粵港澳大灣區的GDP總量已經躋身世界灣區前三，高度開放的營商環境、良好的經濟發展勢頭、快速的人口增長、穩定上漲的消費和不斷釋放的政策利好，再加上出口導向型經濟發展突出帶來的旺盛進出口需求，共同推動灣區物流設施市場發展持續向好，市場活力不斷綻放，空置率長期處于低位，租金呈現穩定增長。受益于此，粵港澳大灣區物流設施投資市場近年來快速升溫。疫情影響下電商消費習慣的養成，疊加進出口需求的不斷復蘇，粵港澳大灣區物流市場將在中長周期內保持良好發展勢頭，從而帶來更多的投資機遇。
CBRE世邦魏理仕通過對影響物流設施投資的相關要素進行研究，將發布《破解粵港澳大灣區物流設施投資密碼》報告，聚焦大灣區內地九個城市，綜合對其經濟表現、物流市場供需表現及物流設施投資市場進行深入剖析，為投資者描繪出清晰的投資圖景及投資策略建議。
以下為報告摘要
經濟強勁發展帶來旺盛物流需求
作為世界第三大灣區，2020年粵港澳大灣區GDP總量已經超過世界第十大經濟體——加拿大，地均、人均GDP位列全國首位。其中灣區內地九市進出口貿易額全國領先，社會消費品零售總額與京津冀地區旗鼓相當。強勁經濟發展帶來了旺盛的物流需求，灣區貨運和客運量遠超世界其他灣區，內地九市貨運量占比位列全國城市群第二。
東西新通道帶來物流市場新機遇
灣區物流市場的崛起其實是灣區交通基礎設施建設發展的映射，因為物流運輸對交通的強依附性，灣區物流發展路徑為沿著G4高速→珠三角內環線→珠三角外環線不斷擴延，從而遍布粵港澳大灣區內地各市，以廣深兩市為核心，分別向珠三角東西兩岸進行延伸。未來開通的深中通道、深珠通道將極大縮減珠江西岸城市到深圳的通行時間，預計將在中遠期利好珠江西岸中山、珠海，甚至江門的物流市場。此外珠三角樞紐機場的開通也將帶動灣區進出口物流需求的進一步增長。
高標倉市場供不應求、租金穩升
相比北上及其周邊區域，廣深及其周邊區域物流供應量相對較小，整體供應緊缺，來自城市間以制造業為主的產業協同發展帶動其內部工業品和機械設備物流需求水漲船高，再加上進出口、電商及第三方物流需求的增長，市場空置率在新增供應逐年增長的壓力下持續改善，灣區內地九市核心物流市場和新興物流市場高標倉市場空置率多處于3%-5%的歷史低位。著眼未來3年，灣區高標倉市場未來供應未見大規模提升，預計整體市場供應依然緊缺，租金年均增長將保持4%-5%的較高水平。
數據來源：CBRE研究部，2021
灣區物流設施投資市場熱度升高
廣深及周邊區域正在成為除上海及周邊區域之外，投資者最為重點關注的區域。近年來，廣深周邊城市大宗交易成交額步入快速增長通道。旺盛需求推動下，工業用地性質的物流倉儲設施也納入投資者視野。投資型交易已經超過自用型交易成為粵港澳灣區內地九市物流市場大宗交易的主流，近四年年均占比為59.0%。約8成交易的購買者來自地產基金、企業和開發商。按城市統計，東莞得益于與一線城市旗鼓相當的物流設施存量和租金表現以及能有效輻射廣深兩地的區位優勢，最受廣大投資者的青睞。
數據來源：CBRE研究部，2021
灣區物流設施投資策略建議
投資三梯隊劃分
CBRE對影響粵港澳大灣區內地九市物流設施投資決策的六個關鍵因子，即宏觀經濟、交通設施發展優勢、供應面表現、需求表現、租金表現和投資市場情況進行了相關分析并評級，由此得出綜合投資梯度評級，最終劃分出灣區物流設施市場的三個投資梯隊。
梯隊投資策略建議
結合灣區物流設施投資三梯隊中各城市物流設施市場發展現狀、項目特點、物流用地及相關政策規定，CBRE提出以下灣區內地九市物流設施市場的投資策略。
CBRE深圳研究部負責人郭麗萍表示，根據CBRE 2021年中國倉儲物流租戶調查報告，得益于一線城市及周邊龐大的人口消費規模以及高效的物流運輸效率，一線城市及周邊依然是租戶首先的擴張區域，其中40.0%的受訪租戶表示未來三年將在廣州及周邊進行擴張，而在深圳及深圳周邊進行擴張的租戶比例更是高達43.0%。灣區物流設施投資市場投資熱度不斷升溫，站在投資窗口期的關鍵點上，投資者需要以更專業的視角來進行市場與項目的甄別，搶占粵港澳大灣區物流設施投資先機，從而實現投資策略的最優化。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
