房訊網訊 世邦魏理仕近日發布《2022年第三季度成都房地產市場回顧與展望》指出，2022年第三季度，高溫限電、疫情反復等一系列宏觀事件導致商務活動、實體消費受到不同程度的影響，繼而改變成都房地產市場運行節奏，寫字樓和零售物業市場階段性承壓；盡管如此，疫情同時也催生線上消費滲透率的進一步攀升，故而季內倉儲需求顯著釋放。此外，季內依然看到產業落地成效顯現、零售運營商持續加碼等。
優質寫字樓市場
核心板塊迎甲寫供應，TMT產業落地矚目
2022年第三季度，成都優質寫字樓市場供應回升，共錄得三個甲級寫字樓交付使用，分別為環貿ICC1號樓、中國太平金融大廈及國創中心，合計新增辦公面積25.7萬平方米，拉動全市甲級寫字樓存量攀升至近390萬平方米，環比增長7.1%；其中，環貿ICC1號樓是東大街子市場時隔十年來首次錄得的單一業權甲級寫字樓。季內高溫限電、疫情反復等一系列事件改變市場運行節奏，商務活動受阻，故在新增樓宇保有一定預租需求的背景之下，凈吸納量仍僅錄得3.3萬平方米，環比下降8.8%，同比下降72.8%；如若剔除新增樓宇的貢獻，存量甲級樓宇季內凈吸納量僅余千平方米，而乙級樓宇則為負值。因此，成都優質寫字樓市場整體空置率環比上升2.1個百分點至20.3%；平均租金進一步承壓，環比下跌0.4%，其中市中心跌幅較大。
新增需求方面，金融業、TMT和專業服務主導季內去化，分別占比32.4%，26.4%和16.2%。具體而言，季內金融業基本為傳統金融業所支撐，占比該類需求的95.8%，其中來自于某內資保險企業的自用需求為最大貢獻。
其二，得益于政府不斷加大的招商引資力度，季內TMT產業落地成效斐然，錄得多宗頭部企業的大面積辦公需求落子案例。按細分領域看，工業互聯網繼續引領，占該類需求的約66.8%，成都聚焦數字經濟與實體經濟融合發展進而將持續帶動大數據、云計算、金融科技、專業服務等細分領域的活力攀高；而消費互聯網在歷經數輪行業調整后，來自于新興領域的需求開始顯現，如青少年編程等，占比33.2%。最后，以律所為代表的專業服務企業的擴張需求保持穩定，其選址更青睞于城南板塊，原因在于該類企業多采用業務就近原則且注重辦公形象，而年內優質新增供應恰好為其提供契機。
展望未來，2022年成都優質寫字樓市場的新增供應已接近尾聲，全年供應量處較低水平，但2023-2025年間供應量將顯著回升，年均供應量近60萬平方米。9月15日，工信部公示首批產業鏈、供應鏈生態建設試點城市建議名單，成都為中西部唯一上榜城市，這是對成都目前產業發展的良好基礎和優勢產業鏈的肯定，也意味著未來或將有更多本地企業被培育，以及更多外來企業被引導入蓉以持續完善產業本地化配套率，繼而有望衍生數字經濟、專業服務等領域的辦公需求。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人黃璐表示：“臨近季末，成都市政府出臺《紓困十條》以提振經濟，疊加部分業主積極推出如物業費減免等優惠政策，或更為靈活的商務條件及辦公產品，繼而有望在一定程度上刺激辦公需求釋放；需求方面，金融業、工業互聯網等企業或將保持活躍，未來在‘建圈強鏈’行動的持續推進下，成都招商引資的成效將進一步顯現，繼而為寫字樓市場提供需求支撐”。
零售物業市場
假期消費市場回升，輕資產布局聚城南
2022年第三季度，成都零售物業市場未錄得新增供應，原因在于諸多宏觀事件致使部分購物中心的工期及物料運輸等受阻，繼而推遲交付。著眼需求端，在經歷一系列突發事件引發的階段性城市管控和購物中心運營時間調整后，季內品牌的擴張需求疲軟，且次級、近郊商圈的部分大型體驗、餐飲商家承壓并退租，全市凈吸納量錄得負值。相應地，市場整體空置率環比上升0.3個百分點至8.3%；購物中心首層平均租金延續下行趨勢，環比下跌0.6%。
臨近季末，消費市場逐步恢復常態，且在“十一”國慶黃金周期間進一步回升。一方面得益于微度假、夜經濟、新業態吸引市民更趨向于選擇高頻的“就地過節”；另一方面，消費券助力消費“回補”，成都市商務局數據顯示，截至10月7日，第一波次消費券核銷率已達58.6%。
同期，運營商的輕資產擴張步伐并未放緩，季內積極布局未來極具潛力的熱門板塊，如以愈發成熟的第二核心商圈交子公園所引領下的城南區域，其錄得季內全數4筆輕資產擴張案例，如萬達商管接手位于大源的紅唐購物中心和位于金融城的奧克斯廣場、合生商業成都首個合生廣場落地高新中和等。值得關注的是，盡管2022年市場不確定性較大，但目前已錄得8筆運營商輕資產布局的案例，創歷史新高。
按品牌新增店鋪數看，零售業態占比36.9%。其中，服飾品牌愈發聚焦“獨立精致”，潮流、運動細分及設計師品牌引領擴張，如日本潮牌Sacai、設計師品牌Alexander Wang和Nanushka、高端戶外品牌Moose Knuckles、高性能鞋服品牌HOKA ONE ONE等均于季內布局首店或擴張店鋪；美妝護膚品牌保持積極，其布局戰略的迭代與核心、非核心商圈的調整升級相互聯動，其中沙龍香氛及高端美妝護膚品牌集中于核心商圈，并成為域內購物中心冷區大規模調改的主力軍，如PENHALIGON'S、BURBERRY、mtm labo、DOCUMENTS聞獻等；而歐美系、韓系的主流品牌的擴張則進一步下沉，成為次級、核心商圈購物中心首層調整升級的關鍵租戶。除此之外，隨著商業載體的多元化發展，美妝護膚品牌戰略布局也不局限于百貨與購物中心之間的更替，優質街區也將成為參考。
餐飲業態占比35.6%，外來餐飲繼續布局首店，如中國首家LV餐廳、BUTTERFUL&CREAMOROUS西南首店、壽司郎西南首店，以及季內尤為矚目的新中式茶飲品牌，如T9、Tea’stone等。體驗業態占比22.8%，其中健康護理領銜擴張，占比近半需求。主力店占比4.7%，新能源汽車品牌和沉浸式劇場最為活躍。
展望未來，全年超八成的新增面積將于2022年第四季度集中供應，合計約64.3萬平方米，且城南占比約81%，屆時該區域的商業氛圍將實現跨越式發展。然而，項目間乃至于區域間的競爭也將隨大面積集中供應而加劇，成都零售物業市場或將邁入新一輪的調整及迭代期。
世邦魏理仕西南區戰略顧問部負責人鄒麗娟表示，“第四季度將是成都零售物業市場全年最為矚目的節點，集中供應將推高城南區域的商業總體量環比顯著增加25%，且從定位上均有涵蓋，如高端百貨成都SKP、潮流項目大魔方等。因此，市場的地理空間迎來變革，這對品牌未來的選址布局、產品線細分提供更多迭代考量”。
倉儲物流市場
擴倉需求顯著釋放，青白江電商氛圍趨強
2022年第三季度，成都倉儲物流市場迎來2個新項目交付，新增倉儲面積約21.5萬平方米；新項目均有良好預租，合計去化率高達82.7%。季內倉儲需求活躍，凈吸納量錄得約18.7萬平方米，環比顯著增長7.6倍，亦高于去年同期23.8%，居全國第四位。因此，成都高標庫整體空置率環比下降0.6個百分點至9.3%；平均租金繼續回調，環比上漲0.6%，漲幅最大的園區為龍泉、青白江，環比分別上漲1.0%、0.8%。
細究需求端，一方面電商及相關第三方物流為備戰年末購物高峰積極擴倉，另一方面疫情反復的背景下醫藥及食品類的消費需求得以釋放。統計數據顯示，2022年1-8月，四川全省實現實物型網絡零售額2,808.9億元，同比增長8.2%；其中成都實現實物型網絡零售額2,067.0億元，占比為73.6%；分業態看，食品保健居實物型行業首位，占比為26.8%。相應地，季內新增需求占比為電商（56%）、貿易零售（25.1%）及第三方物流（18.9%）；其中，與醫藥相關的需求合計約4.1萬平方米，占比14.6%，而與食品相關的需求合計約2.5萬平方米，占比8.9%。
盡管如此，季內錄得數宗租戶搬遷及整合至性價比更高園區的案例，折射出企業愈發關注成本控制的趨勢，同時也反映出次級園區的產業氛圍不斷成熟。以青白江為例，憑借較新倉儲設施及高性價比，加之城鎮化進程加速和城配新能源物流漸成趨勢，自2020年以來不斷吸引電商及上下游企業聚集于此。數據顯示，2020年至今，全市約59.3%的電商需求均落于青白江園區。
展望2022年第四季度，成都倉儲物流市場預計2個新增項目交付，合計倉儲面積約9.6萬平方米。倉儲需求料將隨著年末一系列購物高峰而持續走高，市場整體空置率進一步下探，租金維持上行態勢。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部 | 產業地產負責人王蒙豪表示：“成都作為消費主導型市場，疫情零星反復及如直播等消費創新模式進一步激發電商需求，且隨著產業鏈資源重塑，生物醫藥、新經濟等積極發展，亦衍生相關倉儲需求；分區域看，核心園區價值凸顯，并帶動新一輪租戶迭代，而外遷整合的租戶也將有效地帶動次級園區的產業氛圍不斷增強”。
投資市場
供給側放量且豐富，資產再配置獲良機
2022年第三季度，成都投資市場未錄得大宗交易。季內疫情反復，障礙商務活動，特別是跨省市流動，故而令市場活躍度階段性降溫。
供給側方面，季內待售物業明顯增加，業態涵蓋除傳統的寫字樓和零售物業外，另類資產如公寓、酒店或產業樓宇的投資機會也不斷涌現。究其原因，一方面開發商為減緩現金流壓力，售賣的意愿進一步加強；另一方面，經濟周期波動，投資者積極采納資產再配置策略。因此，對不同類型的投資者而言，更多、更豐富的待售物業將為其提供資產再配置的良機。
買家方面，國企及內外資機構投資者相對活躍。同時，城市更新浪潮之下，部分投資者戰略轉型，加大中資產投資力度。
世邦魏理仕成都投資及資本市場部董事馬濤表示：“今冬明春，具有穩定現金流的資產將持續吸引國有平臺投資者的關注，繼而預計市場有望在明年見證該類型大宗交易的達成。與此同時，亞太區的外資基金預期加大在蓉就改造類項目的投資力度，通過調改及后期運營能力來獲取更高回報。區域方面，城市更新的發展基調以及隨之而來的產業升級有望帶動投資者對傳統CBD資產抱以更多側目，但總而言之，成都投資市場的關鍵詞依然是‘核心’二字”。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
