近期，貝殼研究院發布一項圍繞全國40城開展的《全國租賃市場季報》。從貝殼研究院監測的數據看，今年1-9月全國重點40城租金同比確有增長，但漲幅僅為1.4%且相較于2019年同期仍下跌10.7%，低于疫情前水平。此外，從租賃成交數據上看，多居戶型比例增加。貝殼研究院認為，造成這一現象的原因可能與疫情后家庭型租客提升租住品質意愿增強有關。
9月40城中38個租賃市場降溫
根據貝殼研究院數據，全國重點40城中，上海、鄭州的年內熱度高峰出現在3月，市場熱度主要是由春節后流動人口返城帶來的新增、換租需求推高。其余38個城市均分別在今年3季度的6、7、8月陸續迎來年內市場熱度高峰，則主要是畢業季租賃需求推動。
從月度來看，包括一線城市北京、深圳以及二線城市的成都、西安、大連、東莞、青島、武漢等在內的19個城市租賃市場從8月起便開始降溫。
9月除了南京、鄭州外，其余38個城市租賃市場熱度均降溫，南京和鄭州主要是受到短期疫情的影響，疫情防控期間部分抑制的租賃需求延遲釋放.
從季度來看，除了上海、南京、武漢和鄭州市三季度成交環比小幅下降外，其余城市市場熱度均保持升溫趨勢。全國重點40城的租賃需求主要是外來流動人口以及本地的換租需求，今年1-9月市場熱度最高的20個城市中，17個為超大及特大城市，流動人口進一步向大城市聚集，帶動租賃市場活躍度提升。
數據來源：貝殼研究院
1-9月超八成城市同比微漲，但仍有近七成城市租金低于2019年同期水平，9月近六成城市租金環比下跌。
根據貝殼研究院數據，今年1-9月全國重點40城中濟南、哈爾濱租金水平同比基本持平，鄭州、沈陽、廊坊、南昌、呼和浩特、太原及東莞市等7個城市的租金水平同比小幅下跌，其余31個城市租金均同比保持微漲趨勢。
相比于疫情前，今年1-9月除上海、廈門、西安、徐州、合肥、蘭州、杭州、無錫、蕪湖、深圳、福州、南京及成都市等13個城市外，其余27個城市均低于2019同期水平。
從月度來看，8月全國重點40城中五成城市的租金水平環比下跌，9月近六成城市租金水平環比下跌，包括一線城市北京、上海和二線城市成都、西安、天津、杭州、沈陽、大連、東莞、佛山等23個城市。
從季度來看，第三季度全國重點40城中超八成城市租金環比和同比微漲，但仍有超五成的城市租金均低于2019年同期水平。
多居戶型租賃房源成交占比增加
相比于2019年，全國及各能級城市三室及以上租賃房源占比增加，除新一線城市外的二線城市的占比增加超過6個百分點。
根據貝殼研究院數據，2021年全國重點40城租賃成交房源中，三室及以上的成交占比達到29.6%，相比于2019年增加了5.8個百分點，其中三室占比增加了4.5個百分點。
數據來源：貝殼研究院
分能級來看，一、二線城市三室及以上的占比分別比2019年增加了3.5個百分點、3.4個百分點，其中新一線城市占比增加了2.9個百分點，其他二線城市增加了6.5個百分點。
貝殼研究院認為，租賃成交中多居室戶型比例增加，其主要原因一方面是因購房計劃推遲而導致的租房的家庭數量增加，另一方面則是家庭型租客在經歷過疫情后，更愿意租賃多居室的戶型，以保障租賃居住的品質。
在多居戶型受歡迎的同時，大面積段的房源成交占比自然增長。從面積上看，一線城市仍傾向于小面積租賃房源，二線城市則大面積租賃房源占比有所增加。根據貝殼研究院數據，2021年全國重點40城租賃成交房源中，90-120平米的成交占比達到21.5%，相比于2019年增加了2.1個百分點。
但大面積意味著較多的租金指出，因此低能級城市大面積租賃房源增加更為顯著。貝殼研究院數據顯示，一線城市60-90平米占比比2019年增加了1.3個百分點，二線城市 90-120平米的占比增加1.7個百分點，其中新一線城市及其他二線城市則分別增加1.2個百分點、3.0個百分點。
多城嚴控租金上漲 四季度租金或穩中有落
從掛牌價格看，1-9月全國重點40城房源掛牌均價同比微漲，相比于2019年跌幅為5.6%。按月份看，4月開始房源掛牌均價環比、同比微漲，8、9月環比下降，其中9月房源掛牌均價環比下跌0.6%。
從政策方面看， 進入2021年以來，國家鼓勵租賃市場發展的傾向愈發明顯，從中央經濟會議到“十四五”規劃等都提出要發展保障性租賃住房，解決新青年、新市民的居住問題。響應國家號召，多城出臺政策鼓勵住房租賃市場發展并嚴控租金價格。
其中，8月2日，上海率先發布《關于調整本市職工提取住房公積金支付房租月提取限額的通知》提高了市場性租賃住房月提取限額。隨后在上海發布的住房發展“十四五”規劃中，又提及了堅持民生為本、租購并舉、布局優化、精細治理、品質發展5個基本原則。
8月18日，24日，北京先后發布《關于加強公共租賃住房資格復核及分配管理的通知》、《北京住房租賃條例（征求意見稿）》明確提出，如住房租金快速上漲，必要時將實行傭金指導價、租金指導價。此外，成都、佛山等城市也均發布了相應政策。
8月30日，住建部正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，鼓勵穩步實施城中村改造，要求同步做好保障性租賃住房建設，住房租金年度漲幅不超過5%。
9月18日，上海市房地產經紀行業協會組織自如、相寓、鏈家、中原、我愛我家等12家大型住房租賃企業、房地產經紀機構，開展了以“維護住房租賃市場秩序，保持住房租賃市場穩定”為主題的行業自律承諾活動。其中，8家租賃企業明確承諾，今年底前掛牌出租房源不漲租金。
多城從供應到價格層面對租賃市場的調控，進一步穩定市場預期。進入9月，全國及各地租賃市場降溫已有所顯現。根據貝殼研究院數據，全國租賃市場9月成交量下降超20%。基于目前市場環境，貝殼研究院預計，今年四季度租賃市場進入傳統的租賃市場淡季，租金水平穩中回落。
來源：央廣網
編輯：wangdc
