CBRE世邦魏理仕近日發布《2021年第二季度中國房地產市場報告》顯示，今年第二季度國內主要城市寫字樓凈吸納量接近歷史峰值；購物中心首層平均租金環比上升；京滬及其周邊節點城市等熱門區域倉庫需求加速釋放；商業地產投資市場活躍度顯著提升，創2019年來最高季度成交額。
展望未來，世邦魏理仕預計下半年寫字樓凈吸納量將超過300萬平方米，并上調全年凈吸納量預測至660萬平方米；零售物業市場，受風險資本推動的國內品牌仍將是下半年需求的主力；倉儲物流市場，一線城市及其周邊區域的新增供應放量將成為租戶在核心區位選址擴租的機會窗口；物業投資市場，全年商業地產大宗交易金額有望增長21%，物流設施資本化率將繼續下行。
寫字樓市場
世邦魏理仕數據顯示，2021年二季度寫字樓市場租賃需求進一步回暖，全國18個城市本季錄得凈吸納量209萬平方米，近歷史單季峰值。一線城市季內貢獻逾50%凈吸納量，此外，科創產業驅動的二線城市（如成都與杭州等）需求強勁，單季錄得10至20萬平方米凈吸納量。受益于市場活躍租賃需求，世邦魏理仕監測的全國18個城市中，共有14個城市錄得環比空置率下降，全國平均租金環比跌幅收窄至0.2%。
展望2021年下半年，全國18個城市預計有500至600萬平方米新增供應入市，較多集中在四個一線城市及中西部區域。盡管供應端仍面臨壓力，基于中國經濟穩定的復蘇態勢和上半年旺盛的寫字樓租賃需求，世邦魏理仕上調全年凈吸納量預測至660萬平方米，下半年凈吸納量預計逾300萬平方米。租金將進一步擺脫全面下行的趨勢，租戶持續流入、供需平衡改善明顯的區域有望實現持續的租金增長，但城市和板塊之間的表現仍將分化。
零售物業市場
消費市場持續保持復蘇態勢，推升上半年社會消費品零售總額至21.2萬億元。世邦魏理仕數據顯示，本季度全國18個城市新增供應及凈吸納量分別錄得214萬平方米和212萬平方米，凈吸納量錄得疫情爆發后最高值。新增供應及現有空置面積去化情況良好，整體空置率小幅回落至7.7%。全國購物中心首層平均租金環比上升0.6%。
展望下半年，世邦魏理仕預計全國18個城市將有500萬平方米左右的新商場開業，2021年全年新增供應達800萬平方米。鑒于部分高品質新項目品牌簽約率已達90%以上，預計新項目的開業將推高凈吸納量至全年600萬平方米左右，年底空置率將小幅上升1至2個百分點。
受風險資本推動的國內品牌仍將是下半年市場需求的主力。從世邦魏理仕研究部追蹤的資本投資餐飲零售案例來看，二季度全部或部分資金用于開設實體店的成交共計31筆，為2019年以來的最高水平。其中，咖啡茶飲和特色簡餐占比近六成，其次為美妝護膚、運動健身，潮玩手辦的投資熱度亦有所上升。此類品牌城市選址計劃多集中于一、二線城市。從開店規模上看，整合產品線和大店模式成為多品牌服飾集團的門店策略之一。
倉儲物流
世邦魏理仕報告指出，二季度國內16個主要城市錄得高標倉新增供應125萬平方米，環比增長60%。其中京滬及其周邊節點城市占比超過40%，可租面積的增加帶來這些熱門區域倉庫需求的加速釋放，本季京滬凈吸納量均突破10萬平方米。
世邦魏理仕預計下半年預計將有約680萬平方米新增供應入市。一線城市及其周邊區域的新增供應放量將成為租戶在核心區位選址擴租的機會窗口，尤其是深圳將迎來三年后的首個新增供應。寧波、武漢等部分二線城市的去化壓力將有所加大，租金走勢短期承壓。
物業投資
世邦魏理仕數據顯示，二季度國內商業地產投資市場交易活躍度顯著提升，交易額環比上漲74.1％至966億元，為2019年以來的最高季度成交額。上半年大宗交易總額錄得1,521億元，較2020上半年上漲30%，并且已超過疫情前2019年同期水平。
世邦魏理仕預計全年大宗交易金額有望增長21%，物流設施資本化率將繼續下行。世邦魏理仕2021年初的中國投資者意向調查結果顯示，57%的投資者計劃今年加大對中國優質商業地產的投資。第二季度各類資產交易全面復蘇的跡象顯現，預計全年大宗物業交易金額將較2020年上升21%，達到2,500億元。資產價格方面，下半年商辦物業的資本化率將保持穩定，而考慮到工業物流領域近兩年來活躍的私募地產基金募集和國內公募REITs的上市，物流設施的資本化率將有小幅下行的空間。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
