近日，CBRE世邦魏理仕推出《煥新萬象》專題報告，憑借對疫情后政策、金融、產業和企業等各方面的專業洞察，總結出可能對商業地產市場產生深遠影響的七大變化。
企業聚焦樓宇健康
租戶持續提升對辦公環境的健康訴求
CBRE中國區研究部2021年租戶調查結果顯示，在選址時，逾九成的企業都偏好綠色建筑，其中近兩成的企業愿意為此承擔一定的租金溢價。在實際的樓宇租賃表現上，全國主要的一二線城市，LEED/WELL認證樓宇的年去化速率在疫情爆發后的四個季度較疫情前四個季度上升2.3個百分點，而非LEED/WELL認證樓宇則下降了1個百分點。
建議業主借力健康樓宇，提升資產表現
CBRE建議業主充分利用這一輪企業的擴張周期，并抓住當下租戶與日俱增的健康和綠色訴求，從設施優勢、配套與服務、員工關懷等三個方面打造差異化的樓宇硬件和服務方案吸引優質租戶從而提升資產表現。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年8月
房地產策略靈活化
租戶通過采用共享工位增強人員和業務的靈活性
疫情的爆發讓遠程或彈性辦公模式逐步發展為企業長期的策略，但站在更廣義和更長期的角度，租戶對于靈活性的需求與未來業務增長、員工福祉和房地產租賃行為等方面息息相關。
CBRE調查結果顯示，分別有26%和39%的租戶表示未來計劃在全部工區或部分工區增加共享工位。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年8月
彈性租賃條款被租戶視為抵抗不確定性的重要手段
全球疫情仍然存在諸多不確定性，租戶也希望在房地產租賃行為上更多地規避可能存在的風險。有鑒于此，CBRE建議業主可以從租約、空間配置、科技解決方案三個層面應對企業房地產策略日益靈活化的趨勢。
物流成為投資首選
物流地產成為最受青睞的主流地產類型
今年上半年，物流大宗投資交易總額接近90億元，其中二季度成交額達到75.9億元，是單季度第二高值。與此同時，物流倉儲的資產價格持續上漲。截止今年二季度，國內一線城市的平均高標倉資本值指數較疫情前上漲7.4%，而同期辦公樓和購物中心資本值均錄得近10%的跌幅。
租戶需要更高效和專業化的倉儲設施
近期我們對國內主要的大中型物流租戶開展了一次調查，其結果令我們對物流租賃需求的短中期前景保持樂觀。70%的租戶計劃未來三年增加在國內的物流設施面積，其中47%以上預計增幅超過30%。
數據來源：2021 年中國物流租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年8月
中國優質物流設施在全球配置中極具吸引力
租戶在樞紐城市的持續擴張意愿以及對倉儲設施專業化程度不斷提升的要求，預示著未來在新建物業和存量投資改造領域均有大量機會。中國物流地產的交易額僅占全球4%，而其回報率高于全球物流地產平均水平。從全球配置的角度看，中國的優質物流設施仍是極具吸引力的投資標的。
醫藥地產站上風口
生物醫藥企業研發辦公需求疫后爆發
承載生物醫藥產業鏈上研發、生產制造和流通銷售各環節的相關房地產也成為全球商業地產投資的熱點之一，其中包括廠房、實驗室、研發辦公、冷鏈物流等多種物業類型。生物醫藥是中國重點支持的戰略新興產業之一。據CBRE統計，2020年至今，生物醫藥企業在北京和上海的辦公樓和商務園區市場的季均租賃面積超過6萬平方米，接近2019年全年水平。
關注成熟醫藥園區老舊物業的改造增值
盡管中國的醫藥地產投資市場尚處于起步階段，但龐大的醫藥產業規模和發展潛力、產業政策的支持以及高成長的租賃需求令其關注度迅速攀升，尤其是與研發相關的商務園區物業。成熟園區內大量區位優越且可供改造提升的老舊物業是很好的增值投資標的。
掘金零售運營溢價
零售物業投資觸底反彈
2021年上半年，零售及含零售物業的綜合體大宗交易總額突破740億元，同比猛增170%，創歷史同期新高。與寫字樓和倉儲物流相比，零售物業投資對資產運營能力的要求更高，因而從運營調整中實現溢價的空間也更大。
自然健康和全渠道在疫后零售物業運營中的重要性進一步提升
優化租戶業態結構、改進門店布局及動線設計是提升購物中心運營表現的常用手段。除此之外，CBRE建議投資者和業主結合疫情后的消費市場新趨勢，著重從自然健康和全渠道兩方面做出提升。
公募REITs揚帆啟航
公募REITs將提升產業地產大宗交易流動性
公募REITs為產業地產提供了新的退出通道，增加了市場透明度，并引入更為多元化的資本。以首批產業地產REITs為例，其申購成功的資金有44%來自于證券自營、公募基金、銀行理財、個人投資者等因相關法規或財務門檻無法直接投資大宗不動產的資金。
數據來源：德邦證券，世邦魏理仕研究部，2021年8月
REITs助力房企財務優化和業務模式轉型
自年初三條紅線、五檔分類等措施實施以來，房地產傳統融資渠道管控趨嚴。REITs發行將幫助相關房企拓寬融資渠道、優化資產負債結構，也REITs將加速開發商的業務模式向資產管理轉型。通過開發、運營和資管能力的協同，讓分拆出來的成熟優質資產在資本市場上實現估值優化。
ESG引領地產新風向
ESG投資成為疫后焦點，雙碳目標下房地產投資需提升“綠色能力”
房地產是實現雙碳目標的重點控制領域之一。今年北京、杭州等城市的土地市場上已經出現了“競品質”的要求，綠色健康、超低能耗等指標成為企業競標方案的評分項。這些措施在控制土地溢價的同時，也將推動房企和投資者不斷提升其“綠色能力”。
綠色樓宇的租金溢價逐步獲得租戶認可
在商用地產領域，綠色建筑正在成為一種新常態。除了降低運營支出、綠色金融支持等已經被廣泛認可的優勢外，綠色建筑在租金收入方面的溢價也開始被部分租戶所接受。
社會責任與商業地產投資
企業和投資者對公共健康、員工福祉等社會責任議題的重視程度在疫情后明顯有所提高。從長期來看，這或將為商業地產投資提供新的策略和機會。
CBRE中國區研究部負責人謝晨表示，2021年，盡管全球新冠疫情依舊反復，但經濟和商業地產市場的反彈如期而至。商業地產租賃供需兩旺，生物醫藥、社區團購等新增長點涌現；大宗物業交易額突破歷史同期新高，公募REITs揚帆起航。商業地產市場的七大變化是疫情后全球和中國經濟社會急速變化的投影。站在這些結構性趨勢和周期性復蘇的交叉點上，CBRE建議商業地產投資者從關注產業地產、塑造運營價值、制定ESG策略等方面優化投資策略。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
