2022年第三季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，整體市場(chǎng)體量仍維持在687.4萬平方米。其中甲級(jí)辦公樓體量為169萬平方米。需求方面，季內(nèi)凈吸納量雖較去年同期有所下降，但環(huán)比上升8%，錄得逾2.2萬平方米，全市寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至32.2%。租金方面，由于教育退租潮仍在持續(xù)，部分項(xiàng)目仍持續(xù)調(diào)低租金預(yù)期，故本季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的可比租金環(huán)比下降0.5%。
分行業(yè)看，房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融業(yè)和TMT行業(yè)主導(dǎo)季內(nèi)去化，分別占比27.5%，22.3%和14.2%。具體而言，季內(nèi)，以建筑類企業(yè)支撐的房地產(chǎn)及建筑業(yè)主導(dǎo)新租需求。其中，以道路橋梁等交通建設(shè)類企業(yè)的升級(jí)需求為主導(dǎo)。都市圈的確立進(jìn)一步加速了西安交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。據(jù)陜西省提出的目標(biāo)，未來五年計(jì)劃完成綜合交通投資約5,000億元。其中西安今年在交通方面計(jì)劃完成投資超過150億元，一批新改建高速公路、功能完善干線公路及國(guó)道過境一級(jí)化的項(xiàng)目相繼提上日程。宏觀的利好信息激發(fā)基建類建筑企業(yè)需求的增長(zhǎng)，隨著西安都市圈快速通勤網(wǎng)建設(shè)的提速，未來此類租戶的升級(jí)擴(kuò)租趨勢(shì)將有所延續(xù)。其次，在西安連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資行業(yè)發(fā)展的若干措施》、《西安市金融支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)工作措施》等一系列政策措施以優(yōu)化金融營(yíng)商環(huán)境，打造“創(chuàng)投之都”的城市名片。借此契機(jī)，創(chuàng)投及融資類新興金融機(jī)構(gòu)的租賃需求出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，成為金融類企業(yè)租賃需求增長(zhǎng)新動(dòng)力。科技新媒體需求較上季度有較大幅度增長(zhǎng)，通訊類企業(yè)的新設(shè)立及擴(kuò)租需求支撐季內(nèi)TMT類租賃需求的增加。在華為、中興等龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)鏈上眾多知名企業(yè)持續(xù)進(jìn)入西安或拓展西安市場(chǎng)，衍生大量辦公需求，逐漸成為TMT類租賃需求新動(dòng)能。
行業(yè)震蕩加速釋放升級(jí)搬遷需求。線上教育類租戶的退租仍在持續(xù)。本季度市場(chǎng)錄得近7,200平方米的退租面積。然而，在新增供應(yīng)持續(xù)短缺的環(huán)境下，行業(yè)震蕩釋放的大量?jī)?yōu)質(zhì)辦公面積進(jìn)一步釋放了升級(jí)搬遷需求。其中，高新區(qū)本季度承接了近一半的跨區(qū)域升級(jí)需求。同時(shí)，甲級(jí)樓宇間的升級(jí)趨勢(shì)愈加明顯，本季，甲級(jí)辦公樓間由于樓齡、硬件、服務(wù)等差異化引起的升級(jí)需求較一季度上升近一倍。甲級(jí)樓宇項(xiàng)目表現(xiàn)持續(xù)兩極分化，或?qū)⒃斐蓮?qiáng)者恒強(qiáng)的樓宇經(jīng)濟(jì)不均衡發(fā)展局面。
展望未來，四季度西安或?qū)⒂卸鄺潈?yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓入市，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)或?qū)⒂瓉砉⿷?yīng)小高峰，大量?jī)?yōu)質(zhì)租賃面積的入市將刺激潛在市場(chǎng)需求的釋放；同時(shí)經(jīng)濟(jì)新周期下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級(jí)將衍生更多元的需求主體，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)辦公需求將持續(xù)演變。
來 源： CBRE世邦魏理仕
