第一太平戴維斯發布《勢能重組，更迭革新——2021年武漢甲級寫字樓租戶普查報告》，涵蓋總體量超過220萬平方米的甲級寫字樓項目，調研企業承用面積超過140萬平方米，涉及企業總數近1,700家。報告梳理武漢優質寫字樓市場發展脈絡，剖析甲級樓宇業態構成，洞察市場特征，預判未來趨勢走向。
第一太平戴維斯武漢公司董事長伍嘉樂表示，2004年，由香港新世界集團開發的新世界國貿大廈建成，標志著武漢首個甲級寫字樓項目的誕生。時至今日武漢寫字樓市場逐年擴張、突破傳統商務區圈層，加之城市地勢特征，商務區的發展已經由最早以漢口為核心的商務板塊跨越至兩江四岸。無論是從市場存量、樓宇硬件、運營模式，還是租戶的產業結構，武漢寫字樓市場都已經實現了跨越式的轉變與發展。
普查：剖析甲級寫字樓租戶產業構成 分析市場發展趨勢
2021年武漢甲級寫字樓TOP10租戶行業占比排名變化
金融業貢獻強勁，房地產建筑業需求穩健，科技互聯網行業需求快速增長
對比2016年，傳統金融類租戶行業需求占比上升，但在行業橫向排名中下降至第二位，排名在科技互聯網行業之后。平均租賃面積較2016年減少31.8%，傳統金融行業在甲級樓宇的租賃愈發精簡化。隨著行業政策收緊，非傳統金融業租戶占比大幅下降，較2016年減少10.2個百分點。房地產建筑行業整體保持發展韌性，租賃需求穩定。
對比2016年，租賃面積行業占比小幅上升，平均租賃面積略有下降。疫情之后房地產建筑行業經歷洗牌，行業資源重新整合并向頭部傾斜。在線教育、短視頻、手游等新興科技互聯網行業疫情后迎來新的發展機遇，推動該行業一躍成為甲級寫字樓中的首要租賃來源，租賃面積占比由2016年的8.1%大幅提升至21.4%。
科技互聯網行業占據武漢甲級寫字樓大型租戶需求首位
租賃面積3,000平方米及以上的大型租戶區位分布上主要集中在長江南北兩岸的兩大傳統核心商務區——建設大道及中南中北路。但伴隨科技互聯網行業的快速發展，光谷商務區近兩年大面積租賃需求快速增長，并從產業園區外溢至甲級寫字樓中。從細分行業需求上，互聯網科技行業迅猛擴張，其中以在線教育公司表現亮眼，頻頻擴張并以大面積成交。
截至2021年第二季度，科技互聯網行業以40.1%的租賃面積占比攀升至大型租戶行業榜首，較2016年排名上升五位。傳統金融行業持續保持穩定的大面積承租需求，占比25.8%，其中主要以保險公司為主要代表。此外，第三方辦公運營、消費服務等行業成為新上榜行業。第三方辦公行業已經從2018年的高速擴張期發展至目前的平穩期。大型租戶需求保持行業韌性，有利于寫字樓的租賃去化，雖然大型租戶的企業個數占比僅為全市甲級寫字樓的3.9%，但其貢獻的去化面積卻超過三成。
2021年武漢甲級寫字樓大型租戶行業分布TOP10
洞悉：寫字樓商務區指數量化市場表現 新晉互聯網行業規范整合
武漢優質寫字樓商務區指數：第一太平戴維斯研究部根據商務區的優質寫字樓規模、甲級寫字樓存量占比、平均租金水平及入駐率等指標維度進行數據標準化，首次發布武漢優質寫字樓商務區指數，量化寫字樓商務區市場表現。
2021年武漢優質寫字樓市場商務區指數
發現 1：長江南北兩大核心商務區重塑，建設大道區域優勢減弱
漢口沿江商務區發展起步于平安金融中心的建成，項目竣工一舉填補武漢國際甲級寫字樓的空白。近年來，漢口沿江商務區市場供需均衡，配套成熟，區域發展厚積薄發，綜合指數表現位居武漢寫字樓商務區的首位。中南中北路商務區憑借其甲級寫字樓資源稀缺和成熟的零售配套排名僅次于漢口沿江商務區。建設大道作為武漢起步最早的金融街區域，其寫字樓發展超過20年，市場存量已超過百萬方。近年來新增供應集中入市，平均空置率長期維持高位，市場表現位于全市第四位。
發現 2：產業紅利帶動光谷迅速崛起
光谷憑借其科技互聯網行業虹吸效應，寫字樓租賃需求成幾何級數的增長。同時，光谷核心片區——關山大道及光谷大道內單一業權的甲級寫字樓產品供應稀缺，整體市場去化優于全市水平。疫情后，在線教育行的擴張也進一步加速區域內的寫字樓去化，租金水平也因此保持較高韌性，光谷商務區成為指數排名第三的優質寫字樓區域市場。
發現 3：航空路商務區格局重組
恒隆廣場與K11 Atelier的交付拉開航空路片區寫字樓硬件革新的新時代，升級搬遷需求的釋放以及業主方靈活的租賃策略使此商務區在的入駐率水平加速提升，區域整體表現優異。此外，武漢中央商務區與武昌濱江片區則得益于目前區域市場規模較小，供需相對平衡，表現基本與全市水平持平。徐東大街、螃蟹岬、光谷東等片區則由于甲級寫字樓供應缺失、市場成熟度較低等因素，市場指數排名較為落后。
新晉互聯網行業擴張放緩，政策導向下迎來規范整合
武漢甲級寫字樓科技新媒體行業細分行業占比
科技新媒體行業整體發展：
科技新媒體（簡稱TMT）行業作為目前寫字樓最重要的需求來源之一，在投資風口的加持下，其寫字樓租賃需求迅速擴張。對比2016年武漢甲級寫字樓產業結構，TMT行業的總體租賃面積占比已經高達22.2%，較五年前翻了一倍有余，行業的平均租賃面積也已經超過1,000平方米。
科技新媒體行業細分：
將TMT行業細分為10個子行業，在線教育與新媒體行業作為行業新貴子行業，行業發展及租賃需求增長最為快速，其排名從2016年的第8位和第9位躍居至如今的前兩位。回顧2020年武漢甲級寫字樓的新增租賃需求中，科技互聯網行業作為全年甲級寫字樓的首要新增租賃需求來源，其中近六成來自于在線教育的擴張。
第一太平戴維斯武漢公司商業樓宇部董事付麗表示，從行業規范角度分析，自2020年以來，國家對未成年人、學齡前兒童的校外輔導進行更為嚴格的規范。隨著行業規范化進程的逐步推進，在線教育行業將在短期內面臨結構性調整。預計未來該行業的發展會逐步從快速擴張轉向維穩布局。但武漢作為教育腹地，無論從文化教育資源以及城市地理區位上，未來仍將是在線教育租戶擴張的重點領域。
展望：租金邊際效應持續減弱 專業的空間運營能力將提升物業競爭力
第一太平戴維斯武漢公司市場研究部高級經理錢琦琦表示，租金自2017年步入下行通道以來，“以價換量”的租賃策略所帶來的邊際效應已經逐步弱化，價格的彈性空間已幾近壓縮至最小。單方面降低價格所帶來的租賃優勢逐步遞減，市場競爭從價格層面向管理層面轉變，專業的空間運營能力將提升物業在租戶市場中的競爭力。
可租賃空間多樣化，業主加入二級租賃運營陣營
武漢二級租賃市場起步于首個雷格斯商務中心的開啟，但市場存量規模的快速發展發生在2018至2019年間。受疫情影響，二級租賃市場規模迅速縮減，資源整合延續至今。自2020年下半年，市場租賃需求逐步回暖，但未來新增供應和待去化的存量規模依然可觀。為抓住更多潛在租賃需求與商業契機，業主方開始試水租戶拎包入駐的精裝空間模式，成為寫字樓二級租賃市場的參與者之一。
價格戰步入下半場，專業空間運營效用遞增
武漢寫字樓市場自2017年步入租金下行通道后，降價對于市場租賃需求的邊際增長效益已經逐步減弱，2020年的疫情加速價格下跌，價格下跌空間幾近提前釋放完全。價格戰步入下半場，意味著盲目降價僅可以短暫提升樓宇入駐率，但同時會犧牲業主方對于租戶品質及樓宇運營穩定性的把控。樓宇的市場表現已經從“價變”向“質變”發展。
商務區格局重組，區域聯動性與差異化同步變更
軌道交通網絡擴張帶動商務區的成熟與新生，但是部分商務區的區域聯動性依然缺失。以大光谷區域為例，光谷核心區域與光谷東新興市場的持續融合也將隨著宜科中心、中國特種飛行器研發中心的交付進一步加深。但是區域融合與資源聯動帶來的不僅僅是商務區之間的協同作用，也會加速樓宇之間的競爭與差異化表現，進一步加深專業運營能力對于樓宇市場表現的影響。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
