仲量聯行近日發布深圳商業及物流地產市場報告指出，盡管上半年深圳出現過短暫的疫情反彈，社會經濟活動并未受影響，整體經濟持續恢復，穩中向好。甲級辦公樓市場，TMT和金融業企業強有力支撐租賃需求大幅增長，空置率回落，全年凈吸納量有望突破百萬平方米；優質零售物業市場，首進深圳品牌激發市場新活力，租賃需求活躍，預計下半年將迎來集中式供應，整體租金維持上升勢頭。物流地產市場，電商企業積極擴張業務，帶動對非保稅倉儲空間的需求增加，大灣區五座主要城市高標倉租賃市場供不應求，整體租金呈現上漲態勢，新增的來自生鮮電商和實即時零售企業的需求逐步進入市場，預計短期內租金仍將穩中有升。
甲級辦公樓市場
2021年上半年，深圳甲級辦公樓市場租賃需求保持穩定增長的態勢。雖然5月份有短暫的疫情反彈，但全市快速響應，對源頭追蹤和區域防控分別采取了有效措施，社會經濟活動并未受到影響。整體而言，上半年深圳經濟持續恢復，穩中向好，企業升級擴租需求旺盛，強有力地支撐了甲級辦公樓需求大幅增長。根據仲量聯行數據，上半年甲級辦公樓的凈吸納量約47萬平方米，達到去年全年水平的72%。
隨著業務持續增長，TMT行業巨頭的擴張需求顯著，上半年租賃成交表現不俗，包括游戲、媒體、電子商務等在內的企業租賃占租賃成交總面積的近40%。特別是位于南山區內各分級市場近一年新竣工辦公樓由于其設施和價格都有競爭優勢，備受TMT企業青睞，二季度租賃熱度持續升溫。例如，騰訊在南山區租賃了近3.6萬平方米的辦公空間；京東數字科技集團在進駐前海片區后，本季度擴充了近1萬平方米的辦公空間。與此同時，金融機構對甲級辦公樓的需求仍然穩健，隨著大型金融機構的升級換代，金融科技分支機構擴張及新設立的需求持續活躍。此外，由于金融開放政策的穩步實施，外資金融機構在深設立獨立法人企業的進程也在逐步推進。受益于各行業的租賃需求穩健上升，二季度甲級辦公樓的供需關系較上個季度更為平衡。
上半年供應入市放緩，僅有三座甲級辦公樓竣工，分別位于福田區、南山區及龍華區，為市場新增約23萬平方米供應，其中一棟為總部自用。整體而言，供應壓力暫時得到緩解，且得益于整體需求強勁支撐，部分優質樓宇實現有效去化，使得二季度深圳甲級辦公樓空置率有所降低，環比下降1.1個百分點至21.9%。其中，前海片區降幅尤為突出，環比下降4.5個百分點。
深圳甲級辦公樓租金經歷連續下跌后，仍處于歷史低位。上半年新增供應有限，原來供過于求的關系得到了一定程度的緩解，部分業主心態轉好，通過上調租金進行租戶結構調整。2021年一季度租金開始企穩且實現小幅增長；二季度維持了相同基調，環比增長0.6個百分點。
市場展望
6月，中共深圳市委發布了《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，強調堅持以創新驅動經濟發展，重點發展戰略性新興產業，包括新一代信息技術、高端裝備制造、生物醫藥和數字經濟等產業。該計劃首次將數字經濟核心產業增加值占GDP比重納入指標，突顯了該產業成為深圳經濟新動能的重要地位。仲量聯行深圳商業地產部租戶代表負責人蔡志豪表示：“以數字經濟為核心的產業，如游戲、媒體、電子商務和金融科技等行業，在短期將繼續受到政策支持，持續擴大規模及不斷產生新的業務線，進一步推動辦公需求增長。這些領域的優質企業將繼續引領深圳甲級辦公樓的租賃和擴張活動。”
與此同時，金融業作為深圳支柱產業之一，未來將繼續扮演驅動深圳經濟發展的重要角色，我們認為該行業將長期支持深圳核心商務區優質辦公樓租賃需求。受數字經濟與金融業的支持，深圳甲級辦公樓全年凈吸納量將突破百萬平方米。
下半年預計有150萬平方米甲級供應入市。其中，南山區（包含前海片區）的新增甲級供應占下半年全市總供應的62%，福田區占38%。雖然租賃需求保持強勁勢頭，但大量的新增供應仍將帶來較大的去化壓力，整體供過于求的市場現象將持續。我們預計深圳甲級辦公樓整體空置率在經歷了上半年的短暫回落后下半年將有機會再次出現上升，但區域之間的空置率分化會加大。
租金方面，受大量新增供應入市影響，將出現分化現象。部分優質樓宇上半年已完成大部分全年租賃任務，其租金受新增供應入市的影響較小。我們預計租金下降將主要集中在同一區域樓齡較高、租戶組合不理想的甲級辦公樓。因此，全市租金仍將出現一定幅度的下降。
優質零售物業
今年上半年深圳消費市場持續恢復，復蘇態勢得到進一步鞏固。1-5月，深圳社會消費品零售總額同比增長28.2%，兩年平均增速為3.5%。雖然深圳在5、6月經歷局部疫情，但是目前來看已總體可控，市民消費意愿穩步回升。
整體而言，在市民積極消費的帶動下，上半年深圳零售市場處于一個快速恢復階段。隨著“潮流消費”逐漸興起，首進深圳品牌不斷激發市場新活力，整體租賃需求也因而呈現多點開花的局面，其中最具有代表性的是奢侈品牌在深的擴張步伐。部分品牌在深圳灣萬象城陸續開出城市第二家門店，香奈兒亦于二季度正式落戶深圳。與此同時，羅湖萬象城對現有空間進行改造，通過切割大鋪的方式得以在二季度容納更多奢侈品牌。高端消費增長同樣促進國際美妝在深圳的廣泛布局。例如，眾多一線美妝品牌借著項目戰略升級，齊駐位于梅林商圈的卓悅匯，使其成為福田區第二座以高端化妝品布局的購物中心。
另一方面，根據過往三年的租賃成交記錄，我們觀察到不同業態租賃需求的流向呈現一定轉移的趨勢。以服裝零售為例，不論定位及檔次，越來越多品牌向蔡屋圍、福田CBD、后海、科技園、寶安中心區這5個核心商圈聚攏。如果將服飾品牌分為經濟、中端及高端三類（不包含重奢），數據顯示今年上半年各分類新開店鋪在核心商圈的聚集程度較2019年至少增長10個百分點。這一定程度反映零售商愈發重視樹立品牌影響力及單店收益。與之相對的是，面對服裝零售品牌的聚集度下降，不少非核心商圈的項目加大引進兒童、體驗及美容護理等相關業態的租戶。而餐飲作為購物中心吸引客流最主要的業態，過去三年其新開店鋪在全市的分布大致均勻，值得一提的是今年上半年餐飲店鋪成交量較2019同期多30%。
上半年市場無新增供應，全市空置率小幅攀升。具體而言，位于福田中心區及科技園的部分項目開展大面積調整，加之少數區域型購物中心出現次主力店撤場，這些因素使得全市空置率明顯承壓，但得益于整體租賃需求日趨活躍，市面上不少原有空置面積得到進一步去化，因此上述現象的負面影響有限。截至今年二季度，全市整體空置率為3.3%，該數據仍處一線城市最低水平。
整體租金在上半年呈現上揚趨勢，較2020年底上升1.3%。在整體租賃需求活躍的背景下，不斷改善的租賃情況有效提振業主信心，大部分購物中心能維持既有租金水平。租金增長繼續由核心商圈的優質項目引領，這主要歸結于它們強大的需求聚集效應，而一些來自非核心商圈但周邊居民消費能力突出的項目也憑借著良好的經營狀況重拾租金增長動力。
市場展望
預計短期內整體租賃需求將大概率延續上半年的穩健走勢。今年5月，第七次人口普查數據表明過去十年深圳常住人口增長近715萬，城市還處于旺盛的“人口紅利期”。仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出：“年輕人作為深圳最主要的消費群體，他們消費升級的需求正得到更多商家的重視，同時也給商家帶來基于產品創新或是打造新業態的全新思路。結合政府提出加快發展首店經濟以及建設購物活動品牌的任務，我們認為這些利好將在中短期內驅使更多品牌通過進軍深圳試水華南零售市場�！�
預計下半年市場將迎來集中式供應，新增供應面積或突破100萬平方米。受此影響，全市空置率將繼續走高。從消費基礎設施的角度來看，我們觀察到線下經營實體正向場景化、體驗式消費場所轉型。以龍崗萬達廣場及龍華壹方城為例，這兩個超大體量項目均將引入大量創新體驗業態，為市民解鎖消費新場景。此外，一些區域型項目的落成也將填補相應片區優質零售商業的空白。至于租金，考慮到零售商對進入核心商圈的優質項目意愿不減，可以預見下半年將繼續保持較為活躍的租賃氛圍，整體租金維持穩定上升勢頭。
物流地產
2021年上半年，廣州和深圳作為大灣區城市群內的兩大核心城市，整體消費需求率先從疫情中恢復，居民消費意愿持續提升。廣州、深圳社會消費品零售總額分別同比增長23.8%和28.2%，恢復勢頭良好；線上零售也熱度不減，廣州全市限額以上批發和零售業實物商品網上零售額同比增長13.3%，深圳市限額以上單位通過互聯網實現商品零售額同比增長甚至達到85.6%。上述一線城市各類消費需求的強勁復蘇惠及東莞、佛山、惠州等大灣區二線城市。
在線上消費需求持續增長的帶動下，綜合性電商巨頭，以及與其關系密切的第三方物流配送行業在上半年保持了穩步增長的勢頭。一、二季度消費市場的整體恢復速度高于預期，鞏固了主要電商平臺對未來市場的樂觀預期，促使這些企業積極擴張業務，帶動對非保稅倉儲空間需求的增加。
經歷疫情，消費者更習慣于通過線上消費平臺滿足各種生活需要。在此背景下，生鮮生活類電商業務擴展迅猛。相較于傳統生鮮零售的倉儲需求可以被一些相對低標準的倉儲空間滿足，生鮮電商更加標準化的供應鏈產生了更多對高標倉的需求。上半年錄得叮咚買菜、美團買菜等企業在廣州、東莞等地租賃了不少面積的高標倉。
此外，隨著大灣區數字化轉型日益滲透到經濟運作和社會生活中，愈發普及的大數據應用為各類依托消費大數據進行產品設計的即時零售平臺提供了適宜的發展環境。其商業模式相較于傳統競爭對手優勢明顯，其市場份額的快速擴張帶動了上游產業鏈及第三方物流配送倉儲需求的增加。例如，一主要面向海外市場的服裝類即時零售平臺及其供應鏈相關企業上半年在廣州、佛山及周邊市場租賃面積約60萬平方米，引起了行業內的廣泛關注。
2021年上半年，廣州、深圳和惠州均未見新增倉儲面積入市；高標倉市場新增供應較少，分布也并不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，上半年佛山新入市的倉儲面積為31萬平方米，東莞僅為6萬平方米，這五座大灣區城市的整體倉儲供應量難以滿足快速增加的需求。
今年1-6月，在處于低位供應和強勁市場需求的雙重作用下，上述五座城市的高標倉儲市場整體空置率繼續走低，深圳、東莞、佛山和惠州空置率均維持在極低位；其中，佛山上半年新增的31萬平方米倉儲面積在入市后全部租出，大部分由即時零售相關行業吸納。即時零售行業對倉儲空間旺盛的需求明顯高于市場普遍的預期，發展前景看好。而此前空置率相對較高的廣州市場在二季度凈吸納量超過15萬平方米，全市空置率降至1.7%，為八年來最低水平。
今年上半年，高標倉租賃市場整體“供不應求”的現狀導致大灣區五座城市高標倉整體租金呈現上漲態勢。其中，由于東莞擁有同時輻射廣州和深圳兩個核心城市的良好區位和相對完備的倉庫硬件設施配套，市場對其轄區內的倉儲空間需求更大，當地租金上半年的漲幅達到3.2%，在五座城市中位列首位。廣州、深圳和佛山地區高標倉租金上漲幅度相近。
市場展望
未來六個月，我們認為各類電商、即時零售等企業增長預期依然積極，其業務擴張將繼續拉高這些企業對高標倉的需求；除此以外，新增需求很可能將集中在廣州、佛山和惠州等外圍、以生產端為主的市場。雖然今年下半年五座城市新增倉儲供應將超過120萬平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項目的市場反應十分良好，預租情況理想。因此，我們預期今年下半年市場需求將有助消化新增供應，五座城市整體空置率水平不會有大幅增加。仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧表示：“考慮到來自傳統電商的穩定需求增長，加之新增的來自生鮮電商和即時零售企業的需求逐步進入市場，預計短期內租金仍將穩中有升。特別是即時零售平臺短期內擴充的巨大需求極大地強化了業主的信心，他們還提前預租了不少空間，緩解未來供應集中上市的壓力。”
長期來看，大灣區城市強大的人口吸納能力有力支撐了本地消費和倉儲需求的“基本盤”；根據第七次人口普查的數據，廣州、深圳、東莞和佛山四座城市近十年凈增人口數量超過1,764萬人，是全國人口流入最多的地區。持續的人口流入為未來大灣區消費市場的長期發展奠定了堅實基礎，而消費市場延續強勢表現也將顯著增強電商、物流以及機構投資者的信心；但是，長期而言，廣州和深圳兩座一線城市的傳統核心倉儲區域內用地供應仍相當有限，廣州北部、佛山、東莞、惠州乃至肇慶等倉儲市場的重要性將隨著深中通道等重大區域性工程的推進逐漸提高。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
