量聯行最新發布《2021年華西甲級辦公樓企業客戶Top50報告：科技互聯網的領軍時代》，聚焦西部三城——成都、重慶、西安，通過解析辦公樓市場需求端變化及趨勢，透視西部區域經濟與產業發展動能。
報告顯示：金融與科技互聯網兩大行業在華西Top50榜單中的占比分列第一、第二；字節跳動位居2021年華西Top50榜首；Top50上榜企業中，專業服務類租戶對甲級辦公樓的粘性最強；科技互聯網行業成為疫情后西部三城辦公樓增量需求的主要來源；科技互聯網企業的選址策略隨企業生命周期演變；產業結構迭代引致的需求回暖與辦公樓市場供給側變革的破局之路將成為未來的兩大主線。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示，在‘雙循環’的時代背景下，中國西部地區在承接產業轉移、擴大市場內需、對外開放中扮演了愈加重要的角色。在西部大開發迎來第3個十年的機遇窗口下，把握產業格局變革脈絡，將有助于前瞻西部商業地產市場發展趨勢，提前布局并制定行之有效的策略以穿越周期。
基于對西部辦公樓市場逾十年的數據追蹤，仲量聯行已連續多年以城市維度發布Top50系列報告。本次報告系仲量聯行首次以區域維度，對華西甲級辦公樓中的企業客戶Top50進行排行統計。
榜單顯示，除保險、金融等傳統頭部企業外，科技互聯網企業表現尤為突出，入榜企業數達13家。其中，字節跳動以甲級辦公樓超11萬平方米的總承租面積位列華西榜單首位。在線教育企業首次在華西榜單中進入第一梯隊，而這一現象在前幾年的城市榜單中并不多見。在這一全新賽道中，頭部企業的崛起值得市場關注。
從產業維度來看，Top50榜單中，傳統金融與科技互聯網以73.8%的占比成為華西甲級辦公樓中頭部企業絕對行業代表，與其他產業差距逐步拉大。
2021年第一季度，成渝兩市的GDP位列1.5線城市上位圈；而西安GDP總值2020年也首次跨入萬億俱樂部，成為西北地區的領頭羊。據第七次人口普查數據顯示，重慶主城都市區、成都、西安人口數量分別位列全國第三、第四與第八。經濟與人口基本面構筑起了西部三城辦公樓市場穩健需求。
仲量聯行華西區交易及商業地產部總監鄧耀華表示，中國經濟的產業迭代速度開始呈現幾何級倍數增長，宏觀經濟基本面奠定了未來辦公樓市場預期向好的基調。西部市場龐大的經濟、人口基數支撐行業的可持續發展，構筑起了產業招引的基石。
金融與科技互聯網行業發展趨勢
趨勢一：西部比較優勢顯著 金融行業職能外延助推辦公樓市場增量需求
近年來越來越多的金融產業加速進軍內陸市場。從早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的創新中心、研發中心等多元后臺職能部門，金融企業對辦公空間的要求及布局愈加具象與多元。2019年至今，西部共錄得該類新增優質辦公需求近10萬平方米。而隨著金融行業不同的職能外延，不同類型金融企業在選址時的差異化特征亦不斷顯現。
趨勢二：科技互聯網行業極速發展并多元分化 選址邏輯隨企業生命周期演變
科技互聯網企業在西部市場的擴張速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，該行業迅速成為華西辦公樓市場最大的增量需求來源。2020至2021上半年，華西甲級辦公樓中科技互聯網行業新租占比高達27.6%。隨著科技持續賦能傳統行業，越來越多帶著互聯網基因的新興領域不斷涌現；在專注于C端消費的互聯網賽道中，大量新興企業正在快速成長。
值得關注的是，由于產品服務高速迭代，市場玩家結構頻繁發生變化。對辦公樓租賃市場而言，互聯網科技行業的多元性和復雜性遠高于其他，僅從單一整體維度進行畫像已無法滿足當前市場情況。本次報告中，仲量聯行創新地將科技互聯網企業進行了細分，并計算出華西甲級辦公樓中科技互聯網六大細分領域的租賃面積占比——在線教育（26.9%）、新媒體（19.2%）、企業信息系統（17.2%）、科技制造（16.0%）、生活服務（8.8%）以及游戲（5.1%）。
除細分領域差異外，科技互聯網企業在企業生命周期的不同階段也有不一樣的選址特征。
初創期：初創期的企業辦公策略以成本節省為導向，痛點大同小異；
成長期：邁入成長期后的企業面臨的發展路徑開始分化，不同賽道的企業的選址邏輯隨行業、城市等多元因素呈現不同特征；
成熟期：成熟期的企業則在經歷優勝劣汰后，呈現出共性與個性并存的“二元性”特征。
該歷程整體呈現出從趨同到多元，再到“二元性”特征，這是一個隨企業生命周期演變的選址邏輯。
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示，科技互聯網這一當紅產業正經歷高速發展的迭代時期，產業發展所帶來的市場紅利將持續影響辦公市場。我們相信樓宇經濟在被貼上‘強互聯網’屬性標簽的同時，也應擁抱互聯網時代的敏捷思維，重新探索行業的辦公空間打造，以滿足客戶的真實訴求。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
