2021年北京寫字樓市場回顧
1.北京寫字樓市場今年供給穩中有升，全年甲級寫字樓市場迎來九個項目合計近67.5萬平方米的體量交付入市。乙級寫字樓市場共有超13.5萬平方米新體量入市新項目竣工入市。
2.北京甲級寫字樓市場租賃需求出現井噴式增長，全年凈吸納量錄得約95.7萬。新租及擴租主要需求來源仍集中在互聯網科技和金融行業。
3.甲、乙級寫字樓市場平均租金雖同比下降，但全年看已進入回調通道。
4.多項目入市難抵市場大宗租賃需求，全市存量去化明顯，甲、乙級寫字樓市場空置率均同比下降。
5.商圈功能及基礎設施逐漸完善的亞奧、上地/北清路及麗澤商圈愈發受到頭部企業的需求青睞。
據世樺嘉潤執行董事總經理李芳月女士介紹，2021年全年北京甲級寫字樓市場共有九個新項目竣工入市，合計帶來約67.5萬平方米的高品質可租賃寫字樓建筑面積，相較2020年北京全市甲級項目新增供應量增長超過32%。北京乙級寫字樓市場迎來兩宗新項目交付入市分別位于望京/酒仙橋和上地/北清路商圈、體量共計約13.5萬平方米。
北京寫字樓市場概覽
在需求端，李芳月女士表示，在平穩的經濟復蘇及寫字樓租賃市場的強勁需求下，2021年北京甲級寫字樓市場需求出現井噴式增長，凈吸納量錄得近95.7萬平方米，同比增加約77.3萬平方米，超2020年全年凈吸納量數值的五倍。雖然受到國家“雙減”政策及教育培訓等行業調整的影響，但全市乙級寫字樓市場需求依然旺盛，全年凈吸納量錄得29.8萬平方米，環比同樣出現大幅提升。
在需求來源方面，CCRA世樺嘉潤數據顯示，科技與金融行業依然是北京寫字樓市場新租及擴租需求的持續引導者，合計占北京寫字樓市場新租及擴租總面積的77%。專業服務行業成交面積較往年小幅下降，但仍穩居全市需求來源前三名。
各行業成交面積占比
就商圈成交而言，中概股企業在國內反壟斷和美國《問責法案》出臺的背景下，衍生的業務調整和辦公空間整合需求，促生了亞奧商圈兩單年度TOP級成交。亞奧商圈成交面積占全市總體成交面積的16%，僅次于位于第一位的中央商務區。得益于互聯網頭部企業在上地/北清路商圈的迅猛擴張，上地/北清路商圈成交面積居全市第三位，成交占比近16%。望京/酒仙橋、三元橋及麗澤商圈分別位居第四、五、六位，占比分別為11%、10%和8%。商圈成交占比變化充分反映出科技與金融行業領導北京新租及擴租市場需求，并且頭部企業開始出現向配套逐漸完善的亞奧及麗澤等商圈轉移的趨勢。
各商圈成交面積占比
在空置率方面，除部分商圈因新增入市體量影響空置率有所升高外，整體市場依舊維持火熱行情。北京甲級寫字樓市場的空置面積不斷縮減，整體空置率再降1.1個百分點至15.1%。乙級寫字樓市場租戶搬遷和退租空置面積得到迅速去化，空置率季度環比降低0.8個百分點至12.3%。就北京甲級寫字樓市場各商圈而言，因外資科技企業和保險行業在麗澤商圈的擴張布局及本季度多宗大面積成交的達成，麗澤商圈甲級寫字樓市場空置率持續大幅下降12.8個百分點至35.1%，連續兩個季度成為甲級寫字樓市場空置率降幅最大的商圈。值得一提的是亞洲金融大廈和鼎城時代廣場的兩單大宗成交深刻影響了亞奧商圈存量面積的爭奪格局，商圈空置率降低6.6個百分點至13.3%。另一方面，望京/酒仙橋、中關村商圈受新增入市合計近16萬㎡的項目影響，空置率分別回升至18.8%和9.3%。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
年關將至，部分業主由于空置去化壓力選擇降價攬租，但并未改變整體租金回暖趨勢。北京全市甲級寫字樓市場平均租金本季度環比微升0.8個百分點至人民幣350.3元㎡/月。相較甲級寫字樓市場，北京乙級寫字樓市場平均租金亦同步回暖，環比升高0.9%至人民幣212.5元㎡/月。在全市甲級寫字樓市場中，各大商圈均迎來不同程度的普漲。亞奧商圈的平均租金環比漲幅居首位，達到約1.7%。長安街商圈緊隨其后，本季度平均租金漲幅達到1.3%。
甲級寫字樓市場各商圈平均租金
2022年北京寫字樓市場展望
明年整體市場預計將有近85萬平方米新增供應入市，除去未來新增項目施加的影響外，甲級寫字樓市場空置率仍將平緩走低，2022年甲級寫字樓市場平均租金預計將持續回調，2022年政策雙重利好催生市場需求持續回暖。
2022年北京寫字樓市場預計將迎來近85萬平方米的新增供應——主要來自三元橋/亮馬河、亞奧及中關村商圈，其中甲級寫字樓市場的新增供應約為67萬平方米。雖然北京租賃市場需求出現明顯復蘇，但大量新項目集中交付入市預計將會小幅提高全市甲級寫字樓市場空置率。隨著新入市項目的積極去化，北京寫字樓市場將進入去化階段，空置率或將逐年回落。
良好的經濟環境及不斷擴張的市場需求預計將使北京甲級寫字樓市場平均租金將持續穩步上調。一些備受租戶關注的商圈如亞奧與麗澤商圈將獲益于積極的項目去化情況及商圈的不斷發展成熟，平均租金上漲幅度或將領跑全市其他商圈。
自2022年起，隨著市場供需關系轉變的苗頭初現，北京甲級寫字樓市場的空置率預計仍將逐年回落，平均租金也將進入持續回調通道。因此，CCRA世樺嘉潤建議有成本節約與辦公環境優化升級需求的租戶，應積極把握當前近十年一遇的談判機會窗口，以理想的租金價格鎖定長期的租約合同。
來源：世樺嘉潤
編輯：wangdc
