國家統計局7月15日公布的數據顯示，2021年上半年我國GDP為53.2萬億，同比增長12.7%。全國經濟內生動力和市場主體信心逐步增強，全球經濟延續復蘇態勢，加之各項積極政策持續作用于市場，眾多積極信號帶領全國辦公樓市場穩步回升。內、外資企業更為積極地在市場中進行戰略布局，許多行業也出現新的需求增長點，推動辦公樓租賃市場積極向好。
2021上半年市場需求顯著復蘇
2021年下半年拉開序幕之際，全國辦公樓租賃需求進一步復蘇，市場各方參與者的信心得到提振；加上租金的持續調整，促使全國主要城市2021年第二季度的凈吸納量共錄得170萬平方米，較一季度提升36%。
其中，四個一線城市的甲級辦公樓凈吸納量均在市場回暖的大環境下繼續維持高位，共達到83萬平方米，市場情緒轉向積極，疫情后積壓已久的租賃需求逐步釋放。
升級搬遷類需求持續推動北京甲級凈吸納量增長，二季度錄得12萬平方米，同時項目去化速度明顯加快；上海全市甲級辦公樓市場凈吸納量錄得45萬平方米，上半年共計75萬平方米；深圳上半年甲級凈吸納量約47萬平方米，已達到去年全年水平的72%；而廣州由于五月下旬疫情出現小幅反彈，租賃市場受到了一定程度的沖擊，導致部分租賃活動停滯。
1.5線及二線城市辦公樓市場也有不同程度的回暖，第二季度凈吸納量共錄得87萬平方米，市場信心進一步提振。杭州甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近2.3萬平方米，由于部分企業的擴張需求在一季度充足釋放，空置面積被逐漸吸納，二季度租賃成交量小幅下滑；成、渝兩市凈吸納量分別達到7.9萬和7萬平方米，城市產業結構優勢繼續賦能辦公樓增量市場，整體空置率持續回落。
金融對外開放持續發力 賦能辦公樓租賃市場穩步回暖
作為經濟恢復的重要舉措之一，金融開放成為疫情后的重要戰略方針，不僅促進了金融改革的推進，也有效地對沖了疫情給中國經濟帶來的負面影響。中國各一線城市紛紛出臺“因地制宜”的優惠政策以鼓勵外資的進入。
自2020年9月“兩區”（即國家服務業擴大開放綜合示范區和自由貿易試驗區）設立以來，北京吸引外資的“強磁場”效應持續釋放，穩步擴大金融市場雙向開放。在政策的引導推動下，2021年上半年金融行業成交占北京甲級辦公樓租賃成交的35%，證券、保險等企業均在北京積極布局；
上投摩根基金成為首家外資絕對控股的公募基金并布局上海；
在廣東“十四五”規劃綱要的指導下，廣州和深圳也在加快推進金融業對外開放，深化粵港澳金融合作。摩根大通期貨作為全國首家全外資控股期貨公司完成了股權轉讓并落地廣州，渣打銀行在廣州天河區設立渣打銀行大灣區中心。
不論是對于業務范圍的重新劃定還是金融牌照或金融許可證獲得條件的放寬，這些舉措無疑為外資金融企業在此輪市場的開拓探索中注入了活力。
在北京，以證券公司為代表的金融行業租戶呈現較為強勁的市場需求，二季度瑞信集團已戰略布局朝陽區，未來考慮在北京市場進行全方位業務部署。在上海，近期擴張的金融企業主要以內資基金、券商、保險為主，多數選址南京西路和陸家嘴等傳統核心中央商務區和金融企業聚集地。在廣州，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬科中心，租賃面積超過一萬平方米，其后數家國內頭部金融機構亦相繼進駐。
TMT擴張推升需求 行業增長點積極作用于市場
2021年兩會上，國家再次強調堅持創新驅動，鼓勵高新科技行業的發展。在這種新格局下，TMT企業作為市場長期有效的驅動力，繼續積極作用于全國辦公樓市場需求的回升。
TMT行業仍是北京租賃市場需求的中堅力量，業務的不斷擴張使得頭部企業繼續在全市布局，需求也從IT聚集區域不斷外溢至全市；
在上海，科技類企業在核心區以及新興商務區均進一步尋求積極擴張；
在廣州，網絡消費和線上商務平臺繼續提前布局琶洲子市場，在高需求的帶動下，琶洲憑借其區內數字經濟產業聚集的優勢，優質項目去化速度持續提速；
在深圳，TMT行業巨頭的業務持續增長，騰訊、京東等企業持續在南山片區大規模租賃辦公空間，推動市場需求回暖；
“科技互聯網”已經成為成都辦公樓租賃市場最主要關鍵詞。2021年上半年，該行業實現新租近9萬平方米，成為增量需求首要來源；
科技互聯網行業擴張需求在重慶也十分突出，在新增成交占比達39.9%，頭部高新科技公司持續青睞三北區域；
杭州中小型電商企業成為成交主流，二季度占比達近38%；
在網紅經濟爆發增長以及政府的引導培育下，新媒體行業在青島持續擴張發展。
全國新增項目持續入市 但市場復蘇緩解供應壓力
二季度全國新增供應達到102萬平方米，其中一線城市二季度新增供給錄得51.6萬平方米；北京無新增供應，相較于其他三個一線城市供給端壓力較小。上海、廣州、深圳二季度供應入市相對放緩，供應壓力暫時得到緩解。上海中央商務區無新增供應，非中央商務區有兩個新項目入市，但由于部分板塊需求強勁，整體市場并未受到新增供應影響；深圳、廣州各僅有兩個甲級辦公樓項目入市。
與一季度相比，1.5線及二線城市甲級市場新增供應呈現逐步上行趨勢，但由于市場需求的持續回暖推動空置率進一步下降。二季度，青島有一地標項目入市，為市場帶來優質新增供應；成都新增供應環比上升，但市場需求高漲提振業主信心，推動甲級市場空置率下降。部分城市將于明后年迎來供應高峰期，或將面臨較大的競爭壓力，預計將加劇樓宇的表現分化。持續的較大規模供應也促使部分業主通過產品升級與人性化服務的提升來應對潛在的市場競爭。
全國租金表現提升 租賃市場穩步向好
全國甲級辦公樓租賃需求持續回暖，成交量回升，釋放出積極訊號，使得甲級市場租金降幅持續收窄或租金繼續逐步回升。四個一線城市中，上海、廣州、深圳租金繼一季度回正后二季度持續小幅攀升，并且漲幅與一季度相比均有擴大，其中廣州租金上漲最為明顯，錄得環比上升0.8個百分點。與此同時，二季度北京整體市場租金降幅收窄，但市場尚未止跌，環比下降1.0%。
由于需求回暖勢頭增強，部分情況較為穩定的辦公樓項目業主議價能力增強，正在考慮于下一季度提高租金。1.5線及二線城市租金方面表現均有一定程度的提升。二季度成都甲級辦公樓空置面積持續縮減，業主上調租金意愿明顯，帶動全市租金進入回暖周期，租金增長率轉入正區間，錄得環比增長0.5%。
雖然全國市場整體向好，但市場中不同板塊的表現仍存在差異。部分板塊由于供給壓力存續或空置面積未被吸納，業主仍被迫采取以價換量的租賃策略，租金回升速度較為受限；而部分空置率持續下探或表現優異的項目，其業主則率先提升項目租金，從而帶領整個子市場租金回升，部分板塊和項目已實現租金小幅上漲。例如上海前灘和徐匯濱江、廣州琶洲和成都金融城等板塊，隨著部分頭部樓宇租金明顯上升，各項優惠及扶持政策也有所收緊。
疫情沖擊之下，市場中不同板塊、不同項目之間表現分化加劇。我們也觀察到，無論是在疫情期間還是后疫情時代，物業管理品質優異、招商租賃策略成熟的業主始終引領市場。明年，隨著市場步入整體性復蘇階段，而市場中辦公樓宇間的硬件品質差異已相對弱化，服務品質的提升將是未來決定性的競爭優勢。
來源：仲量聯行JLL
編輯：wangdc
