近年來我國經濟增速逐步放緩，經濟結構調整與轉型升級進入關鍵時期，商業地產所面臨的去庫存和轉型壓力也不斷加大。2020年突如其來的“新冠肺炎疫情”對宏觀經濟造成明顯沖擊，短期居民生產、生活受限，線下消費市場首當其沖，商業地產市場也因此面臨困境。但隨著疫情防控工作常態化，以及疫苗接種工作的穩步推進，社會經濟持續復蘇，居民的消費信心逐漸回升，商業地產也隨之逐步恢復。
市場表現：需求回暖，商業地產市場穩步復蘇
▌商業地產新房市場：1-5月全國商辦新房開發投資額同比增長6.1%，銷售面積同比增長8.8%，新開工面積同比下降11.2%
圖：2016-2021年前5個月全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比
數據來源：CREIS 中指數據
本報告中所指的商業地產包含商業營業用房和辦公樓兩部分。
供應：2021年1-5月，全國商業地產開發投資額為6799億元，同比增長6.1%，全國商業地產新開工面積為6893萬平方米，同比下降11.2%；需求：2021年1-5月，全國商業地產銷售面積為3802萬平方米，同比增長8.8%。
商業營業用房：新開工面積同比下降，銷售面積同比增長
供應：2021年1-5月，全國商業營業用房新開工面積為5160萬平方米，同比下降7.7%；需求：2021年1-5月，全國商業營業用房銷售面積為2789萬平方米，同比增長8.2%，增速由負轉正主要受去年同期基數較低影響，較2019年同期下降15.3%。
辦公樓：新開工面積同比下降，銷售面積受低基數影響同比增長
供應：2021年1-5月，全國辦公樓新開工面積為1733萬平方米，同比下降20.2%，較2019年同期下降29.3%；需求：2021年1-5月全國辦公樓銷售面積為1013萬平方米，受去年同期基數較低的影響，同比增長10.5%，較2019年同期下降19.0%。
▌商業地產大宗交易：經濟向好，需求釋放，大宗交易市場升溫
2021年上半年，商業地產市場逐漸回暖，商業地產大宗交易有所升溫。市場主要通過股權交易和資產交易的方式完成大宗交易。根據監測數據，2021年上半年，CREIS中指數據·寫字樓版共監測到大宗交易90宗，總成交金額為1570億元。按成交金額統計，股權交易金額占比為63.7%，資產交易金額占比為27.7%。總體來看，隨著疫情可防可控，主要城市的辦公租賃市場回暖，需求增加，社會消費品零售額穩定增長，買家對于中國市場的信心增強，預計2021年全年中國商業地產領域大宗市場有望實現增長。
▌商業地產租賃市場：需求回暖帶動百MALL商鋪租金環比上漲0.31%，寫字樓租金環比微跌0.10%，TMT、金融、專業服務行業持續引領寫字樓租賃需求
從當前商業租賃市場表現來看，2021年上半年，國內消費市場呈現持續復蘇態勢，帶動實體商業較快恢復，同時消費需求多樣化、線上消費沖擊等給商業地產市場轉型升級帶來了較大的壓力。從商鋪租賃市場表現看，購物中心的恢復水平要略優于商業街，但總體來看2021年上半年的百街百MALL商鋪租金仍未恢復到2019年上半年同期水平，仍有68.7%的商業街和56.8%的商圈租金低于2019年上半年同期水平。
從當前寫字樓租賃市場表現來看，進入二季度，國內經濟依舊保持穩定恢復態勢，寫字樓市場需求繼續有序釋放，新增供應加速入市，租金基本保持平穩。根據全國15個重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2021年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米·天，環比穩中微跌0.10%。從商圈來看，二季度寫字樓租金環比上漲的商圈占45.0%，租金環比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金環比持平。
圖：2020年二季度-2021年一季度代表城市寫字樓空置率
數據來源：CREIS 中指數據
寫字樓市場整體有所恢復，需求加速釋放，短期供應充足，部分城市寫字樓空置率有所回落。根據CREIS中指數據?寫字樓版，2021年一季度，九個代表城市寫字樓空置率四升五降。一線城市中，上海、北京寫字樓空置率均超12%，相比上年四季度空置率小幅上升；深圳、廣州寫字樓空置率均在9%以內，且隨著租賃需求回暖，空置率已經出現回落。二線代表城市中，蘇州寫字樓空置率仍處高位，為19.1%，較上季度上升2.4個百分點，市場承壓；鄭州寫字樓空置率亦在10%以上，但較上季度有所下降；杭州、西安、南京空置率在10%以內，其中杭州、西安較上季度下降，南京較上季度上升。
▌商辦土地市場：上半年推出成交面積同比均下降，樓面價同比上漲9.0%
圖：2016年-2021年6月全國300城商辦用地推出及成交面積
數據來源：CREIS 中指數據
本報告中的商辦土地是指純商辦類用地，不包含綜合用地和其他用地。
2021年1-6月，全國300城商辦用地推出規劃建筑面積為9870萬平方米，同比下降15.3%。全國300城商辦用地成交規劃建筑面積為8587萬平方米，同比下降10.8%；2021年1-6月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2516元/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價率為6.9%，較2020年同期小幅提升0.67個百分點。從各等級城市來看，一線城市量降價漲，較二、三四線城市成交樓面均價差距依然較大；二線城市量量降價漲，部分城市成交規模下降較多；三四線城市量降價漲，市場分化，價值洼地受企業關注。
企業表現：聚焦核心城市，加快輕資產與數字化運營，融資渠道有望拓寬
商業地產企業在城市布局、運營升級、科技賦能、融資拓展等方面積極拓展業務。在城市布局方面，企業聚焦城市群一二線核心城市，關注具有消費需求空間的三四線城市。在運營升級方面，企業加快輕資產轉型步伐，科技引領運營升維。在融資拓展方面，商業地產類REITs發行量增長，核心城市底層資產受關注。整體來看，后疫情時代，商業地產企業持續尋找新動能，頭部企業引領行業轉型升級。
▌企業投資聚焦城市群核心一二線城市，并密切關注具備消費需求空間的三四線城市
近年來，城市群與都市圈政策利好不斷，核心城市經濟實力強勁，人口持續流入帶動消費市場空間廣闊，商業地產市場潛力突出，商業地產企業保持此類城市的投資力度。
《“十四五”規劃綱要》中明確提出，“以促進城市群發展為抓手，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群……”未來，城市群將成為我國新型城鎮化主體形態，五大核心城市群戰略地位凸顯，區域集聚和規模效應顯著，為商業地產需求的加速釋放創造了便利條件，是企業進行商業地產開發投資和運營的核心區域。
從拿地來看，商業地產企業結合自身發展特點，在市場不斷變化的環境下，仍表現出較為理性的布局偏好。2021年1-6月，二線城市商辦用地成交建面占比為46%，三四線城市占比為50%，主要集中在重點城市群的核心二線城市與重點都市圈外圍的三四線城市，例如位于長三角城市群的杭州成交規模最高為593.76萬平方米，占300城總量的6.9%。長三角城市群的湖州、嘉興等三四線城市成交規模同樣較高，分別占比為3.2%與2.3%�？梢姡虡I地產企業重點布局城市群的核心一二線城市，并密切關注城市群內消費能力不斷提升的三四線城市。從企業布局來看，商業地產代表企業的戰略規劃也大多聚焦于中國的核心城市群，并以此為基礎布局核心區域，同時向具有消費需求的三四線城市拓展。
▌輕資產及數字化成為企業商業運營轉型的重要方向
隨著存量市場競爭日趨激烈，高效率、高回報輕資產運營模式逐漸受到重視。商業地產企業的輕資產化實質是企業從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益。輕資產運營模式不以擁有土地資產為核心，而是重視運營管理服務帶來的收入增長。輕資產模式已經成為商業地產頭部企業儲備優質項目、實現規模擴張的重要途徑。未來，輕資產運營將成為行業趨勢，將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴張業務規模的同時，接受市場的監督，更快獨立成長。商業地產正在成為零售、辦公領域科技創新的孵化載體，企業主動承接數字技術將極大提高運營效率，帶來運營模式的不斷革新。
▌資產證券化拓寬企業融資渠道，商業地產REITs備受關注
多項政策推動REITs發展，公募基建REITs落地。
截至目前，首批基礎設施公募REITs項目共9單已上市。根據統計結果，此次通過的9單項目底層資產涵蓋了收費公路、污水處理、垃圾發電、產業園和倉儲物流五大類主流基礎設施項目類型，資產分布在北京、上海、深圳、廣州、江蘇、浙江等一二線城市，底層資產均在重點城市群中。
商業地產類REITs，2021年1-6月發行金額同比增長42%，重點關注底層資產多位于核心城市核心商圈。
總體來看，REITs越來越受到商業地產企業的關注，通過金融手段打通資金循環鏈，盤活存量資產，優化債務結構，將有助于推動商業地產市場良性發展。
預計未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢，資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。預計未來，在重點城市群與都市圈核心城市以商業地產作為優質底層資產的公募REITs項目，在不久的將來有望推出。
趨勢展望：體驗式商業與數字化賦能，尋找商業地產運營價值新范式
2021年是“十四五”開局之年，商業地產市場需主動迎合時代變革�！癦時代”消費群體的崛起將極大地影響未來商業市場格局，體驗式商業成為購物中心發展變革的熱點，TMT、金融、專業服務行業持續引領寫字樓租賃需求，數字化不斷催生商業地產運營新范式。
▌圍繞“Z世代”消費需求，商業地產新業態新模式不斷涌現
在國家擴大內需的宏觀背景下，消費升級與國潮形成了相輔相成的整體。伴隨著國貨、國潮概念的興起，國潮品牌成為項目招商的重心之一，以國潮為基調的全新營銷模式已成為眾品牌與新一代年輕人溝通的橋梁，借勢“國潮”拉近與年輕“Z世代”的距離。抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求，結合新型體驗式業態布局的商業地產，將在城市發展中醞釀出巨大機遇。各大品牌在線下開設體驗消費店，線下實體店鋪的體驗感可以更加直觀的傳遞品牌信息，展示品牌形象。預計未來，越來越多的品牌會以“潮玩”等概念開設體驗館或快閃店，這些新穎的體驗式消費館將著力打造更具魅力的商業空間，為消費者帶來更潮流時尚消費體驗。
▌體驗式商業成為購物中心發展熱點，賦能商業地產發展新變革
近年來，“體驗式商業”成為購物中心發展變革的熱點。與零售業態占比相對較高的傳統購物中心有所不同，“體驗式商業”以提供服務為出發點，更加關注消費者在消費過程中的參與度與體驗感；從建筑設計、業態組合、主題空間、特色營銷等方面打造從生活情境出發、與消費者價值感相契合、有參與度和感染力的購物中心項目。
圖：體驗式商業發展的驅動因素
資料來源：中指研究院綜合整理
區別于零售業態為絕對主力的傳統百貨，購物中心在業態上具有復合性、多元化的特征，而體驗式商業打造理念之一就是進一步加大體驗業態的比重。“零售：餐飲：娛樂=52:18:30”的分配模式是商業地產行業內普遍認可的購物中心業態“黃金比例”，但如今部分體驗式商業的零售業態的占比已降至30%-40%。
體驗式商業與傳統購物中心不同之處在于把為消費者提供優質服務作為出發點，以消費者體驗為導向。無論是通過合理的業態配比為消費者提供與時俱進的消費內容，還是通過優質的空間打造給消費者帶來沉浸式的消費體驗，都是吸引客流的手段。要想實現從引流到變現的轉化，穩定提升經營績效，關鍵在于如何提高消費者黏性和忠誠度，而提升服務質量則是實現這一關鍵要素的重要途徑。
未來，在“雙循環”新發展格局的帶動下，消費對經濟發展的基礎作用將進一步增強，消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生，促進體驗式消費市場發展，從而培育出更多優秀的體驗式商業品牌。從體驗式商業的未來發展趨勢上看，空間方面，盒子與情景街區的結合將更加緊密；營銷上，“網紅經濟”、“種草經濟”等新興經濟形態發展將促使購物中心強化與KOL合作，實現從線上到線下的引流；科技運用方面，將通過智能硬件應用實現人機互動式管理，并通過“智能商圈”提升消費便捷性。
▌數字化賦能商業地產，催生數字時代商業地產的運營新范式
數字時代的到來，給以經驗導向的商業賦予了更多的技術元素，使得滿足各方需求變得更加精準有力。以賦能商業地產各方參與者為目標，各類技術創新與應用正在重塑商業地產投資、設計、建設、招商、運營、資管等產業鏈的各個環節，一場商業地產運營領域的全面革新正在加速推進。
作為創新技術應用的重要場景發生地，商業地產正在成為零售、地產、金融和共享等科技創新的孵化載體。同時以數字科技被代表的新技術正在重塑商業地產投資和運營各環節的效率和模式。
圖：數字化下購物中心的場景細分
資料來源：中指研究院綜合整理
在疫情的影響下，實體商業被迫推進數字化轉型，越來越多的購物中心開始推開了數字化的大門。縱觀當前實體商業數字化進程，頭部企業在數字化上的探索實踐相對更主動，更具探索精神和戰略意識，但對更多實體商業企業而言，數字化轉型還停留在淺層意義上，即單純的開通了線上商城、打通會員系統、停車服務等功能。
當前，商業數字化已經大致形成了渠道數字化和會員數字化等體系，通過數字化體系，整合人、貨、場，從而實現突破時間、空間、門店的界限限制，為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。從某種程度上來說，商業地產運營已到全新賽道，未來將更加強調打通線上線下全域的數字化運營能力。
商業地產的數字化轉型完全可以幫助企業提升自身的專業運營能力，提升商業的運營效率和營銷坪效，真正既滿足消費者需求又帶來商戶的收入提升從而實現產業鏈共贏。
結語
商業地產已進入4.0時代，而疫情后的新常態以及互聯網技術的新應用，將加速商業地產形成新的行業發展格局。商業地產企業將更多思考如何構建全渠道運營模式，實現智能轉型等，以抓住經濟的風口，并實現自身價值的提升。
▌2021商業地產標桿企業和項目
“十四五”開局之年，在構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的背景下，消費升級促使新模式、新業態不斷產生，數字經濟時代到來推動商業地產企業運營方式變革和管理思維創新，商業地產行業迎來新的機遇與挑戰。因此，把握未來發展趨勢、監測行業發展動態、深化企業運營研究，將有助于商業地產企業強化自身優勢，挖掘業務新增長點，提升商業地產項目運營水平。
▌2021寫字樓運營標桿企業與聯合辦公運營標桿企業
面對激烈的市場競爭，隨著各種新建成的寫字樓不斷涌現，企業的需求也在發生著不斷的變化。寫字樓必須通過不斷加深運營管理，提升服務質量，完善增值服務，方能保持在市場中自身的競爭力。疫情下加速了企業向數字化轉型，科技智慧元素更多的融入寫字樓領域，通過前端的時刻觸及新技術、新產業、新業態和新模式的變化，通過大數據的分析，不斷優化和提供企業與用戶的需求服務，形成不同項目間不同業態共生、共贏、共享的生態系統，這將逐漸形成寫字樓運營不可復制的核心競爭力。
