2021年上半年，北京寫字樓市場整體空置率連續兩個季度下降，凈吸納量錄得46.6萬平方米的高位。在整體市場需求強勁復蘇的同時，也需要看到，子市場在供需局面上并非表現一致，而是更趨分化。對于租戶來說，目標子市場是否存在租賃機會窗口？不同子市場應采取何種租賃策略？本文將借助詳實的數據分析，為租戶提供針對性的策略建議。
注：新租面積根據CBRE世邦魏理仕統計的搬遷、擴租、新成立等租賃交易，不包含續租
信息來源：CBRE研究部
上圖所示，我們將北京主要寫字樓商務區按照當前空置率分為低、中、高三個區間，結合上半年新租交易面積體現其供需狀況和活躍度的差異，有以下發現：
北京市場體現明顯的供給驅動需求特點，空置率或可租面積越充裕的子市場，新租活躍度通常也越高；
成熟度和能量級較高的三大核心中央區CBD、金融街和中關村空置率均在中低水平，而發展成熟的核心拓展區燕莎、王府井、東二環、望京和奧體之間空置率差異較大，分布于各個區間。
除此以外，我們還將策略建議范圍延伸至外圍商務園區，以及較具發展潛力的通州、石景山等新興市場。
低空置率市場
市場特征：供應稀缺，行業集聚
代表子市場：中關村、望京、金融街、上地、中關村軟件園
上半年回顧
此類子市場的一大共性是優質辦公新增供應稀缺：金融街和望京2019年以來分別僅錄得5萬平方米和3.6萬平方米的新增供應，中關村更有八年未見新項目落成。
中關村和望京均為科技企業的集聚中心，疫情以后TMT頭部企業釋放的強勁擴租需求使得可租賃面積持續緊張。與這兩大商務區具有相似特點的還有中關村外圍的上地、中關村軟件園等商務園區，這四大子市場的空置率均低于5%，以致疫情以后中關村租金一直堅挺，而望京、上地和中關村軟件園則在近期成為北京首批租金回升的子市場。
金融街過去一直是北京空置率最低的子市場之一，近一年在其他區域高性價比的可租面積和優厚的招商引資條件吸引下，租戶外溢現象增加，空置率已升至2010年以來最高水平；但橫向比較仍低于大部分子市場，且憑借其區位對金融機構選址的獨特優勢，租金仍然維持平穩。
后市展望
未來半年，中關村和望京都將迎來高品質的甲級項目入市，而金融街盡管將長期無新增項目，但近期存量項目釋放可租面積，三大子市場供需矛盾都將得到一定緩解，但空置率仍將低位運行。
租賃策略
針對短期：該類子市場空置面積緊缺，租賃機會稍縱即逝，因此需要更高效、敏捷的評估、決策流程，快速鎖定機會，完成交易；科創中心通常具有行業迭代迅速，租戶更新頻繁的特點，企業應選擇市場覆蓋度高、緊貼市場動態、與業主有長期合作關系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態；自身辦公空間規劃應增加彈性，租約也要盡量靈活，并可考慮調動區域內的共享辦公空間，利用其租約靈活和拎包入住的特點，解決過渡性和臨時性擴張需求，并等待長期租賃機會釋放。
針對長期：提前規劃布局，選址階段即開始全面梳理運營需求，排查樓宇現狀，以縮短項目交付周期，并避免后期“踩雷”；可根據企業需求考量和選擇產業辦公、商改辦、酒改辦等非標準辦公產品，彌補區域內標準辦公稀缺的不足；可采用Hub & Spoke model（總部+項目或衛星辦公室的中心輻射型布局）的企業房地產策略，調動其他子市場的選址機會和總部外空間滿足項目公司、即時會晤和研發實驗等非總部辦公場景需求。
中等空置率市場
市場特征：供需平衡，市場成熟
代表子市場：CBD、東二環、燕莎、王府井
上半年回顧
此類子市場均位于東部傳統優質區位，租戶組成豐富多元，市場化程度高且發展成熟。
CBD、東二環和燕莎近一年均有新項目入市，高品質樓宇可租空間充裕疊加業主折讓租金，帶動區位升級型需求釋放，這三大子市場空置率均從去年年中的高峰回落，且在甲乙級項目之間出現明顯分化，樓齡較新的項目今年也呈現去化加速的態勢。
王府井今年初因企業整合騰退面積造成空置率短期波動，但本季度金融和專業服務業活躍需求又重新拉低空置水平。
后市展望
由于這些子市場都位于首都功能核心區或北京城市的中心地帶，新開發活動受到嚴格限制。其中，王府井將長期缺乏新增供應；CBD、東二環和燕莎盡管未來一到兩年仍有新項目入市，但新增供應量相比過去兩年已趨于穩定，尤其CBD更有明顯回落。這些子市場未來都將以消化存量空置面積為主，供需局面趨于均衡。
租賃策略
供需轉變意味著選址策略轉變：該類子市場普遍進入供應潮的末端，企業應把握有限的機會窗口期，盡快敲定和實施重大租賃計劃；盡管整體空置率相對充裕，但集中大面積的租賃機會依然供不應求，對于具有整合、擴租需求的大型企業，依然需要提前規劃，快速決策，以搶占先機。
該類子市場不同條件產品選擇豐富多元，企業應深入了解自身對辦公空間的核心訴求，以性價比的綜合指標衡量和評定項目匹配度，篩選最適合自身要求的標的；通過業主有長期合作關系的代理伙伴，緊跟項目近期可租面積變化，把握業主心態，達成與業主長期互利的雙贏交易。
與該類子市場業主談判時，可開拓創新思維，豐富租賃條款，多元化的租賃條款，如近期越來越多的租戶將可持續發展（ESG）納入租賃策略的制定，由此在綠色租賃等新模式上和業主的探討切磋將彰顯價值。
高空置率高活躍度市場
市場特征：價值洼地，承接外溢
代表子市場：麗澤、奧體
上半年回顧
兩大子市場在過去兩到三年都有密集的新增供應入市。奧體近年已成長為商務氛圍完善的核心拓展區，其區位便于承接來自CBD、金融街、中關村等核心區域的需求外溢；但短期可租面積驟升，區域市場面臨較大的競爭壓力。疫情后業主開始積極調整租賃策略，使得奧體成為大面積搬遷和擴租需求的首選區域之一。
麗澤自2018年首批優質寫字樓入市以來，早期面臨去化緩慢的難題。疫情以后，隨著市場對這一新興區域及其高品質樓宇的逐步了解，加上業主提供的優厚租賃條件，不斷吸引大型企業入駐，今年上半年連續兩個季度凈吸納量超過7.5萬平方米，并高居各子市場之首。
后市展望
奧體的新增供應高峰業已收官，而麗澤也進入這一輪入市潮的末端。從需求看，發展更成熟的奧體子市場區內租戶升級搬遷需求已形成體量規模，而麗澤憑借已開業的龍湖麗澤天街商場和即將開通的地鐵14、16號等線路站點，將導入更多優質租戶資源。預計未來一到三年，這兩大子市場供求局面將出現扭轉。
租賃策略
大規模選址布局正當時：該類子市場當前高品質可租面積依然充裕，且均位于四環以內，和其他成熟子市場、尤其是核心區域（CBD、金融街、中關村）的連接俱佳，可成為當前各區位尋求升級搬遷、整合機會的企業重點考察目標；
該類子市場當前處于價值洼地，未來隨著供需均衡，租金長期增長是大概率事件，企業在爭取短期成本空間的同時，也要對長期成本控制有所規劃和安排；
該類子市場新樓選擇較多，在對標的進行品質考量時，除了硬件設施，還應綜合考慮物業管理、配套設施等軟性條件，并與企業自身使用需求特點相匹配；
可采用Hub & Spoke model（總部+項目或衛星辦公室的中心輻射型布局）的企業房地產策略，在保留中心區位辦公地點的同時，將企業后臺、研發等職能布局于這些子市場。
新興市場
市場特征：政策帶動，長線布局
代表子市場：通州、石景山、亦莊、北清路等
上半年回顧
此類子市場在優質辦公需求上正處于培育期，但具備一定已落成或在建的高品質寫字樓儲備，逐漸進入大型辦公用戶的視野。以通州為例，自疫情以后首批單一產權的租賃型寫字樓入市以來，加上城市副中心定位和今年初“十四五”規劃落實的“兩區”定位，吸引了多家知名企業入駐，凈吸納量穩步提升。而同屬數字自貿區區劃的亦莊和北清路，以及受冬奧會基建和產業帶動的石景山，也積累起一定規模的產業類辦公租戶資源。
后市展望
在北京城市規劃對五環以內商辦用地的嚴格控制、新興區域基礎設施和產業政策的帶動和“總部+遠程”的混合辦公模式的逐步采用下，北京辦公區域格局多中心化加速，這些新興子市場將逐步獲得辦公用戶的接受與認可。短期看，這些子市場的需求導入決定于商務成本優勢、產業扶植政策、基礎設施和商業配套交付以及鄰近商務區輻射（如CBD對通州和亦莊，中關村對北清路和石景山）的綜合影響。
租賃策略
著眼產業和長期布局：該類子市場受產業導向影響較大，人才、產業資源集聚性明顯，選址時應對當地產業定位、政策和現有集聚企業類型作深入研究；
在考量商務成本時，除了租金以外，當地政府補貼和政策優惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數；
該類子市場商務氛圍處于快速發展期，需要掌握區域城市規劃，基礎設施、周邊配套的建設周期，以及未來區域發展的標志事件及其時間節點，也需要緊密跟蹤標的寫字樓本身的開發周期和完工時間節點。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
