近日，由仲量聯行主辦的“產業煥能 · 躍啟新章”睿見沙龍在重慶正式舉行。此前，據仲量聯行發布的《2021年華西甲級辦公樓企業客戶Top50報告》顯示，近年來除保險、金融等傳統頭部企業外，科技互聯網企業的表現尤為突出，進入華西Top50榜單的企業數高達13家。金融與科技互聯網行業“雙輪驅動”，已成為西部辦公樓市場增量需求的兩大支柱。
頭部企業在渝辦公需求面積持續增加，總部企業及多元產業助推需求規模優勢
縱觀重慶Top50榜單，字節跳動以逾6萬平方米的承租面積問鼎2021年重慶甲級辦公樓企業客戶Top50榜首，其所在的科技互聯網行業的入榜企業共5家，面積總計占比26.0%，單個企業承租面積遠超其他行業平均水平。此外，金融行業入榜企業數量位居各行業之首，高達20家，面積占比38.2%。
從產業維度來看，金融與科技互聯網行業同樣是重慶甲級辦公樓中頭部企業的兩大主力，“雙輪驅動”效應顯著。隨著頭部企業在快速演變的市場環境中迭代升級，上榜的頭部企業也在加速迭代。從時間維度分析，與2020年相比，新入榜2021年重慶Top50榜單的企業共7家，上榜的面積門檻也從3,600平方米提升至約4,000平方米，頭部企業在渝承租面積不斷增加。重慶頭部企業的辦公樓需求規模亦高于同能級的中西部其他城市，再次凸顯其經濟發展的穩健動能。
仲量聯行華西區交易及商業地產部總監鄧耀華對此分析到：“重慶Top50企業的需求規模優勢主要源于重慶的總部企業及產業結構兩大因素。首先，重慶是長江經濟帶與西部陸海新通道的戰略支點，企業區域總部紛紛選址重慶，Top50榜單中區域總部型企業數量高達9家。總部型企業往往員工數量多，承租面積大，具有顯著的辦公引領效果。其次，重慶Top50企業需求中產業結構符合戰略發展方向。重慶作為內陸國際金融中心，不僅傳統金融發展穩健，小額貸款等領域的發展 更是重慶金融業區別于中國其他省市的一大優勢。”
據悉，在中國互聯網公司旗下的小貸公司如螞蟻金服、小米金融、京東白條等紛紛在渝設立全國總部；同時，大型國有銀行旗下金融租賃公司總部如中銀租賃等亦選址重慶。金融業對重慶辦公需求發揮著顯著的首位支撐作用。此外，專注于C端消費的互聯網企業，如在線教育，新媒體等在重慶擴張迅速，成長極快，是市場近年來最重要的增量需求來源。騰訊西南總部借智博會東風落戶重慶，再次凸顯出重慶對于科技互聯網頭部企業的吸引力。“榜單中5家科技互聯網企業平均承租面積接近30,000平方米，遠超傳統行業規模，市場關注度極高。”鄧耀華表示。
針對主力企業的辦公選址需求，仲量聯行華西區研究部總監朱建輝分享到：“以金融業為例，中國金融對外開放的政策紅利逐步釋放，傳統的金融業發展也從過去粗放式的規模擴張轉向更為注重質量、效率與后臺服務精細化運營的階段。在以重慶為代表的中國西部城市，金融機構的辦公需求也不再局限于以呼叫中心、客服中心為代表的后臺部門，金融行業的職能逐步延伸發展。這必然加速金融企業因布局多業務領域、多職能部門所產生的辦公增量需求。”
四大視角詮釋重慶辦公樓市場新變化，增量市場探索成關鍵
過去幾年，重慶歷經產業迭代升級與經濟快速發展，其辦公樓市場亦隨之革新，開啟新章。本次沙龍中，仲量聯行重慶分公司總經理劉洋結合上半年重慶辦公樓市場的基本面數據，進而從產業、租戶面積、市場空置以及競爭策略四大視角，深度剖析了重慶辦公樓市場新貌。
從產業視角來看，受疫情對租戶結構的影響，加之對P2P行業的持續整頓，新興金融等在整體行業中占比逐步降低，租戶退租風險亦隨之減小；同時，伴隨科技互聯網及戰略新興產業的發展，重慶甲級辦公樓內的租戶構成更加多元和優質，有助于市場抵御單一產業下滑帶來的系統性風險。
將視角轉向租戶面積，可以觀察到過去5年，重慶甲級辦公樓內的租戶平均承租面積呈現“兩端上翹”的趨勢——即面積在200-300平方米以下的中小微企業的活躍度不斷攀升，占比由2017年的24.8%增長至如今的35.6%。這得益于重慶過去幾年科技互聯網初創企業的快速增長；同期，重慶Top50中頭部企業客戶的需求面積也在持續增長。
從市場空置數據來看，重慶甲級辦公樓空置壓力正逐步減小。2015年至今，全市甲級辦公樓空置率累計下降27.4個百分點，江北嘴更是由曾經的新興商務區，升級為拉動辦公需求增長的核心商務引擎。2021年上半年，江北嘴空置率已經回落至20%以下，隨著未來土儲開發殆盡，江北嘴有望率先實現由租戶市場至業主方市場的蝶變轉型。
針對“策略之變”，劉洋總結到：“市場的發展已由最初的硬件競爭，到前幾年項目配套及空置率高企背景下的價格戰競爭，逐步轉向面向增量市場的探索競爭階段。目前，科技互聯網及戰略新興產業，小微企業及超大型企業的辦公需求成為市場關注的焦點，這對開放商在空間、配套、運營及服務能力的打造提出了更高要求。從企業真實需求出發的經營性思維理念，加之與產業發展相匹配的競爭策略，方能更好地迎接重慶辦公樓市場下一篇章中的機遇與挑戰。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
