2021年上半年西安寫字樓市場未錄得新入市項目，市場總量仍維持在近623萬平方米。其中甲級寫字樓體量為近163萬。市場需求仍保持活躍，上半年甲級寫字樓凈吸納量約5.7萬平方米，較去年同期增加近55%。市場需求延續上季度增長態勢，其中TMT行業需求占新租需求的20%，特別是如美團等互聯網平臺公司及國內高科技技術應用研發類公司的升級需求領跑行業新租需求，在高新二期及市中心板塊均完成多宗大面積升級及擴租交易。房地產建筑及服務業分別占新租需求的17.4%和15.1%，緊隨其后。在活躍需求的影響下，甲級寫字樓市場空置率較去年底下降2.5個百分點至24.7%；平均賬面租金保持相對穩定，環比微升0.1%至每月每平方米102.9元。
市場迎來新機遇，升級需求或進一步釋放。受政策法規及資本布局的影響下，西安市場上的在線教育類公司也受到一定影響。隨著整個行業的調整，短期內或將迎來一輪優勝劣汰及企業并購，致使未來兩個季度甲級辦公樓租賃市場或將出現較大波動。然而，此次在線教育企業帶來的“震蕩”或將成為西安優質寫字樓市場的新機遇。甲級樓宇可租賃面積的增加為租戶升級需求的釋放提供良機，下半年的辦公樓市場或將成為有升級需求租戶的機會窗口。同時業主也可借此機會優化租戶組合，提升自身“韌性”。未來，隨著行業“洗牌”的完成，頭部企業的需求仍將持續，但規模將持續回落。
二級租賃市場供應放量，市場表現開始分化。受部分聯合辦公品牌積極擴張影響，來自第三方辦公品牌的需求在上半年表現活躍，錄得9.1%的占比。部分第三方辦公品牌在上半年完成較大面積擴租，積極拓展市場。與此同時，受疫情后企業對成本的高敏感性及在線教育公司整合辦公空間等因素影響，二級租賃市場需求雖保持活躍，但整體市場表現開始分化。部分租金較低或地標項目中的聯合辦公品牌因其相對較高的性價比仍能實現高入駐率。但部分租金及位置優勢較弱的項目，隨著在線教育的退租開始出現大面積空置，承載較大租賃壓力。
與此同時，隨著市場新增供應的集中釋放，二級租賃市場競爭愈加激烈，部分聯合辦公品牌另辟蹊徑，探索“輕資產輸出”模式：通過代理業主精裝修房源以“擴展賽道”，創建組合打法，緩解自身壓力。
2021年下半年，隨著部分在線教育公司進一步整合辦公空間，市場空置率在短期內或將出現波動。但由于各業主已開始為租戶調整提前準備，加之活躍需求的影響，長期來看，空置率及租金或仍將保持穩定。
“2021年借第十四屆全運會之‘東風’，西安市政府全面提升城市建設管理水平，建設絲路科創中心，構建現代產業體系，優化國土空間布局。可以預見到，以十四運為契機，西安將會吸引眾多的基礎建設類企業。此外，國家超算（西安）中心的落地將吸引更多硬科技、新一代人工智能及科技創新類企業的落戶及投資。核心區域內辦公物業仍然會呈現”百家爭鳴“的競爭態勢，寫字樓硬件品質趨同的情況下，配套服務、物業服務品質、綠色認證及更多的增值服務將會影響到品牌租戶的決策，且隨著西咸、高新三期、高鐵新城、航天、港務區等眾多非傳統寫字樓聚集區的快速發展，勢必會分流部分政策依賴型客戶，為核心區域項目帶來挑戰。”
2021年上半年西安優質零售物業市場迎來位于南二環內的星光City More，約8萬平方米新增供應入市。項目在滿足周邊社區消費需求的同時進一步推動片區商業氛圍的成熟。然而，由于傳統百貨生存空間繼續受到擠壓，上半年西安零售市場同時錄得位于鐘樓商圈的世紀金花鐘樓店及城北商圈的賽高街區退市整改。受此影響，西安優質零售物業市場總體量有所回落，至612.1萬平方米。需求方面，餐飲，時尚及體驗類業態仍為主要需求來源。同時，隨著部分項目調改的結束，市場整體空置率在二季度得到改善，較一季度下降0.4個百分點至8.0%，但較去年末仍上升2.2個百分點。全市購物中心首層平均租金仍保持相對穩定，較2020年底微降0.4%，報每月每平方米269.7元。
潮玩熱潮加速來襲，“地攤經濟”強勢回歸。在資本的推動下，部分潮玩品牌強勢擴張，持續下沉布局。加之近期部分購物中心持續的業態調整，潮玩品牌同樣成為各大項目引流、補齊業態短板的首選。上半年西安零售市場錄得多個潮玩品牌擴張，其中以Top Toy最為搶眼，在一季度進入市場后迅速擴張至六家店鋪，搶占市場。并從如小寨等核心商圈的重點項目下沉至如城東城北等新興商圈。隨著Z世代新青年消費群體逐漸成長為主流消費群體，其多元的文化產品需求持續影響著西安零售市場的業態轉變。從沉浸式體驗式娛樂業態需求占比的突增到潮玩品牌的備受青睞，各購物中心圍繞著Z世代圈層經濟開展的競賽已愈加激烈。未來，西安零售市場或將見證更多零售項目引入如國風，二次元等代表Z世代圈層文化的相關業態，以完成品牌更新迭代，強化差異性，同時吸引主流購物群體的“回流”。
此外，因疫情而興起的“地攤經濟”在上半年的西安零售市場以特色市集的形式再次回到公眾視野。由于商場的品牌組合相對固定，階段性的自營打造或者引進特色市集，已成為商業項目的常態補充。同時，對于品牌來講，市集是部分原創品牌在尚不具備進入商場開獨立店鋪階段的試水載體，也是商場內品牌增加消費者觸點的媒介。上半年，西市城購物中心的隱市，大華1935的夏日市集，創意谷的下節體育課復古文創集市及SKP的美食集市均吸引了眾多消費者的關注。
核心商圈破局重塑，城市更新活化傳統商圈。隨著新一代消費者的崛起，消費需求迅速轉變，短短幾年中，對零售項目運營的要求從單一對貨品、空間的經營升級為以消費者需求及體驗為中心，對人、貨、場三要素的精準高效運營。極速的轉變使得百貨占比較高的西安零售商業市場近年來持續呈現動蕩格局。其中，百貨占比最高發展時間最久的老牌核心商圈鐘樓商圈頹勢盡顯。人口的外遷及老舊零售業態、內容與主流消費群體需求的矛盾沖突，導致核心商圈商業空心化日益加劇。隨著上半年世紀金花鐘樓店的關門整改，鐘樓商圈總體量由18年底的132.2萬平方米降至目前的93.5萬平方米。空置率從0.7%持續攀升至11.6%。然而，雖頹勢難擋，鐘樓商圈卻正醞釀一場突圍。
部分商圈內的零售項目率先突圍。退市項目業主通過積極改造項目品質，提升自身功能性，以承接租戶新需求。如民生北大街店及世紀金花南大街店原址均將沿街首層及二層展示面最好的鋪位改造為餐飲業態，并引入如長安大排檔，麥當勞或精品咖啡館等餐飲品牌。此外，原民生北大街店更是將高區改為酒店業態，以迎合鐘樓附近龐大的旅游客群。除零售載體破局重生外，承載著厚重文化底蘊的老街老巷也在以自下而上的方式悄無聲息的煥發生機。上半年城墻內涌現出一批開在居民區附近，老菜場，或老辦公樓附近的“社區咖啡館”。新需求催生新場景、新載體。咖啡館這種市場主導的城市“第三空間”在核心商圈老街老巷的遍地開花活躍了商圈內的文化交流，活化了其承載的文化底蘊。城市肌理的活化帶動商圈活力日漸增強，或將推動更多項目煥活新生。佐以堅實的文化基礎及活躍的文化氛圍，鐘樓商圈或將為消費者帶來更獨特的商旅文融合體驗，成為西安零售市場的城市標識，推動西安零售市場形成以鐘樓及小寨傳統核心商圈為首的“雙核多心”的商業格局。
未來六個月，將有環球港及萬象天地等共計超過38萬平方米的優質項目入市。高企的供應量勢必令市場承壓，或將出現更多既有項目順應市場趨勢持續進行調改。市場空置率或將出現小幅波動。與此同時，優質項目的開業將帶來眾多首店的“落戶”，首店經濟的崛起將撬動西安商業潛力，賦能西安國際消費中心城市的建設。
“國內商業市場的穩步復蘇，為品牌不斷拓展提供信心，在商業增量有限的環境下，對于現有的存量商業無疑是利好的；另外，我們可以看到西安商業市場開始逐漸涌現新穎、突破的元素，這種自我更迭的現象將啟動新一輪的商業升級，打破同質化，百花齊放，各自迥異將成為下一個階段商業的新常態。”
2021年上半年未錄得大宗物業成交。在物業收購類型層面，由于自用買家仍保持活躍，寫字樓成交仍為市場的主流；但同時投資者敏銳地察覺到消費復蘇和創新驅動兩大未來主線，未來零售商場、物流倉儲及商務園區的投資亦備受關注。西安商業地產的資產價格在過去幾年維持相對穩定，但隨著租賃市場迎來新的機遇，租賃狀況的持續改善，西安投資市場對投資者的吸引力或將不斷提高。
“上半年多宗資產包項目包含了西安的標的物，博楓收購西安悅薈等五個資產包；西安的人才和經濟優勢讓更多的科技企業更加關注西安，相信新一輪的政策利好下，西安會有更多的機會。”
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
