去年12月中央經濟工作會議提出加快完善長租房政策，規范發展長租房市場，在“房住不炒”、“租購并舉”等政策指引下，中國長租公寓市場在過去幾年間取得了長足發展。在此背景下，仲量聯行近日重磅發布《乘勢而上，啟航新征程——中國長租公寓市場白皮書》，旨在深度解析中國長租公寓市場的發展現狀以及投資機遇和挑戰。
仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示，這份白皮書是我們自2018年發布《新機遇，新挑戰》長租公寓市場白皮書之后，再次針對這一細分市場展開的深入研究，以期為市場參與方提供更多維度的洞察。3年前的報告描繪了中國長租公寓市場通向成熟的發展路；我們欣喜地看到，市場已沿著這條路徑向前邁進；而現在正是中國長租公寓行業邁向成熟的重要機遇期。
房源數量三年翻番 需求來源日趨多元
三年前，仲量聯行提出人口結構變化、購房門檻、政策支持和資本助力是推動中國長租公寓快速發展的四大驅動力。如今，這四大驅動因素更迎來了“升級版”——
“七普”展現出的城市之間和城市內部更強的人口流動、晚婚晚育現象的越來越普遍和家庭小型化趨勢都導致青年人住房租賃需求期延長；
居高不下的房價和一、二線城市不斷加碼的限購限貸政策讓長租公寓得以滿足越來越多人的住房需求；
國家出臺的一系列土地供給、稅收優惠和金融支持等政策亦在鼓勵住房租賃市場發展的同時對其進行了進一步規范；
在辦公、零售等房地產業態遭受疫情沖擊時，韌性十足的長租公寓受到了全球主權基金、養老基金和其他投資機構的青睞，為該業態注入了強勁的發展動力。
在上述因素的共同作用下，中國重點城市的長租公寓市場挺過了行業洗牌和疫情沖擊，從2020年下半年開始迅速復蘇。據仲量聯行統計，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的 73萬套，數量將近翻番。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中；且開業6個月以上門店的平均入住率高達89%-95%。值得指出的是，部分城市的中高端長租公寓市場已逐漸成型。
從城市維度觀察，截至2021年第二季度，深圳長租公寓存量項目和房源數量最多，分別為395個和13.3萬套；上海290個存量項目共計7.1萬套房源中，50%分布在外環外，內環內僅有10%；北京雖然在項目和房源數量上不及深圳和上海，但在營項目平均出租率高達97.5%，租賃需求十分旺盛。
京滬深最受投資者青睞 回報預期在4.5-5.5%
在“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的國內外企業和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發及投資上。為了更好地分析和預判國內長租公寓投資市場的投資邏輯與趨勢，仲量聯行面向30多家不同類型的投資機構開展了問卷調研。
調研結果顯示，投資者現階段的關注焦點依然是上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口占比高和購房門檻較高的一線或新一線城市。而在細分賽道方面，目前97%的受訪投資者希望進入面向企業精英白領市場的中高端長租公寓細分市場。從發展模式看，投資者仍然主要采取重資產擴張模式，尤其是存量資產改造模式。
大部分投資者對國內長租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對于未來5年的穩定回報率走勢，45%的投資者認為會保持平穩，39%的投資人認為會下降。
仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東認為，隨著國內長租公寓市場逐漸成熟，其空置風險將更低、資產表現也將更趨于穩定，預計資本化率會繼續向辦公樓等傳統商業地產資產靠攏。
挑戰機遇并存 市場各參與方需攜手合作
“資產價值過高”以及“土地和資產獲取困難” 一直以來都是中國長租公寓市場投資者面臨的兩項最大挑戰。對于大部分機構型投資人而言，存量改造是進入國內長租公寓投資市場的主流模式。但國內一線城市核心區存量資產的價格普遍偏高，再加上項目改造成本、投資回報率往往低于機構投資者的預期。投資者有必要深入市場租賃需求特征，在非核心商務區或產業園區尋找適合的投資機會。
要想在短期內實現規模效應，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達成，拿地開發是效率更高的方式，但目前機構投資者在本地市場獲取開發土地還存在一定難度。投資者應考慮與擁有土地優勢的國企和開發商以及擁有豐富管理運營經驗的運營商合作，各方市場參與方發揮各自優勢，能夠有效應對這一挑戰，實現合作共贏。
此外，“資產流動性過低，導致退出困難”成為第三大挑戰，退出機制已是投資者最關注的話題之一。短期內，單一資產或資產包退出仍將是主要的途徑；但中期有望通過REITs提升長租公寓投資市場的流動性。
中國REITs為長租公寓行業發展提供新契機
在“房住不炒”和“共同富裕”的大政策背景之下，租賃住房的發展正被提到前所未有的高度。2021年7月國家發改委發布958號文，正式將保障性租賃住房納入了試點行業中。使得普通投資人參與這一中等風險中等收益且分紅穩定的投資產品成為可能，并同時可以分享到國家建設的紅利。此外租賃住房REITs可以實現“投融管退”的閉環，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供優質的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性；同時還可以提升開發商開發租賃住房的動力，從而加大該市場的供應量。
REITs的落地進一步推動了中國房地產行業大資管時代的到來。在傳統增量開發為主導的上半場，房地產開發商們通過高杠桿來實現高周轉獲得高收益；而在存量資管為主的下半場，資產管理的水平高低才是制勝的關鍵。在REITs的模式和制度之下，租賃住房的價值創造主要來自不動產資產本身的真實運營情況，由資產運營產生的凈現金流是投資者分紅付息的主要來源，通過升級不動產的日常運營管理、提升租金收入、提高資產估值，從而帶來長期的持有收益。
仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平表示，租賃住房和REITs天然適配，雖然現階段公布的政策暫時僅將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產，但我們認為，中國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。租賃住房有可能成為中國REITs的又一個藍海；而REITs也有望成為長租公寓投資者未來主要的退出機制之一。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
