2021年第二季度，杭州甲級辦公樓市場受新增供應及需求表現影響，市場整體空置率小幅上升；貿易及電商需求占季度新增需求主導；業主對市場預期表現樂觀，甲級辦公樓租金環比小幅攀升。優質零售物業市場方面，二季度錄得一個新增零售物業入市；首店效益持續，餐飲、時尚及兒童業態成為存量物業品牌招商調整主力，泛娛樂社交業態受到青睞。
仲量聯行杭州、南京、武漢分公司總經理辛毅表示：“四月初，杭州迎來本世紀規模最大的一次行政區域優化調整，對杭州城市空間發展格局做了進一步的明確，對資源要素的流動和配置給予了巨大的發展空間。杭州在長三角一體化國家發展戰略上始終占據重要地位，預計未來杭州在區域協同發展的長期目標上將產生更大的效能。”
優質辦公樓
2021年上半年全市僅兩個新增項目入市；二季度甲級辦公樓市場錄得凈吸納量約2.2萬平方米，市場整體走勢維持平穩。總體量方面，截至2021年6月底，全市甲級和乙級項目共計501.6萬平方米，其中甲級辦公樓230.4萬平方米，乙級辦公樓271.2萬平方米。新增供應方面，上半年僅黃龍萬科中心E/F棟及濱綠大廈-綠城兩個新增項目入市，較2019年同期減少41.5%。由于項目在區域內較高的軟硬件品質及業主高價惜租心理，現階段兩項目入駐率相對不高，但未來有大宗租賃潛力。乙級市場仍無新增供應入場，使得整體市場當期去化壓力大大減小。二季度甲級辦公樓空置率為22.4%，環比上升0.4個百分點；乙級辦公樓空置率為14.4%，環比下調0.3個百分點。
二季度總體租賃需求進入調整階段，但細分電商行業需求持續旺盛。由于頭部科技新媒體企業的大幅擴張需求在一季度充足釋放，以及核心商圈大面積高性價比空置面積逐漸稀缺，二季度大型企業成交量縮減。在小面積企業需求成交維持穩定的情況下，租賃成交量小幅下滑，市場進入短期蓄勢調整期。行業細分來看，科技新媒體行業依然占據新增需求成交焦點，二季度占比達近38%，與上季度不同的是，中小型電商企業成為成交主流。
短期中小零售電商企業規模迅速擴張，主要是受東南亞產業癱瘓造成的零售產品海外需求激增，以及國際物流恢復、Tik Tok的解封預期和出海獨立站KOL的興起等疊加效應的影響。同時，零售貿易細分類錄得租賃新增需求比例達14%，位列季度需求第二位。另一方面，基于證券及傳統金融服務在年初基本完成布點計劃，二季度金融服務成交比例縮減，錄得不到14%的季度新增需求比。在三胎政策的積極推行和校外教育行業的整改需求下，在線教育行業大跨步擴張趨勢停滯，季度需求占比小于1%。
第二季度，基于存量項目去化壓力暫緩影響，杭州甲級辦公樓市場租金維持小幅度攀升。截至6月末，甲級辦公樓凈有效租金為4.4元每平方米每天，環比上升0.2%，同比下降0.4%；乙級辦公樓凈有效租金報3.5元每平方米每天，環比下降0.3%，同比下降1.6%。
多數業主反應上半年帶看客戶量回暖明顯，市場情緒樂觀，未來預期高，市場中賣方議價力持續提高。土拍方面，五月初杭州首輪集中土拍交易結束，多個熱點地塊塵埃落定，政府傾向于將住宅及商業用地捆綁及賦予TOD、未來社區等概念給予開發商宣傳空間和盈利空間。SKP奧體項目及綠汀路TOD華潤項目最終落槌，加上一季度成交的西站南北樞紐超高層樞紐項目及世紀城建工EIC等幾個熱點新興商圈的標桿項目，預計未來五到六年內杭州將迎來超過50萬方的新增優質辦公體量。
2021年優質辦公樓市場展望：下半年預計將有5個優質辦公樓項目共計約46萬平方米體量入市，其中三個甲級辦公樓項目包括中國人壽、萬象世界中心及英藍國際金融中心項目，預計帶來30萬方新增體量。年內甲級辦公樓租金預計震蕩上行，而受未來幾年持續高新增供應帶來的市場競爭影響，預計中期年均漲幅將不超過兩個百分點。仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮表示：“杭州輕工業生產交易及互聯網平臺發展的深厚基礎，在本輪電商跨境貿易熱潮中占據一席之地，預計短期內將帶動一批新需求。”
商務園區
短期新增供應回落，需求端持續活躍，市場平均租金持續上漲。供應端來看，2021年上半年共有7個新增項目入市，為市場帶來36.6萬平方米新增供應體量，環比減少9.0萬平方米。需求端來看，上半年錄得商務園區凈吸納量近56萬平方米，環比漲幅約3.8%。市場短期供不應求，整體空置率回落至10.9%，環比下調1.9個百分點。各板塊的零售貿易電商企業及互聯網新媒體企業的需求擴張趨勢持續強勁，截至二季度末，整體園區市場平均租金上升至2.17元每平方米每天，環比增長超1.8個百分點。
零售物業
二季度首店效益不減，餐飲、時尚及兒童業態成存量物業品牌招商調整主力，泛娛樂社交業態備受關注。從業態來看，餐飲占開業店鋪39%，小面積標準化簡餐及包點飲料成為入駐主流：霸蠻米粉、子固路拌粉、瀘溪河、蘇小柳、KUMO KUMO首進杭州；獲得融資的精品咖啡系Mstand及algebraist coffee首進杭州各開三店。時尚業態方面，季度新增開業比例達27%，潮流品牌如全國首店2AM、CHUU，運動品牌如Adidas、MLB、Champion、Fila紛紛落店。泛娛樂休閑社交業態或成零售物業新標配，Manas餐酒吧、劇本殺體驗店MOSS7 和謀局密室逃脫入駐Ins.Park，紅Lounge、鉑晶宮入駐城西銀泰，來福士GAME BIG密室正式開業。
受二季度新增零售項目入市影響，季度凈吸納量創兩年新高。位于城北商圈的融創Ins. Park作為二季度唯一新增零售物業，于六月入市，帶來7萬方新增零售體量。除了以露天回廊及玻璃盒子的組合建筑形式吸引打卡外，其穿插其間的多個展覽市集和主打潮玩及夜生活休閑的主題也迎合了城北零售商圈發展導向。截至二季度末，全市優質零售市場空置率小幅下調至8.8%，環比降幅0.2個百分點。受新增項目入市影響及存量項目普遍營運趨穩，季度凈吸納量創兩年內新高，報70,656平方米。
受積極消費政策引導及零售業態持續調整的雙重作用，全市零售物業租金走勢維持平穩。四月起，各新行政區劃積極開展以數智消費概念為首的全商圈聯合促銷活動及夜間經濟倡導，產生了積極效果。全市優質零售物業租金下跌趨勢出現拐點，首層凈有效租金錄得20.3元每平方米每天，環比維持平穩。
2021年零售物業市場展望：下半年預計將有4個優質零售項目合計近40萬平方米入市，主要集中在濱江及錢江世紀城，區域零售氛圍有望迅速崛起。中期來看，未來三年年均新增入市零售體量將維持在30萬方左右，滿足了各新興商圈的消費升級需求，去化及租金成長空間較強；從長期來看，預計到2025年前后，將有近60萬方的高標準項目入市，市場也將朝著多元化的方向發展。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
